TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 1er Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/12263 – N° Portalis DBW3-W-B7J-67KG

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier dénommé LA ROUVIERE sis 83 BOULEVARD DU REDON 13009 MARSEILLE ( M^e Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS)

C/ S.A.R.L. L’ARBOYSE (défaillante)

A l’audience Publique d’orientation tenue le 09 mars 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 1er juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 16 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LA ROUVIERE sis 83 BOULEVARD DU REDON 13009 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la société CITYA LA ROUVIERE, dont le siège social est sis 84 Boulevard du Redon – 13009 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.A.R.L. L’ARBOYSE, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 333 263 721, dont le siège social est sis 381A rue Sylvabelle, 13006 MARSEILLE, représentée par

son Mandataire ad’hoc, Maître [K] [G] de la SAS LES MANDATAIRES immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 850 597 097, dont le siège social est sis 55 RUE SYLVABELLE, 13006 MARSEILLE, désigné par Ordonnances des 26 février 2025 et 31 juillet 2025

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble dénommé La Rouvière sis 83 Boulevard du Redon, 13009 MARSEILLE est soumis au statut de la copropriété.

La SARL L’ARBOYSE est propriétaire au sein de cette copropriété des lots n° 6006, 6007 et 6008.

Cette société a fait l’objet d’une dissolution le 31 janvier 1995, puis d’une clôture de liquidation et d’une radiation en date du 30 décembre 1997.

Monsieur [N] [W], désigné liquidateur de la société est décédé. Le syndicat des copropriétaires a demandé à ce que soit désigné un administrateur de la société.

Par ordonnance sur requête en date du 26 février 2025 et ordonnance rectificative en date du 31 juillet 2025, le tribunal judiciaire des activités économiques de MARSEILLE a désigné Me [K] [G] représentant la SAS LES MANDATAIRES, en qualité de mandataire ad’hoc de la SARL L’ARBOYSE.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée en date du 28 avril 2021.

*

Par acte d’huissier en date du 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé La Rouvière sis 83 Boulevard du Redon, 13009 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, a assigné la SARL L’ARBOYSE représentée par son mandataire Ad’hoc Maître [K] [G] de la SAS LES MANDATAIRES devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER la société L’ARBOYSE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « LA ROUVIERE » :

— La somme en principal de 10.718,36 € au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025 ;

— La somme de 603 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2021, date de la mise en demeure.

CONDAMNER la société L’ARBOYSE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « LA ROUVIERE » la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER la société L’ARBOYSE au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

*

Régulièrement citée à personne morale, la SARL L’ARBOYSE représentée par son mandataire ad’hoc n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/12263.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 mars 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

— Le contrat de syndic signé le 17 juin 2023

— Le relevé de propriété des lots 6006, 6007 et 6008

— La fiche d’immeuble

— Le décompte de charges arrêté au 1er octobre 2025 et de frais

— La mise en demeure du 28 avril 2021

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 22 juin 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 01.01.2018 au 31.12.2018

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 5 décembre 2020 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2019 au 31.12.2019 et fixant un budget prévisionnel pour l’exercice du 01.01.2020 au 31.12.2020

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2021 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2020 et fixant un budget prévisionnel pour les exercices du 01.01.2021 au 31.12.2021 et du 01.01.2022 au 31.12.2022

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2022 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2021 au 31.12.2021 et fixant un budget prévisionnel pour les exercices du 01.01.2022 au 31.12.2022 et du 01.01.2023 au 31.12.2023

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 17 juin 2023 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2022 au 31.12.2022 et fixant un budget prévisionnel pour les exercices du 01.01.2023 au 31.12.2023 et du 01.01.2024 au 31.12.2024

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 15 juin 2024 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2023 au 31.12.2023 et fixant un budget prévisionnel pour les exercices du 01.01.2024 au 31.12.2024 et du 01.01.2025 au 31.12.2025

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 14 juin 2025 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2024 au 31.12.2024, et votant un budget prévisionnel pour les exercices du 01.01.2025 au 31.12.2025 et du 01.01.2026 au 31.12.2026

En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a assigné la société L’ARBOYSE le 18 novembre 2025, de sorte qu’il est recevable à réclamer les sommes sur les 5 années qui précèdent soit à partir du 18 novembre 2020, sauf si un autre acte interruptif de prescription est intervenu avant l’assignation, ce qui n’est pas le cas.

Toutefois, il ressort du décompte fourni que le syndicat des copropriétaires réclame des sommes au titre de charges de copropriété à partir du 1er janvier 2020, dont certaines émanant d’exercices antérieurs à 2020. Il conviendra donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre des charges de copropriété libellées du 01.01.2021 au 08.12.2020 pour un montant total de 3.913,44 euros.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites, représentant la somme restante de 6804,92 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais de mise en demeure libellés au 25.01.2022 (45 euros) et 18.09.2023 (48 euros);

— Les frais « REMISE DOSSIER A AVOCAT CORNET » du 04.12.2024 (480 euros)

La société L’ARBOYSE reste donc redevable au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées de la somme de 30 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner la société L’ARBOYSE à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 6.804,92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2025, ainsi que la somme de 30 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2021, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la société L’ARBOYSE, succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société L’ARBOYSE représentée par son mandataire Ad’hoc Maître [K] [G] de la SAS LES MANDATAIRES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé La Rouvière sis 83 Boulevard du Redon, 13009 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice, la somme de 6.804,92 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2021, date de la mise en demeure,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé La Rouvière sis 83 Boulevard du Redon, 13009 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice du surplus de sa demande de ce chef,

CONDAMNE la société L’ARBOYSE représentée par son mandataire Ad’hoc Maître [K] [G] de la SAS LES MANDATAIRES à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé La Rouvière sis 83 Boulevard du Redon, 13009 MARSEILLE la somme de 30 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2021, date de la mise en demeure,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé La Rouvière sis 83 Boulevard du Redon, 13009 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice du surplus de sa demande au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE la société L’ARBOYSE représentée par son mandataire Ad’hoc Maître [K] [G] de la SAS LES MANDATAIRES à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé La Rouvière sis 83 Boulevard du Redon, 13009 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice la somme de 2000 euros à titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE la société L’ARBOYSE représentée par son mandataire Ad’hoc Maître [K] [G] de la SAS LES MANDATAIRES aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la société L’ARBOYSE représentée par son mandataire Ad’hoc Maître [K] [G] de la SAS LES MANDATAIRES à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé La Rouvière sis 83 Boulevard du Redon, 13009 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 1er juin 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT