TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 31 Mars 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 13 Janvier 2026

GROSSE :

Le 31 mars 2026

à M^e Valérie BOISSAC

EXPEDITION :

N° RG 24/06890 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VIC

PARTIES :

DEMANDERESSE

SDC de l’immeuble [Adresse 1],

agissant par son Syndic FONCIA MARSEIILE SAS, ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [O]

née le 18 Août 1987 à [Localité 1] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [C] [O] est propriétaire des lots 3 et 14 au sein de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice la Société FONCIA, a mis en demeure Mme [C] [O] de lui payer la somme de 1 624,64 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par courrier recommandé du 27 novembre 2023, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice la Société FONCIA, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Mme [C] [O] de lui payer la somme de 2 825,99 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice la Société FONCIA, a fait assigner Mme [C] [O], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation avec exécution provisoire à lui payer les sommes de :

—  2 772,68 euros au titre des provisions et des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 août 2024,

—  3000,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

— outre les dépens distraits au profit de M^e BOISSAC.

A l’audience du 13 janvier 2026, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice la Société FONCIA, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, Mme [C] [O] n’est ni comparante ni représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [C] [O] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice la Société FONCIA, justifie de la qualité de copropriétaire de Mme [C] [O] par la production du relevé cadastral.

Le contrat de syndic expirant le 3 avril 2026, est également versé au débat.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

Aux termes de l’article 9.1 du Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 relatif aux frais de recouvrement :

« Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;Relance après mise en demeure ;Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;Frais de constitution d’hypothèque ;Frais de mainlevée d’hypothèque ;Dépôt d’une requête en injonction de payer ;Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ».En l’espèce, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice la Société FONCIA, produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 octobre 2022 approuvant les comptes du syndic en exercice pour l’exercice 2021 et votant les budgets prévisionnels des exercices 2023. Il produit en outre le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 octobre 2025, approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices 2022, 2023 et 2024, d’une part, et votant les budgets prévisionnels des exercices 2026, d’autre part.

Il joint les appels de fonds des exercices 2021, 2022, 2023 et du 1er janvier au 30 septembre 2024.

Il communique un décompte sur la période du 15 novembre 2021 au 28 août 2024 indiquant un solde débiteur de 2 772,78 euros.

Toutefois ce décompte fait apparaitre plusieurs sommes relatives à des frais engagés par le SDC auprès d’avocats et de commissaires de justice, ainsi que des frais de mise en demeure et de relance qui ne peuvent être considérés comme des charges de copropriété, pour un montant total de 1 254,61 euros.

Ces frais ne sont aucunement justifiés ou sont compris dans les dépens.

Dès lors, déduction faite des frais injustifiés, non indispensables ou indemnisés au titre des dépens ou des frais irrépétibles, la dette s’élève à la somme de 1.518,17 euros.

Mme [C] [O] sera par conséquent condamnée à payer cette somme au SDC de l’immeuble sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice la Société FONCIA.

Sur la demande de dommages et intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier des difficultés de trésorerie invoquées, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de Mme [C] [O], le SDC de l’immeuble sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice la Société FONCIA, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [C] [O] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de l’immeuble sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice la Société FONCIA, de la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [C] [O] à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice la Société FONCIA, la somme de mille cinq cent dix-huit euros et dix-sept centimes euros (1518,17 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 15 novembre 2021 au 28 août 2024;

DEBOUTE le SDC de l’immeuble sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice la Société FONCIA, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [C] [O] aux dépens, distraits comme en matière d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Mme [C] [O] à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice la Société FONCIA, la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’immeuble sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice la Société FONCIA, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE