MINUTE N°25/02973

DOSSIER N° RG 25/00792 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NC4A

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDEUR :

M. [Y] [F]

2 rue de l’Ecole

76000 ROUEN

Assisté de M^e François MUTA, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [W] [I]

5 rue Blainville

76000 ROUEN

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 août 2021, Madame [W] [I] a donné à bail à Monsieur [Y] [F] un appartement situé 2 rue de l’École – 4ème étage à ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel de 560 euros outre une provision sur charges de 40 euros.

En raison de différents relatifs au loyer du logement, Madame [W] [I] et Monsieur [Y] [F] ont partiellement concilié, selon procès-verbal de constat du 25 octobre 2024, devant la conciliatrice de justice sur le ressort du tribunal judiciaire de Rouen, sur les points suivants :

— Madame [K], caution, s’est acquittée du complément de loyer depuis le 1er août 2024, par chèque postal du même jour, s’élevant à la somme de 180 euros et s’est engagée à compter du 1er octobre 2024 à payer chaque mois le loyer hors charges dans sa totalité soit 640 euros ;

— en contrepartie, la bailleresse s’est engagée à renseigner l’attestation de loyer après encaissement du chèque et l’envoyer à la CAF avant le 4 novembre 2024 et à produire un décompte précis des charges (provision et régularisation) sous une semaine ainsi qu’à fournir un DPE avant le 31 décembre 2024. A défaut de quoi elle réalisera un nouveau DPE à la demande de son locataire ;

— la bailleresse s’est engagée à réaliser une quittance de loyer, annuellement le 4 août de chaque année.

Se prévalant du non respect du constat d’accord par Madame [W] [I], Monsieur [Y] [F] a saisi, par requête en date du 5 mai 2025, le juge du tribunal judiciaire de Rouen d’une injonction de faire qui a, alors ordonné, par décision du 16 mai 2025, dans un délai de 45 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, à Madame [W] [I] :

— d’adresser à la CAF l’attestation de loyer permettant au locataire de prétendre à l’APL ;

— d’adresser à Monsieur [Y] [F] le décompte de régularisation de charges (consommation d’eau, d’électricité, parties communes, TEOM) ;

— d’adresser à Monsieur [Y] [F] un DPE en cours de validité ;

— d’adresser à Monsieur [Y] [F] des quittances de loyers.

L’ordonnance a été notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception à Madame [W] [I] le 19 mai 2025, l’accusé de réception ayant été signé le 5 juin 2025.

En cas d’inexécution, il était prévu que l’examen de la requête (notamment la demande de dommages et intérêts) serait examinée à l’audience du 8 septembre 2025, à moins que le demandeur n’ait fait connaître que l’injonction a été exécutée.

A l’audience du 8 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été renvoyée, Monsieur [Y] [F], assisté de son conseil, fait valoir que Madame [W] [I] n’a transmis aucun des documents ordonnés par la juridiction.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l’audience du 8 septembre 2025, signifiées à étude à Madame [W] [I], Monsieur [Y] [F] sollicite alors du juge des contentieux de la protection de Rouen de :

— condamner Madame [W] [I] à lui payer les sommes suivantes, avec intérêts de droit à compter de la demande introductive d’instance :

—  1.920 euros au titre de la répétition des charges non justifiées et non régularisées ;

—  1.760 euros à titre principal, ou 320,84 euros à titre subsidiaire, au titre de la révision indue de loyer ;

—  1.344 euros au titre de son préjudice de jouissance lié à l’absence de prise électrique ;

—  5.940 euros au titre de la perte des allocations logement ;

— ordonner l’anatocisme à chaque date d’anniversaire de cette date ;

— condamner Madame [W] [I] à payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [Y] [F] précise qu’il a délivré congé à sa bailleresse pour le 16 octobre 2025.

Aux soutiens de ses prétentions, Monsieur [Y] [F] fait valoir que Madame [W] [I] n’a jamais justifié de la régularisation des charges effectuée tous les ans depuis l’entrée dans les lieux alors que cela est rendu obligatoire en vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite la somme de 1.920 euros au titre de la répétition des charges non justifiées depuis août 2022.

Il expose également que Madame [W] [I] a demandé la révision du loyer depuis août 2022 alors même qu’elle n’a pas communiqué le DPE du logement de telle sorte qu’il n’est pas possible de vérifier si le logement est de classe F ou G. Il précise en effet que l’article III de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit la révision des loyers dans les logements classés F ou G et qu’en l’absence de production du DPE, aucune révision de loyer ne pouvait être demandée.

A titre subsidiaire, si le DPE était conforme, Monsieur [Y] [F] soutient que la révision pur l’année 2024 appelée par sa bailleresse n’est pas conforme et demande le remboursement du trop-perçu à savoir la somme de 320,84 euros.

Monsieur [Y] [F] réclame également l’indemnisation d’un préjudice de jouissance en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, estimé à 10% du montant du loyer en raison du défaut électrique affectant les prises de la cuisine et du salon.

Enfin, le locataire demande à être indemnisé du préjudice subi pour avoir perdu le bénéficie de ses allocations logement, évalué à 180 euros par mois de janvier 2023 à octobre 2025, dès lors que Madame [W] [I] ne lui a pas fourni les quittances de loyers alors que c’est une obligation légale en application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 198.

Bien que régulièrement avisée de la date d’audience et de la requête initiale, Madame [W] [I] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 4 novembre 2025.

MOTIVATION

L’article 1425-1 du code de procédure civile prévoit que « L’exécution en nature d’une obligation née d’un contrat conclu entre des personnes n’ayant pas toutes la qualité de commerçant peut être demandée au juge des contentieux de la protection ou au tribunal judiciaire dans les matières visées à l’article 817  » et l’article 1425-2 même code précise que « La demande est portée au choix du demandeur, soit devant la juridiction du lieu où demeure le défendeur, soit devant la juridiction du lieu d’exécution de l’obligation. »

L’article 1425-4 du code de procédure civile dispose que « Si, au vu des documents produits, la demande lui paraît fondée, le juge rend une ordonnance portant injonction de faire non susceptible de recours. Il fixe l’objet de l’obligation ainsi que le délai et les conditions dans lesquels celle-ci doit être exécutée. L’ordonnance mentionne, en outre, le lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera examinée, à moins que le demandeur n’ait fait connaître que l’injonction a été exécutée. »

L’article 1425-8 du code de procédure civile expose enfin que « Le tribunal, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’injonction de faire qu’il a délivrée, statue sur la demande, après avoir tenté de concilier les parties. Il connaît, dans les limites de sa compétence d’attribution, de la demande initiale et de toutes les demandes incidentes et défenses au fond ».

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [W] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la régularisation des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».

La liste des charges locatives est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui est à la fois impérative et limitative.

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail : :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également qu’en cas de provision sur charge, une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues.

Il est de jurisprudence constante (Civ. 3ème, 10 février 2015, n°13-27.209) que les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu’il a adressé au locataire le décompte annuel et le mode de répartition et qu’à contrario, il convient de considérer que les charges locatives ne sont pas justifiées et d’ordonner que les provisions versées soient restituées.

En l’espèce, aux termes du contrat de bail versé à la procédure, il était prévu que les charges donnaient lieu à une provision mensuelle s’élevant à 40 euros, payable en même temps que le loyer.

Il résulte alors tant du contrat de bail que de la loi que Madame [W] [I] se devait, à compter d’août 2022, de procéder au compte de régularisation des charges et d’en justifier. Il convient d’ailleurs de souligner que la bailleresse était au courant de cette obligation puisque cela lui a été rappelé lors du constat d’accord signé devant la conciliatrice de justice le 25 octobre 2024 et qu’elle s’était engagée à le fournir dans un délai de 8 jours. Cela a également été ordonné par la justice selon ordonnance du 16 mai 2025.

Or, force est de constater que Madame [W] [I] ne justifie nullement des régularisations de charges depuis l’entrée dans les lieux de Monsieur [Y] [F].

De plus, il n’est pas contesté que Monsieur [Y] [F] a toujours payé son loyer et ses charges depuis la prise d’effet du bail, ce dernier reconnaissant avoir payé 40 euros de charges depuis la conclusion du contrat.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que Monsieur [Y] [F]

s’est bien acquitté des provisions sur charges de 40 euros par mois depuis le 4 août 2021 et qu’en conséquence, à défaut de justifier de la régularisation des charges dans les délais légaux par la bailleresse, cette dernière sera condamnée à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 1.920 euros, au titre des provisions sur charges non justifiées.

Sur la révision indue du loyer

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dispose que « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

Cependant, l’article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi « climat et résilience » du 22 août 2021 prive les bailleurs de locaux classés « F » ou « G » selon le diagnostic de performance énergétique du bénéfice de la clause d’indexation du loyer ou de la possibilité de majorer le loyer après la réalisation de travaux d’amélioration.

Conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi soit à compter du 24 août 2022.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une clause de révision du loyer indiquant que le loyer sera indexé chaque année, à la date anniversaire du contrat et que l’indice à retenir est le dernier indice public à la date de signature du contrat soit celui du deuxième trimestre 2021, qui s’élève à 131,12.

S’il n’a pas été produit le diagnostic de performance énergétique au moment de la conclusion du contrat de bail, ceci n’était pas exigé par la loi lors de la conclusion du bail le 4 août 2021.

Cependant, le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois ans et s’est donc tacitement reconduit le 4 août 2024. En conséquence, les dispositions de l’article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat à compter de cette date.

Le fait de ne pas fournir le diagnostic de performance énergétique, alors même que cela avait été ordonné par la justice par ordonnance du 16 mai 2025, a pour conséquence qu’il n’est pas possible de déterminer la catégorie du logement.

Dès lors, Madame [W] [I] ne pouvait sollicitait, à compter du 4 août 2024, une révision du loyer et elle sera condamnée à rembourser à Monsieur [Y] [F] la somme de 480 euros en raison de l’augmentation indue du loyer entre août 2024 et aooût 2025 (40 euros x12 mois),

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné. […].

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ainsi, en application des articles 1719 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989 précités le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. Dans ce cadre-là, le bailleur est tenu de garantir son locataire des troubles que lui-même ou certaines personnes dont il doit répondre pourraient lui causer.

L’obligation pour le bailleur de remettre un logement décent au locataire est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Le respect de cette obligation d’ordre public s’apprécie tout au long du bail et pas uniquement lors de la conclusion du bail ou la remise des clés au preneur. Il en résulte que tant qu’il n’a pas été remédié à l’indécence du logement, le locataire peut solliciter l’indemnisation des préjudices qui en découlent. Par ailleurs, la totalité des préjudices doit être indemnisée, y compris ceux survenus avant que le locataire n’ait dénoncé l’état du logement au bailleur. La Cour de cassation juge en effet que l’indemnisation du preneur n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014, n°13-12.314).

Il y a lieu de rappeler par ailleurs que la lecture combinée des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil impose à chaque partie à la charge de prouver ses prétentions, et que celui qui prétend avoir exécuté son obligation doit en apporter la preuve.

En l’espèce, aux termes de ses conclusions écrites, Monsieur [Y] [F] fait valoir que quatre prises électriques sont défectueuses au sein de son logement et ne fonctionnent plus depuis novembre 2023.

Dans les courriers et mails envoyés par le locataire à sa bailleresse, il est toujours fait mention de trois prises défectueuses, de telle sorte que la demande fondée sur le défaut de fonctionnement de 4 prises ne peut se comprendre.

Il est produit, aussi, à cet égard, un rapport de la MACIF, son assurance, réalisé après une visite du 15 novembre 2023 aux termes duquel il est relaté les propos du locataire et notamment qu’en date du 30 octobre 2023, il aurait été branché « un appareil sur la prise située dans la cuisine de l’habitation assurée ce qui aurait fait sauter le disjoncteur différentiel rendant 3 prises hors d’usages au sein du logement ».

Par conséquent, il sera considéré que trois prises étaient défectueuses à compter du mois de novembre 2023, date de survenance du sinistre et constaté par l’assurance du locataire.

Le remplacement des prises, dès lors qu’il n’est pas établi que cela est dû en raison du comportement du locataire, est à la charge du bailleur.

Il apparaît toutefois disproportionné, au vu du préjudice subi par Monsieur [Y] [F], d’apprécier l’existence d’un préjudice de jouissance à hauteur de 10% du montant du loyer.

Par conséquent, il sera octroyé uniquement au locataire la somme de 100 euros eu égard au préjudice de jouissance subi en raison des trois prises défecteuses.

Sur les dommages et intérêts au titre de la perte des allocations logement

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, dès la conciliation qui s’est tenue devant le conciliateur de justice, Madame [W] [I] s’était engagée à renseigner l’attestation de loyer et l’envoyer à la CAF avant le 4 novembre 2024, ce qui n’a pas été fait.

Monsieur [Y] [F] justifie avoir perçu l’allocation de logement de la CAF de septembre 2021 à décembre 2022 et il résulte des échanges produits avec la CAF que l’allocation de logement a été suspendue car Madame [W] [I] n’a pas fourni d’attestation de loyer à la CAF.

Or, le fait de ne pas avoir produit cette allocation de logement a nécessairement causé un préjudice au locataire qui n’a pu percevoir l’allocation de logement de la CAF, évaluée à 181 euros en décembre 2022.

Par conséquent, eu égard aux éléments communiqués, Madame [W] [I] sera condamnée à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 5.760 euros (180 x32 mois), au titre du préjudice subi en raison de la perte des allocations logement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [I], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnation.

Madame [W] [I], condamnée aux dépens, devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros à Monsieur [Y] [F].

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que l’injonction de faire délivrée le 16 mai 2025 et notifiée à Madame [W] [I] le 5 juin 2025 n’a pas été suivie d’effet ;

En conséquence,

CONDAMNE Madame [W] [I] à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 1.920 euros au titre des provisions sur charges non régularisées entre les mois d’août 2021 et août 2025 ;

CONDAMNE Madame [W] [I] à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 480 euros en remboursement des sommes indûment versées au titre de l’augmentation de loyer appliquée entre les mois d’août 2024 et août 2025 ;

CONDAMNE Madame [W] [I] à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 100 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNE Madame [W] [I] à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 5.760 euros au titre du préjudice subi en raison de la perte des allocations logement entre janvier 2023 et août 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Madame [W] [I] à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [I] aux dépens ;

RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE