TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 21 Octobre 2025

GROSSE :

Le 20 Janvier 2026

à M^e Victor DE CHANVILLE,

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à M^e Aurélie SOPHIE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03166 – N° Portalis DBW3-W-B7J-[Immatriculation 5]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MERCI PAPA, dont le siège social est sis Représenté par M. [V] [M] – [Adresse 6]

représentée par M^e Aurélie SOPHIE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [E]

né le 09 Avril 1980 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [G] [I], demeurant [Adresse 1] – En sa qualité de caution de M. [T] [E] – [Localité 4]

représentée par M^e Victor DE CHANVILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous signature privée en date du 5 novembre 2018, la SCI Merci papa a donné à bail à M. [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 370 euros, outre 30 euros de provisions sur charges. Par acte du même jour, Mme [I] s’est portée caution solidaire et personnelle des sommes dues par le locataire.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 mai 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement d’avoir à cesser un trouble dans un délai d’un mois et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par actes de commissaire de justice en date des 22 et 28 mai 2025, la bailleresse a fait assigner le locataire et la caution devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à l’expiration du délai de six semaines après la signification du commandement visant la clause résolutoire en date du 30 mai 2024, soit à la date du 11 juillet 2024, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, ainsi que leurs biens, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, Condamner le locataire et tous occupants de son chef à libérer les lieux sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux, Ordonner la séquestration et des meubles et objets mobiliers leur appartenant garnissant les lieux loués en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls du locataire, Condamner le locataire à payer une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle équivalente au loyer révisé, augmenté des charges, soit à ce jour 446,26 euros, jusqu’à complète libération des lieux, Condamner le locataire au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Ne pas écarter l’exécution provisoire.Il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 octobre 2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, a soutenu oralement les termes de son assignation, ajoutant solliciter le rejet des demandes de Mme [I].

Cette dernière, représentée par son conseil, a sollicité le rejet des demandes de la bailleresse, la nullité de l’acte de cautionnement et la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles en faisant valoir que :

La mise en œuvre de la clause résolutoire, d’après les stipulations contractuelles, implique l’existence d’une décision de justice préalable relative à l’existence de troubles anormaux de voisinage, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, Sur la résiliation judiciaire du bail, la demanderesse ne rapporte pas la preuve des manquements du locataire à ses obligations contractuelles, telles que des dégradations, une insalubrité du logement, des relations dégradées avec les autres occupants de l’immeuble imputables au locataire et un refus de laisser entrer les entreprises mandatées pour réaliser des travaux, ajoutant que M. [E] souffre de troubles psychiques susceptibles d’altérer la qualité de ses relations sociales,L’acte de cautionnement ne précise pas les limites de l’engagement et a été signé « sous la dictée » de la bailleresse.Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, M. [E] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’acquisition de la clause résolutoireEn vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, suivant acte sous seing privé en date du 5 novembre 2018, la SCI Merci papa a donné à bail à M. [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Le contrat stipule une clause résolutoire rédigée en ces termes :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou encore du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire.

Un commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, ou encore le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, aura les mêmes effets passé le délai d’un mois ».

Il résulte de ces stipulations, particulièrement claires et explicites, que le bail est résilié de plein droit :

En cas de manquement à l’obligation de payer le loyer, les charges et le dépôt de garantie, deux mois après un commandement de payer, En cas de manquement à l’obligation de souscrire une assurance contre les risques locatifs, un mois après un commandement d’avoir à justifier de la souscription de cette assurance, En cas de manquement à l’obligation d’user paisiblement du logement donné à bail, un mois après un commandement d’avoir à se conformer à cette obligation d’usage paisible se fondant sur une décision de justice passée en force de chose jugée relevant des troubles de voisinage imputables au locataire.Par acte d’huissier de justice en date du 30 mai 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement d’avoir à cesser les troubles et visant la clause résolutoire aux termes duquel il est indiqué :

« Vous avez rendu le logement insalubre et vous avez dessiné des horloges sur les murs de la cage d’escaliers refaite.

Les nuisances et les dégradations que vous avez causées, tant dans le logement que dans les parties communes, font l’objet de nombreux signalements de la part des copropriétaires de l’immeuble.

Il est prévu dans le bail que le locataire doit user de la location de manière paisible, sans cause de troubles de voisinage.

Je vous fais commandement d’avoir à faire cesser les troubles dans le délai d’un mois à compter de la date portée en tête du présent acte ».

La demande de la bailleresse tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire n’est donc fondée ni sur l’existence d’une dette locative, ni sur la non-souscription à une assurance contre les risques locatifs, mais sur le non-respect par le locataire de son obligation d’user paisiblement du logement donné à bail.

En premier lieu, il sera relevé qu’il existe une contradiction entre les termes du commandement, qui donne au locataire un délai d’un mois pour respecter son obligation d’usage paisible, et l’assignation de la bailleresse qui demande au juge des contentieux de la protection de constater l’acquisition de la clause résolutoire à l’expiration d’un délai de six semaines après la signification du commandement, soit à la date du 30 mai 2024.

En second lieu et surtout, d’après les stipulations contractuelles, la clause résolutoire ne peut être acquise qu’un mois après un commandement se fondant sur l’existence d’une décision passée en force de chose jugée relative à des troubles de voisinage imputables au locataire.

Or, en l’espèce, il est établi qu’aucune décision en ce sens n’existe.

Il n’est pas même allégué par la bailleresse qu’une procédure serait en cours concernant des troubles de voisinage imputables au locataire.

Par conséquent, la bailleresse sera déboutée de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la résiliation judiciaire du bailAux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ».

Il est constant que pour justifier la résiliation du bail, les manquements du locataire à son obligation d’usage paisible doivent être suffisamment graves et sérieux.

Par ailleurs, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est encore constant que la charge de la preuve pèse sur le demandeur.

En l’espèce, la SCI Merci papa soutient que M. [E] manque à son obligation d’usage paisible du logement donné à bail au motif qu’il serait agressif, refuserait l’accès du logement aux entreprises mandatées par le bailleur pour effectuer des travaux et n’entretiendrait pas les lieux, causant ainsi un dégât des eaux et une infestation de nuisibles.

Elle ajoute que les occupants de l’immeuble se plaignent du comportement de M. [E] et que le syndic de l’immeuble lui aurait adressé plusieurs courriers en ce sens.

S’agissant du dégât des eaux, il sera relevé que la bailleresse produit deux courriers datés du 2 mai 2024 (pièces n°4 et 5), sans accusé de réception ni même un justificatif d’envoi, qui, alors que le bordereau de pièces joint à l’assignation indique que la pièce n°4 correspond à un courrier envoyé au locataire, comportent tous les deux le nom et l’adresse de la caution, Mme [I].

La demanderesse produit également un constat amiable de dégât des eaux complété et signé le 9 mai 2024 par M. [E] et sa voisine, Mme [U].

Ces pièces ne démontrent ni que M. [E] serait à l’origine du dégât des eaux, ni qu’il aurait manqué d’user paisiblement du logement en raison de la non prise en charge de ce dégât des eaux puisque, comme souligné ci-avant, il a complété et signé le constat amiable.

La bailleresse produit également une pièce n°15 nommée « pétition » qui correspond en réalité à un document daté du 15 janvier 2025 et signé seulement par Mme [U], qui fait état de nuisances sonores, de violences verbales et de dégradations commises par M. [E].

Pour autant, il ne peut qu’être relevé que malgré la dénomination de la pièce, aucun autre occupant de l’immeuble n’a signé ce document, étant souligné que Mme [U] fait référence à de « multiples interventions des forces de l’ordre » qui ne sont toutefois pas versées aux débats.

S’agissant du refus de laisser entrer dans le logement les entreprises mandatées par la bailleresse pour effectuer des travaux, cette dernière produit deux sommations de faire signifiées à étude par actes d’huissier de justice du 24 avril 2024 et du 2 septembre 2024 qui n’ont manifestement été précédées d’aucun courrier qui aurait été adressé au locataire puisque le seul courrier produit qui aurait adressé au locataire, mais dont ni la réception ni même l’envoi ne sont prouvés (pièce n°10), est daté du 24 septembre 2024.

A cet égard, il sera relevé que si le bail stipule (page 5) que le locataire doit « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués », il prévoit également qu’ « avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de la nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

Ces sommations et ce courrier font au demeurant référence à une infestation de nuisibles dans le logement s’étendant aux parties communes mais aucune pièce telle qu’un procès-verbal de constat n’est produite concernant l’état du logement ou des parties communes, pas plus qu’il n’est justifié que cette infestation, à la supposer établie, serait liée à un défaut d’entretien par le locataire.

Au surplus, l’attestation non datée de la société Canavese, intervenue dans le logement pour le remplacement du cumulus le 15 mai 2024, démontre que si le comportement de M. [E] a pu être qualifié d'« agressif », dans un contexte manifestement tendu comme en attestent les actes d’huissier signifiés au locataire, il a pourtant laisser la société entrer dans le logement et effectuer les travaux de remplacement du cumulus pour lesquels elle avait été mandatée.

Enfin, s’agissant des doléances qui auraient été exprimées par le syndic de la copropriété, il apparait que la pièce produite ne correspond pas à des demandes du syndic mais à des échanges de courriers électroniques datés de mars 2024 à janvier 2025 entre l’agence chargée de la gestion du bien et deux personnes qui semblent être propriétaires de logements se trouvant dans l’immeuble.

Dans ces courriers électroniques, ces deux personnes font état de dégradations dans les parties communes et d’une infestation de nuisibles qui seraient imputables à « l’occupant du 2ème ».

Toutefois, là encore, aucune pièce relative à l’état des parties communes ou du logement n’est produite par la bailleresse.

Il n’est, a fortiori, pas démontré que ces désordres et la présence de nuisibles seraient liés à des manquements imputables à M. [E] et n’auraient pas une autre origine telle qu’un défaut d’entretien par le bailleur.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que la bailleresse ne rapporte pas la preuve des faits qu’elle allègue au soutien de sa demande de résiliation du bail de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande en ce sens et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité d’occupation.

Sur la validité de l’engagement de cautionL’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, en son dernier alinéa issu de la loi du 24 mars 2014, applicable à la date de conclusion de l’engagement de caution du 5 novembre 2018, dispose que :

« La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Les formalités édictées par ce texte sont prescrites à peine de nullité du cautionnement, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

En l’espèce, il apparait que l’engagement de caution signé par Mme [I] indique que le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 5 novembre 2020 alors que le bail a été conclu pour une durée de trois ans à compter du 6 novembre 2018.

La mention manuscrite reproduite par la caution indique quant à elle une durée de neuf ans commençant à courir à compter du 5 novembre 2018.

Au surplus, cette mention manuscrite ne comporte aucune référence aux conditions de la révision du loyer telles qu’elles figurent au contrat de location.

Il y a lieu par conséquent de prononcer la nullité de l’engagement de caution, étant souligné que la bailleresse ne forme aucune demande à l’encontre de la caution.

Sur les demandes accessoiresLes dépens seront laissés à la charge de la SCI Merci papa, laquelle sera condamnée à payer à Mme [I] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI Merci papa de l’ensemble de ses demandes ;

Prononce la nullité de l’engagement de caution signé le 5 novembre 2018 par Mme [G] [I] ;

Condamne la SCI Merci papa à payer à Mme [G] [I] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

Laisse les dépens à la charge de la SCI Merci papa ;

Rappelle que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 20 janvier 2026.

La Greffière La Juge