TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 17 Mars 2026

Enrôlement : N° RG 23/06445 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3QUQ

AFFAIRE : SCI [J], M. [Y] [K], Mme [A] [X] épouse [K], M. [O] [K], Mme [V] [K] et Mme [B] [E] (Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ)

C/ S.A.S. [S] [M] (M^e Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 17 Mars 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

LA S.C.I. [J], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 813 495 116 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Madame [B] [E]

née le 21 Janvier 1988 à [Localité 2], domiciliée et demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Y] [K]

né le 15 Juin 1934 à [Localité 1], domicilié et demeurant [Adresse 3]

Madame [A] [X] épouse [K]

née le 25 Septembre 1936 à [Localité 1], domiciliée et demeurant [Adresse 3]

Monsieur [O] [K]

né le 17 Mai 1965 à [Localité 1], domicilié et demeurant [Adresse 4]

Madame [V] [K]

née le 27 Janvier 1964 à [Localité 1], domiciliée et demeurant [Adresse 5]

tous représentés par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.A.S. [S] [M], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 309 066 967 et dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société civile immobilière [J] est propriétaire du lot n°16 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 3]. M. [Y] [K], Mme [A] [X] épouse [K], M. [O] [K] et Mme [V] [K] sont quant à eux copropriétaires en démembrement du lot n°14. Enfin, Mme [B] [E] est propriétaire du lot n°15 au sein du même immeuble. L’ensemble de ces lots sont donnés à bail d’habitation.

Suivant assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 2019, la société par actions simplifiée [S] [M], anciennement dénommée la société COGEFIM FOUQUE, a été élue syndic de copropriété de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 8] et [Adresse 7] à [Localité 3]. Son contrat a été reconduit jusqu’au 30 juin 2026. Les immeubles situés au [Adresse 8] et [Cadastre 1] [Adresse 9] sont imbriqués et liés par une servitude conventionnelle.

Le 5 juillet 2022, le maire de la commune de [Localité 1] a pris un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 3]. Suite à un incendie ayant frappé le rez-de-chaussée et par arrêtés des 24 janvier et 19 juin 2023, l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 3] a fait l’objet d’une interdiction d’occupation et a dû être évacué. Après réalisation des travaux urgents et suite à un nouvel arrêté du 5 octobre 2023 octroyant un nouveau délai de 28 mois, les travaux réparatoires nécessaires ont été réalisés et, par arrêté du 30 juin 2025, le maire de la commune de [Localité 1] a ordonné la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité du 5 juillet 2022.

***

S’estimant lésée par l’inaction du syndic, par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2023, la société civile immobilière [J] a assigné la société par actions simplifiée [S] [M] devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de réparation de son préjudice.

Par actes de commissaires de justice des 15 et 25 septembre 2023, M. [Y] [K], Mme [A] [X] épouse [K], M. [O] [K] et Mme [V] [K] ainsi que Mme [B] [E] ont également fait assigner la société par actions simplifiée [S] [M] aux fins de réparation de leurs préjudices.

Par ordonnance rendue le 19 novembre 2024, les trois instances ont été jointes.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 16 décembre 2025.

***

Par dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2025, la société civile immobilière [J], M. [Y] [K], Mme [A] [X] épouse [K], M. [O] [K] et Mme [V] [K] ainsi que Mme [B] [E] demandent de :

— DEBOUTER [S] [M] de toutes ses demandes,

— CONDAMNER [S] [M] à payer à la SCI [J] une somme de 475,50€/mois à compter du 5 juillet 2022 et jusqu’à la levée de l’arrêté de mise en sécurité au titre de son préjudice de jouissance, soit la somme de 16.632 € (480 € x 35 mois x 99%),

— CONDAMNER [S] [M] à payer à la SCI [J] une somme de 7.000 € au titre de son préjudice moral,

— CONDAMNER [S] [M] à payer à Monsieur [Y] [K] et Madame [A] [K] une somme de 512,27 €/mois (correspondant à 99% de 517,45 €) au titre de leur perte de chance de percevoir des loyers à compter du 5 juillet 2022 et jusqu’à la levée de l’arrêté de mise en sécurité au titre de son préjudice de perte de loyer, soit la somme de 17.929 € (517,45€ x 35 mois x 99%).

— CONDAMNER [S] [Z] à payer à Monsieur [Y] [K] et Madame [A] [K] la somme de 118,80 €/ jour (correspondant à 99% de 120 €) pour la perte de chance de ne pas engager de frais de relogement des locataires à compter du 16 juillet 2023 et jusqu’à leur réintégration dans l’appartement loué, soit la somme de 8.316 € (8.400 x 99%) arrêtée au 29 août 2023,

— CONDAMNER [S] [M] à payer à Monsieur [Y] [K], Madame [A] [K], Monsieur [O] [K] et Madame [V] [K] une somme de 3.000 € chacun au titre de leur préjudice moral,

— CONDAMNER [S] [Z] à payer à Madame [B] [E] la somme de 4.443,83 € (3.555,90 € + 932,82 € x 99%) correspondant à la perte de chance de ne pas avoir à payer les sommes dues aux termes du protocole d’accord transactionnel de rupture de bail,

— CONDAMNER [S] [M] à payer à Madame [B] [E] une somme de 602,91 € / mois (609,00 €/mois x 99%) à compter de la résiliation amiable du bail au 31 août 2023 et jusqu’à la levée de l’arrêté de mise en sécurité au titre de sa perte de chance de percevoir des loyers, somme à parfaite au jour du jugement, soit la somme de 13.131 € (602,91€ x 22 mois x 99%),

— CONDAMNER [S] [M] à payer à Madame [B] [E] une somme de 7.000 € au titre de son préjudice moral,

— CONDAMNER [S] [M] à payer à la SCI [J] une somme de 5.000€ au titre des dispositions de l’article 700 outre les entiers dépens,

— CONDAMNER [S] [M] à payer à Monsieur [Y] [K], Madame [A] [K], Monsieur [O] [K] et Madame [V] [K] une somme de 2.500 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 outre les entiers dépens,

— et de CONDAMNER [S] [M] à payer à Madame [B] [E] une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2025, la société par actions simplifiée [S] [M] demande :

— le rejet des demandes adverses,

— et la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Benjamin NAUDIN.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 6 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

I – Sur la demande d’engagement de la responsabilité du syndic

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose par ailleurs que :

I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé;

— d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation.

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

III.-Le syndic est également chargé :

— de notifier sans délai au représentant de l’Etat dans le département et aux copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;

— lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du « service antenne » numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;

— d’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l’adresse, des horaires et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu’aux copropriétaires.

— sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle.

IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

V.-En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

VI.-Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

VII.-Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.

Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

En l’espèce, il résulte tout d’abord de l’arrêté de mise en sécurité du 5 juillet 2022 que l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 3] présentait des désordres constructifs liés à des infiltrations d’eau, au développement de la végétation, à la perte d’adhérence d’enduits, à l’état dégradé de poutres, à des fissurations, à l’état dégradé de revêtements de sol et de dalles de faux-plafond, à la dégradation de maçonneries et à un affaissement de planchers. L’arrêté met donc en demeure les propriétaires d’effectuer les travaux de réparation nécessaires pour mettre fin aux dangers dans un délai de six mois. L’arrêté précise que les si les travaux nécessaires rendent temporairement inhabitable l’immeuble, celui-ci devra être interdit à toute occupation et que la suspension des loyers des occupants dure jusqu’à mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité. Il ressort également de cet arrêté qu’il a été précédé d’une visite technique en date du 9 février 2022. Il ressort en outre du courrier de mise en demeure adressé par la commune à la société [J] le 27 juin 2023 que la procédure de mise en sécurité a administrativement débuté le 21 mars 2021.

Il résulte de ces éléments que le syndic a nécessairement été informé de la visite des services municipaux le 9 février 2022. Il doit donc être considéré qu’il avait connaissance de la procédure de mise en sécurité depuis cette date. En sa qualité de syndic, il lui appartenait donc d’informer les propriétaires de cette visite et de ses possibles suites. Or, la société [S] [M] ne démontre pas avoir informé les propriétaires de la procédure en cours. Elle ne démontre pas non plus avoir informé les propriétaires de l’émission de l’arrêté du 5 juillet 2022 dans des délais raisonnables alors même qu’il résulte de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le syndic a pour obligation d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation. Ce défaut d’information est en outre démontré par le mail adressé au syndic le 26 septembre 2022 par la société [J] qui s’interroge sur l’existence d’un arrêté.

Aussi, le syndic a commis une faute en n’informant pas les propriétaires de la tenue d’une visite technique et de l’existence de l’arrêté de mise en sécurité ayant fait suite à cette visite dans des délais raisonnables.

Il convient de préciser que l’élection continue de la société [S] [M] aux fonctions de syndic de l’immeuble n’est pas de nature à rapporter la preuve suffisante de l’absence de commission d’une faute dès lors que le renouvellement de la désignation d’un syndic ne vaut pas approbation de sa gestion passée. Par ailleurs, le fait que Mme [E] n’ait pas été présente lors de l’assemblée générale du 10 octobre 2022 n’est pas non plus de nature à démontrer l’absence de faute du syndic.

Ensuite, par devis de la société MASSILIA INGENIERIE du 10 août 2022, accepté le 27 septembre 2022 par le syndic, validé par l’assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2022, les études nécessaires à la reprise des désordres ont été entreprises. Néanmoins, il résulte d’un nouvel arrêté du 24 janvier 2023 qu’un incendie est survenu le 19 janvier 2023 au sein de l’immeuble et qu’il a entraîné des désordres structurels entre le rez-de-chaussée et le premier étage de l’immeuble. L’arrêté prescrit en conséquence à nouveau la réalisation de travaux et interdit d’occupation le palier, le local technique et les deux appartements du premier étage de l’immeuble ainsi que la salle de fitness du rez-de-chaussée. Suivant attestation du 16 février 2023, le bâtiment a été provisoirement mis en sécurité par un étaiement des poutres endommagées dans l’attente des travaux de confortement ultérieurs.

La survenue d’un incendie a nécessairement ralenti la mise en œuvre des travaux prescrits par l’arrêté initial du 5 juillet 2022 et explique que, malgré le vote du 10 octobre 2022, les travaux réparatoires n’aient pas pu être engagés rapidement. A ce titre, les demandes adressées par la société [J] et Mme [E] au syndic aux mois de janvier, février et mars 2023 ne sont pas de nature à caractériser la commission d’une faute par le syndic, qui a par ailleurs répondu aux interrogations de la société [J] par un mail du 23 février 2023.

Cependant, par arrêté du 19 juin 2023, le maire de la commune de [Localité 1] indique qu’une intervention en urgence le 15 juin 2023 dans l’immeuble a permis de constater l’aggravation des pathologies structurelles déjà constatées ainsi que l’apparition de nouvelles pathologies liées à l’effondrement d’une poutre, des infiltrations et des destructions causées par l’incendie. L’arrêté prescrit en conséquence l’évacuation et le relogement de l’ensemble des occupants de l’immeuble situé au [Adresse 7] et son interdiction d’occupation et d’utilisation ainsi que la mise en sécurité du plancher haut de la salle de sport et la cessation des infiltrations. Il ressort en outre du devis émis par la société RENOBAT le 23 juin 2023 et du devis du 28 juin 2023 émis par la société E.[I] STRUCTURE que des travaux de dépose des faux plafonds et de désignation d’un bureau d’études pour la mise en sécurité ont été envisagés. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juillet 2023 à l’ordre du jour de laquelle lesdits travaux devaient faire l’objet d’un vote des copropriétaires n’est pas produit aux débats. Par un nouvel arrêté du 5 octobre 2023 faisant suite à une visite du 2 octobre 2023, la réalisation partielle des travaux de mise en sécurité d’urgence a été constatée à l’exception du contrôle de l’ensemble des réseaux et l’occupation des appartements de l’immeuble a été autorisée à l’exception de la salle de sport. Par arrêté n°2024_00453_VDM non daté et non signé, un nouveau délai de 28 mois a été accordé aux propriétaires pour se conformer à l’arrêté initial du 5 juillet 2022. Il est par ailleurs démontré que, par ordonnance du 11 avril 2023, des opérations d’expertise ont été ordonnées dans le cadre d’un litige opposant l’exploitant de la salle de sport et son bailleur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la survenue de l’incendie a rendu nécessaire l’organisation d’opérations d’expertises au sein de l’immeuble mais que les travaux urgents de réparation suite à l’incendie du 19 janvier 2023 ont néanmoins été entrepris au cours de l’année 2023. Aucune faute du syndic ne saurait donc lui être reproché à ce titre, le délai d’environ huit mois écoulé entre la survenue de l’incendie et la réalisation des travaux urgents ne caractérisant pas suffisamment une inaction fautive de ce dernier malgré l’arrêté du 19 juin 2023.

L’année suivante et lors des assemblées générales des 5 avril, 1er juillet et 16 octobre 2024, la réalisation des travaux réparatoires prescrits par l’arrêté initial du 5 juillet 2022 et les modalités de leur financement ont été soumises au vote des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 10] Enfin, selon arrêté du 30 juin 2025, il a été constaté que les travaux de réparation définitive, de confortement structurel et d’une partie du second œuvre ont été réalisés et la mainlevée de l’arrêté du 5 juillet 2022 a été prononcée pour l’immeuble situé au [Adresse 11].

Il convient de relever par ailleurs que, selon jugement du 27 juin 2024, la société qui exploitait la salle de sport a été placée en liquidation judiciaire. Par courrier du 7 octobre 2024, le syndic a mis en demeure le bailleur de permettre l’accès aux locaux commerciaux situés sous les immeubles 42 A et 42 B. Il est en outre démontré par la production aux débats des arrêtés concernant l’immeuble situé au [Adresse 8] et du règlement de copropriété que les immeubles situés au 42 A et 42 B font l’objet d’une intrication. Il résulte ainsi du rapport d’intervention de la société CYKA PLOMBERIE du mois de juillet 2024 qu’une fuite en provenance de parties privatives de l’immeuble situé au [Adresse 8] affecte le plafond de la salle de sport de l’immeuble situé au [Adresse 10] Ces éléments sont de nature à rendre plus difficile la mise en œuvre des travaux réparatoires nécessaires.

Le délai s’étant écoulé entre la réalisation des travaux urgents en 2023 et la tenue des assemblées générales ayant autorisé la réalisation des travaux réparatoires ne permet donc pas non plus de caractériser la commission d’une faute par le syndic dès lors qu’il s’est écoulé un délai d’environ cinq mois entre la phase de travaux urgents et la tenue des assemblées générales. Par ailleurs, l’ampleur des travaux nécessaires permet d’expliquer le délai s’étant écoulé entre le vote des travaux et la mainlevée de l’arrêté. Aucune faute ne saurait être reproché au syndic de l’immeuble à ce titre, ce dernier justifiant finalement de la bonne exécution de l’ensemble des travaux dans le délai d’un an suivant le vote de l’assemblée générale.

Il n’est par ailleurs pas suffisamment démontré par le seul mail du 24 octobre 2022 adressé par la société [J] faisant état de deux changements de gestionnaires que les différents gestionnaires de la copropriété mandatés par le syndic se sont succédés de façon suffisamment inhabituelle pour caractériser la commission d’une faute par le syndic.

Néanmoins, il résulte du courrier de mise en demeure adressé par la commune de [Localité 1] aux demandeurs que les services de la commune de [Localité 1] ont rencontré des difficultés à communiquer avec le syndic entre les mois de février et juin 2023. A ce titre, la société [S] [M] ne justifie pas avoir répondu aux sollicitations de la commune de [Localité 1] ou avoir rencontré des difficultés particulières justifiant l’absence de communication avec la ville. Ainsi, en omettant de répondre aux sollicitations de la mairie de [Localité 1] concernant l’avancement des travaux urgents faisant suite à l’incendie, la société [S] [M] a à nouveau commis une faute.

De l’ensemble de ces éléments, il résulte que le syndic a bien commis une faute en n’informant pas suffisamment tôt les propriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 3] de l’existence d’une procédure de mise en sécurité de l’immeuble et en ne répondant pas suffisamment aux sollicitations des services de la commune de [Localité 1] suite à la survenue de l’incident du 19 janvier 2023. En revanche, aucune faute du syndic dans la mise en œuvre des travaux n’est suffisamment caractérisée au regard des délais s’étant écoulés entre la prise de l’arrêté initial et la mainlevée de l’arrêté compte tenu des difficultés auxquels le syndic a été confronté.

Il est par ailleurs démontré qu’entre l’émission de l’arrêté du 5 juillet 2022 et la mainlevée de ce dernier le 30 juin 2025, la perception de loyers était suspendue. Néanmoins, les fautes précitées ont seulement causé une perte de chance d’engager plus rapidement des travaux réparatoires et ne sont pas à l’origine de l’absence de perception de loyers depuis l’émission de l’arrêté jusqu’à sa mainlevée.

Ainsi, le préjudice tiré de la perte de chance d’engager plus tôt des travaux réparatoires subi par les propriétaires du fait de l’absence de communication suffisante du syndic avec eux ou avec les services de la mairie de [Localité 1] doit être évalué à une somme équivalente au défaut de perception des loyers entre le mois de février 2022 non inclus, au cours duquel s’est déroulée la première visite technique, et le mois d’octobre 2022, au cours duquel la première assemblée générale faisant suite à l’émission de l’arrêté initial s’est tenue, soit une période de sept mois.

A – Sur le préjudice subi par la société [J]

En l’espèce, il résulte suffisamment du contrat de bail produit aux débats que la société [J] louait son bien, avant l’émission de l’arrêté de mise en sécurité, en contrepartie d’un loyer de 480 euros par mois hors charges. En conséquence, et compte tenu des développements précédents, la société [S] [M] sera condamnée à lui payer la somme de 3 360 euros en réparation de son préjudice tiré de la perte de revenus locatifs (480€ x 7 mois).

En revanche, la société [J] est une personne morale non occupante et ne justifie pas avoir engagé d’autres démarches que l’envoi de cinq messages au syndic. En outre, il n’est pas suffisamment démontré par le carnet d’entretien non daté produit aux débats que le syndic a manqué à une obligation d’information sur l’état de l’immeuble au jour de l’acquisition de son lot par la société [J]. Ainsi, aucun préjudice moral n’apparaît suffisamment caractérisé et la demande formée à ce titre sera rejetée.

B – Sur le préjudice subi par les consorts [K]

En l’espèce, il résulte suffisamment du contrat de bail produit aux débats que les consorts [K] louaient leur bien, avant l’émission de l’arrêté de mise en sécurité, en contrepartie d’un loyer de 517,45 euros par mois hors charges. En conséquence, et compte tenu des développements précédents, la société [S] [M] sera condamnée à payer à M. [Y] [K] et Mme [A] [K] la somme de 3 622 euros en réparation de leur préjudice tiré de la perte de revenus locatifs (517,45€ x 7 mois).

S’il résulte des éléments produits aux débats qu’il a été nécessaire d’engager de difficiles démarches pour reloger les occupants, il n’est pas suffisamment démontré par les échanges de mails des mois de juillet et août 2023 que les consorts [K] ont été contraints de rembourser à la commune de [Localité 1] les frais engagés par elle pour assurer ce relogement. La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

En outre, il n’est pas suffisamment démontré par le carnet d’entretien non daté produit aux débats que le syndic a manqué à une obligation d’information sur l’état de l’immeuble au jour de l’acquisition de leur lot par les consorts [K]. En revanche et compte tenu de la réception d’une mise en demeure avant sanctions pénales au mois de juin 2023 et de l’absence de communication suffisante du syndic avec les services de la mairie de [Localité 1], la faute du syndic a causé aux consorts [K] un préjudice moral qui doit être évalué à la somme de 300 euros.

C – Sur le préjudice subi par Mme [E]

En l’espèce, il résulte suffisamment du protocole d’accord transactionnel que Mme [E] a versé à sa locataire la somme de 4 872 euros au titre du remboursement des loyers pour la période du 5 juillet 2022 au 31 décembre 2022 et 932,82 euros à titre de remboursement des frais de relogement pour le mois d’août 2023, soit la somme totale de 4 488,72 euros et qu’elle n’a pu relouer son bien en contrepartie d’un loyer égal à 609 euros par mois hors charges à compter du mois d’août 2023. Il n’est en revanche pas suffisamment démontré que la locataire a commis des dégradations qui aurait justifié l’absence de restitution ou la restitution partielle du dépôt de garantie. En conséquence, et compte tenu des développements précédents, la société [S] [M] sera condamnée à payer à Mme [E] la somme de 4 263 euros en réparation de son préjudice (609€ x 7 mois).

En outre, il n’est pas suffisamment démontré par le carnet d’entretien non daté produit aux débats que le syndic a manqué à une obligation d’information sur l’état de l’immeuble au jour de l’acquisition de son lot par Mme [E]. Par ailleurs, en l’absence de preuve de réception d’une mise en demeure avant sanctions pénale, aucun préjudice moral ne saurait être suffisamment caractérisé par les éléments produits aux débats.

II – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le syndic, partie perdante à l’instance en cours, sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner le syndic à payer à chacun des trois demandeurs la somme de 1 000 euros au titre des dispositions précitées. La demande formée par le syndic sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la société par actions simplifiée [S] [M] à payer à la société civile immobilière [J] la somme de 3 360 euros en réparation de son préjudice de perte de loyers ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice moral formée par la société civile immobilière [J] ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée [S] [M] à payer à M. [Y] [K] et Mme [A] [K], ensemble, la somme de 3 622 euros en réparation de leur préjudice de perte de loyers ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée [S] [M] à payer à M. [Y] [K], Mme [A] [X] épouse [K], M. [O] [K] et Mme [V] [K], ensemble, la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice moral ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice tiré de la perte de chance de ne pas engager de frais de relogement formée par les consorts [K] ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée [S] [M] à payer à Mme [B] [E] la somme de 4 263 euros en réparation de son préjudice de perte de loyers ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice moral formée par Mme [B] [E] ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice tiré de la perte de chance de ne pas avoir à payer les sommes dues aux termes du protocole d’accord transactionnel de rupture de bail formée par Mme [B] [E] ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée [S] [M] à payer à la société civile immobilière [J] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée [S] [M] à payer à M. [Y] [K], Mme [A] [X] épouse [K], M. [O] [K] et Mme [V] [K] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée [S] [M] à payer à Mme [B] [E] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par la société par actions simplifiée [S] [M] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée [S] [M] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire, le 17 mars 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT