TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2026 – délibéré prorogé

Président : Monsieur MARECHAL, Juge placé

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2025

N° RG 25/03542 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XRB

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [Y]

né le 20 Juin 1983 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Charlotte LOMBARD de l’ASSOCIATION GASPARRI LOMBARD ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [X], épouse [Y]

née le 07 Janvier 1988 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Charlotte LOMBARD de l’ASSOCIATION GASPARRI LOMBARD ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [O]

né le 27 Avril 1960 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Evrim SENOCAK, avocat postulant au barreau de MARSEILLE, et par M^e Matthieu CORDELIER, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [C] [V], épouse [O]

née le 27 Novembre 1958 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Evrim SENOCAK, avocat au barreau de MARSEILLE

représenté par M^e Evrim SENOCAK, avocat postulant au barreau de MARSEILLE, et par M^e Matthieu CORDELIER, avocat plaidant au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [J] [X] épouse [Y] et Monsieur [W] [Y] ont acquis, par acte authentique du 5 mars 2024, la propriété d’un immeuble, une maison à usage d’habitation situé [Adresse 5] auprès de Madame [C] [V] épouse [O] et Monsieur [L] [O].

Les acquéreurs se sont plaints de désordre.

Une conciliation conventionnelle a été initiée entre les acquéreurs et les vendeurs en septembre et octobre 2024, mais n’a pas abouti.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, Madame [J] [X] épouse [Y] et Monsieur [W] [Y] ont fait assigner Madame [C] [V] épouse [O] et Monsieur [L] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’expertise judiciaire sur le fondement des articles 145 du code de procédure civile, et 1641 et 1792 du code civil.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2025, et retenue à celle du 5 décembre 2025.

A cette audience, Madame [J] [X] épouse [Y] et Monsieur [W] [Y], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs écritures et demandent au juge de :

— Ordonner une expertise judiciaire, avec la mission suivante :

— Se rendre sur les lieux, en faire la description en joignant des clichés photographiques des points litigieux ;

— Convoquer et entendre les parties assistées, le cas échéant de leurs conseils, recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunies d’expertise ;

— Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission en particulier les pièces visées dans l’acte introductif d’instance, la copie du titre de propriété afférent à l’immeuble, les plans, les documents contractuels, les marchés de travaux etc ;

— Entendre tout sachant ;

— Vérifier la réalité des désordres visés dans l’assignation et dans le rapport d’expertise du cabinet POLYEXPERT à savoir au niveau de l’étanchéité de la maison et de la cheminée ;

— Vérifier la réalité des désordres sur la coque de la piscine ;

— Préciser le siège des désordres, leur gravité, leur évolution ;

— Préciser la date de leur apparition ;

— Dire s’ils préexistaient à la date de la vente ;

— En déterminer l’origine et la cause ;

— Fournir tout élément concernant l’éventuelle connaissance des vices lors de la vente par les vendeurs ;

— Rechercher si les désordres, malfaçons, non-conformités, inexécution, inachèvement proviennent d’un défaut de conception, une non-conformité aux documents contractuels/aux règles de l’art/aux normes applicables, ou d’une exécution défectueuse ;

— En cas de pluralité de causes dans la survenance des désordres, indiquer la part incombant à chaque cause ;

— Indiquer pour chaque désordre les conséquences quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage, plus généralement quant à l’usage qui a pu en être attendu quant à la conformité à sa destination ;

— Donner au Tribunal tous les éléments techniques et de fait pour statuer sur les imputabilités des désordres et responsabilités encourues et dans quelles proportions ;

— Décrire et chiffrer poste par poste les travaux de reprises nécessaires et les travaux restant à effectuer, en précisant leur durée prévisible à l’aide de devis d’entreprise ;

— Fournir tous les éléments d’information sur les préjudices subis ou à subir notamment du fait des désordres et travaux de reprise sur le préjudice de jouissance ;

— Donner tous les éléments d’information permettant à la juridiction du fond de statuer sur les imputabilités ;

— Donner tous les éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices subis du fait des désordres et de leur réparation en précisant, notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé ;

— Plus généralement recueillir tous les renseignements permettant au juge du fond d’apprécier les préjudices subis par les requérants.

— Condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Réserver les dépens.

Au soutien de leur demande, se fondant sur les articles 145 du code de procédure civile, et 1641 et 1792 du code civil, Madame [J] [X] épouse [Y] et Monsieur [W] [Y] indiquent avoir constaté à partir du 9 mars 2024 des désordres affectant leur immeuble (infiltrations d’eau au niveau du vide sanitaire, du garage et du studio ; pente inversée au niveau des terrasses couvertes attenantes à la maison avec absence d’évacuation des eaux, absence de raccordement du conduit de cheminée, coque de la piscine endommagée). Ils ajoutent que l’expert mandaté par leur assureur a également constaté ces désordres. Ils précisent que les devis des réparations s’élèvent à la somme totale de 57 151,21 euros.

Madame [C] [V] épouse [O] et Monsieur [L] [O], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs écritures et demandent au juge de :

— A titre principal, rejeter la demande d’expertise ;

— A titre subsidiaire d’étendre la mission de l’expert aux constats techniques et à la recherche des éléments suivants, en lui donnant mission de :

Concernant la piscine

— Constater la nature du matériau composant le bassin de la piscine (coque rigide en fibre) et son mode d’entretien (peinture, résine, gelcoat, etc.) ;

— Déterminer si le fait de repeindre régulièrement un bassin constitue un entretien normal ou une dissimulation d’un défaut de structure ;

— Préciser la durée de vie moyenne d’une telle installation au regard de son année de réalisation (2000) et des risques que présente cette structure vue son ancienneté en termes de décoloration, porosité, fissuration, stratification, délaminage ;

— Indiquer si l’ancienneté, les entretiens effectués et l’usure normale peuvent expliquer les désordres signalés ;

— Dire enfin si l’absence de permis de construire, mentionnée à l’acte, a eu ou non une incidence sur l’état actuel de l’ouvrage ;

Concernant la fosse-septique

— Rappeler les conclusions du diagnostic SPANC du 24 mai 2023 annexé à l’acte de vente ;

— Décrire le fonctionnement actuel de la fosse et préciser si les anomalies relevées résultent d’un défaut d’entretien postérieur ou d’une non-conformité structurelle ancienne ;

— Rechercher si les observations du SPANC sur le risque de fonctionnement partiel étaient de nature à alerter l’acquéreur sur la vétusté de l’installation ;

— Déterminer la durée de vie moyenne d’un tel dispositif (installé en 1981) et son état d’entretien ;

Concernant le conduit de cheminée et la toiture

— Dater le conduit utilisé pour l’évacuation des fumées, vérifier s’il résulte d’un ouvrage antérieur à 1998 et préciser à quelles normes il devait se conformer à cette époque ;

— Déterminer si le chauffagiste intervenu en 1998 a utilisé le conduit existant dans des conditions conformes aux règles de l’art ou si le défaut allégué relève de sa responsabilité professionnelle ;

— Dire si l’état du conduit était de nature à constituer un danger manifeste au moment de la vente et si ce défaut était apparent ou non pour l’acquéreur ;

De manière générale, pour chacun des désordres invoqués (piscine, fosse septique, cheminée, humidité)

— Décrire les signes extérieurs perceptibles avant la vente et préciser si ces signes étaient visibles ou aisément détectables par un acquéreur non professionnel ;

— Rechercher si des travaux ont été accomplis par les époux [Y] depuis la vente et les lister ; en déduire s’ils peuvent avoir une incidence sur les désordres évoqués ; en déduire les conséquences pour les constats à faire ;

— Dire, en conséquence, si ces désordres pouvaient raisonnablement être connus ou soupçonnés des vendeurs au moment de la cession ;

— En tout état de cause, de condamner les demandeurs au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter leur demande sur le même fondement.

A titre principal, se fondant sur les articles 145 du code de procédure civile et 1641 du code civil, Madame [C] [V] épouse [O] et Monsieur [L] [O] s’opposent à la demande d’expertise en relevant qu’à la suite de l’échec de la tentative de conciliation, la mesure sollicitée ne tend plus à préparer un éventuel procès, mais à instruire un litige déjà constitué, ce qui excède le champ de l’article 145 précité. Ils ajoutent que les demandeurs ne démontrent pas de motif légitime. Ils relèvent que les demandeurs ont modifié l’état du bien, ne permettant plus de constater l’état initial du bien. Ils ajoutent que la demande ne relève pas de l’urgence et apparaît dilatoire. Ils précisent que la garantie légale des vices cachés est exclue. Ils ajoutent que les équipements invoqués sont anciens et hors de toute garantie. Ils indiquent qu’il n’existe ni dol ni dissimulation de leur part. Enfin, ils relèvent que les désordres allégués résultent d’un événement extérieur et antérieur à l’acquisition du bien par eux-mêmes.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 décembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 16 janvier 2026 en raison d’un dysfonctionnement informatique.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il résulte de l’application de ce texte que l’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge. En outre, l’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond. Par ailleurs, il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, la condition d’absence de tout procès fait référence à l’absence de saisine du juge du fond. Contrairement à ce qu’indiquent les défendeurs, l’échec d’une tentative de conciliation ne fait pas obstacle aux dispositions de l’article 145 précité.

Or, les demandeurs justifient d’un intérêt légitime à ce qu’un expert judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres allégués, par la production d’un rapport du cabinet POLYEXPERT du 19 avril 2024.

De plus, le moyen de défense selon lequel la demande serait tardive et non urgente sera écarté dans la mesure où il ne s’agit pas d’une condition d’application de l’article 145 précité.

Par ailleurs, les moyens de défense relatifs à l’exclusion de la garantie des vices cachées, de toute garantie en raison de l’ancienneté des équipements, de l’absence de dol ou de dissimulation, et de la date d’apparition des désordres seront également écartés dans la mesure où ils excèdent les pouvoirs du juge des référés et relèvent de l’appréciation du juge du fond. En effet, il n’appartient pas à la juridiction des référés d’apprécier les chances de succès de l’action au fond, et l’action n’est pas manifestement vouée à l’échec.

En outre, le moyen de défense selon lequel les constations seraient impossible en raison de la modification du bien par les demandeurs n’est pas un obstacle à une mission d’expertise dans la mesure où il relèvera de la mission de l’expert d’apprécier ou non la possibilité d’effectuer de tels constats.

En conséquence, il résulte de ces éléments que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif. Il sera partiellement tenu compte des propositions de mission d’expertise, sans toutefois entrer dans un degré de précision trop stricte, afin de permettre à l’expert de mener à bien sa mission, étant précisé que toute difficulté pourra faire l’objet d’une saisine du juge chargé du contrôle des expertises.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la mesure étant ordonnée à la demande de Madame [J] [X] épouse [Y] et Monsieur [W] [Y], il convient de les condamner aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la demande de Madame [J] [X] épouse [Y] et Monsieur [W] [Y] sera rejetée dans la mesure où ils sont les parties tenues aux dépens, et la demande de Madame [C] [V] épouse [O] et Monsieur [L] [O] sur le fondement de l’équité.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

[P] [F]

[Adresse 3]

[Localité 1]

[Courriel 10]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 5], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation, et dans rapport du cabinet POLYEXPERT du 19 avril 2024, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— en déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes en décrivant tous les moyens d’investigations employés, et en précisant notamment s’ils proviennent d’une usure normale, d’une négligence dans l’entretien, de travaux non conformes aux règles de l’art en les datant ou d’une autre cause,

— en décrivant les équipements concernés,

— donner tous les éléments permettant à la juridiction d’établir si une personne normalement attentive et avisée était en mesure de déceler ces vices ou désordres à la date de souscription du contrat,

— donner tous les éléments permettant à la juridiction d’établir si un professionnel normalement attentif et avisé était en mesure de déceler ces vices ou désordres à la date de souscription du contrat,

— donner tous les éléments permettant à la juridiction d’établir si un expert normalement attentif et avisé était en mesure de déceler ces vices ou désordres à la date de souscription du contrat,

— donner tous éléments permettant à la juridiction d’établir si ces désordres ont pu être dissimulés, et à quelle période,

— indiquer pour chaque vice ou désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par Madame [J] [X] épouse [Y] et Monsieur [W] [Y] du fait des vices ou désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible,

DISONS que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Marseille sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Marseille par Madame [J] [X] épouse [Y] et Monsieur [W] [Y], d’une avance de 5 000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [J] [X] épouse [Y] et Monsieur [W] [Y] aux dépens,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 16 janvier 2026 à :

— [F] [P], expert (OPALEXE)

— service expertises

Grosse délivrée le 16 janvier 2026 à :

— Maître Charlotte [Localité 8]

— M^e Evrim SENOCAK