TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 1er Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/09866 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64UD

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier dénommé DOMAINE DE L’OBSERVANCE sis 2/4 PLACE FRANCIS CHIRAT 13002 MARSEILLE (M^e Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS)

C/ M. [Z] [D] (défaillant)

A l’audience Publique d’orientation tenue le 09 mars 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 1er juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 16 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé DOMAINE DE L’OBSERVANCE sis 2/4 place Francis Chirat, 96 rue de l’Evêché, 13,15,17 rue Leca, 13002 Marseille, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA PARADIS, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 352 590 616, dont le siège est sis au 146 rue Paradis 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [D], né le 25 juillet 1981 à Marseille (13), de nationalité française, domicilié et demeurant 10 rue Neuve Sainte Catherine – 13007 MARSEILLE

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble dénommé « DOMAINE DE L’OBSERVANCE » sis 2/4 place Francis Chirat, 96 rue de l’Evêché, 13,15,17 rue Leca 13002 MARSEILLE est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [Z] [D] est propriétaire au sein de cette copropriété du lot n°163.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.

Un commandement de payer lui a été signifié par Commissaires de justice le 24 août 2023.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée en date du 12 février 2025.

*

Par acte d’huissier en date du 1er octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Domaine de l’observance » sis 2/4 place Francis Chirat, 96 rue de l’Evêché, 13,15,17 rue Leca 13002 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA PARADIS, a assigné Monsieur [Z] [D] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER Monsieur [Z] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DE L’OBSERVANCE situé 2/4 place Francis Chirat, 96 rue de l’Evêché, 13,15,17 rue Leca, 13002 Marseille :

— La somme en principal de 5.675,74 € au titre des charges de copropriété dues au 1er septembre 2025 ;

— La somme de 2.795,80 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023, date du commandement de payer.

CONDAMNER Monsieur [Z] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble DOMAINE DE L’OBSERVANCE situé 2/4 place Francis Chirat, 96 rue 9 de l’Evêché, 13,15, 17 rue Leca, 13002 Marseille la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [Z] [D] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

*

Régulièrement cité à étude, Monsieur [Z] [D] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/09866.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 mars 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

— Le contrat de syndic

— Le relevé de propriété du lot 163

— La fiche d’immeuble

— La sommation de payer la somme en principal de 4.335,81 euros signifié par Commissaires de justice en date du 24 août 2023

— Le décompte de charges arrêté au 1er septembre 2025 et de frais

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 approuvant les comptes pour l’exercice 2019-2020 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice 2021-2022

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 avril 2022 approuvant les comptes pour l’exercice 2020-2021 et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2021-2022 et 2022-2023

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juillet 2022 votant divers travaux

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 08 décembre 2022 approuvant les comptes pour l’exercice 2021-2022 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice 2023-2024

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 janvier 2024 approuvant les comptes pour l’exercice 2022-2023 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice 2024-2025

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 janvier 2025 approuvant les comptes pour l’exercice 2023-2024 et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2024-2025 et 2025-2026

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 07 juillet 2025 votant divers travaux

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 1er septembre 2025, représentant la somme de 5.675,74 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— L’intégralité des frais de « mise en demeure », aucune d’entre elles n’étant produite par le syndicat des copropriétaires ;

— Les frais " ME [S] CDT DE PAYER 08.01.2021 " (107,85 euros)

— Les frais de « Denier avis avant poursuite » du 09.11.2020 (60,13 euros)

— Les frais « remise dossier huissier » du 07.01.2021 (1020 euros)

— Les frais de " suivi procédure 2021 du 01.04.2021 (252 euros)

— Les frais « demande de sommation de payer à l’huissier » du 14.06.2023 (520 euros)

— Les frais " ME [S] ASSIGNATION 09.08.2019 « du 09.04.2020 (196,41 euros) et » 2e assignation " du 09.01.2024 (520 euros)

Les frais de constitution d’hypothèque réclamés (240 euros au 09.01.2024) seront rapportés à la somme de 200 euros TTC, prévue au contrat de syndic produit.

Monsieur [Z] [D] reste donc redevable au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées de la somme de 379,49 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [Z] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.675,74 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er septembre 2025, ainsi que la somme de 379,49 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [D], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « Domaine de l’observance » sis 2/4 place Francis Chirat, 96 rue de l’Evêché, 13,15,17 rue Leca 13002 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice la somme de 5.675,74 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023, date du commandement de payer,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « Domaine de l’observance » sis 2/4 place Francis Chirat, 96 rue de l’Evêché, 13,15,17 rue Leca 13002 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice la somme de 379,49 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023, date du commandement de payer,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « Domaine de l’observance » sis 2/4 place Francis Chirat, 96 rue de l’Evêché, 13,15,17 rue Leca 13002 MARSEILLE du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « Domaine de l’observance » sis 2/4 place Francis Chirat, 96 rue de l’Evêché, 13,15,17 rue Leca 13002 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice la somme de 2000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « Domaine de l’observance » sis 2/4 place Francis Chirat, 96 rue de l’Evêché, 13,15,17 rue Leca 13002 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 1er juin 2026.

Le Greffier Le Président