TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00015 – N° Portalis DBXU-W-B7J-H66Y

[C] [B]

C/

[U] [H]

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 01 Juillet 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE:

Madame [C] [B]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Mylène ZELKO, avocat au barreau de l’ EURE,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Carole BRUNEEL-BAÏSSAS, avocat au barreau de l’ EURE,

DÉBATS à l’audience publique du : 30 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

Par contrat du 13 juin 2020, Madame [C] [B] a donné à bail à Monsieur [U] [H] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1], pour un loyer mensuel total de 610,00 euros charges comprises.

Une procédure de saisie par avis à tiers détenteur a été mise en place par les services de la Direction Générales de Finances Publiques le 17 septembre 2021 aux fins d’obtention du paiement des loyers dus par le locataire.

Cette procédure de saisie administrative a fait l’objet d’une mainlevée le 15 mars 2022, dès réception de la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par Madame [C] [B].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [B] a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mars 2024 ; puis elle a fait assigner Monsieur [U] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 29 octobre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 30 avril 2024, après un renvoi pour mise en état des parties,

Madame [C] [B] – représentée par son conseil – a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référée à leur acte introductif d’instance ;

Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner le locataire à lui payer la somme actualisée de 3.030,00 euros due au titre d’arriérés de loyers au 24 avril 2025.condamner le locataire à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,condamner le locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,condamner le locataire au paiement de la clause pénale,condamner le locataire à leur payer la somme de 960,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1103 du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 1],dire, en conséquence, que le locataire sera tenu de laisser libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Elle a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [U] [H], représenté par son conseil a contesté le montant de la somme due au titre des loyers et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 avril 2024 soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce,

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (art VIII page 3 du contrat paraphé et signé par les parties) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause le 27 mars 2024 pour un montant en principal de 1.230,00 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2024 et que le contrat est résilié à cette date.

L’expulsion de Monsieur [U] [H] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’ARRIERES LOCATIFS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Madame [C] [B] produit un décompte indiquant que Monsieur [U] [H] reste lui devoir la somme de 3.030,00 euros à la date du 24 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 615,00 euros (loyers + charges) en date du 01er avril 2025 et une dernière ligne créditrice de 615,00 euros (versement de la part du locataire) le 13 avril 2025.

Monsieur [U] [H] ne conteste pas le principe de la dette mais considère n’être redevable que d’une somme de 630, 00 euros à l’égard de la propriétaire des lieux pris à bail.

Or il ressort d’un courriel émanant des services de la Direction Générales de Finances Publiques que la procédure de saisie administrative, mise en place le 17 septembre 2021, a fait l’objet d’une mainlevée le 15 mars 2022, et n’avait fait l’objet de que deux versements de 600,00 euros chacun.

Ces sommes sont d’ores et déjà imputées dans le décompte produit.

Monsieur [U] [H] sera condamné à payer la somme de 3030,00 euros (terme d’avril 2025 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 28 mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme d’avril 2025, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [U] [H] devra également régler d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Monsieur [U] [H] justifie d’une reprise du paiement du loyer en versant depuis janvier 2024 une somme mensuelle de 615,00 euros correspondant au montant du loyer.

Il sollicite de pouvoir bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire et d’apurer la dette locative qu’il évaluait à 630,00 euros en 8 mensualités.

A l’audience, la bailleresse s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, arguant de difficultés que le non-paiement intégral du loyer lui aurait causé.

Au regard de la reprise du paiement du loyer, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Dans ces conditions, Monsieur [U] [H] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 15 mensualités de 200,00 euros et une 16ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [U] [H] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [U] [H] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour la bailleresse de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [H], partie perdante, devra supporter la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [U] [H] à verser à Madame [C] [B] la somme de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Par ces motifs,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de Madame [C] [B] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2020 entre d’une part Madame [C] [B] et d’autre part Monsieur [U] [H], concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 mai 2024 et que le contrat est résilié à cette date;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à verser à Madame [C] [B] la somme de 3.030,00 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation, terme d’avril 2025 inclus ;

AUTORISE Monsieur [U] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 200,00 euros chacune et une 16ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [C] [B] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Monsieur [U] [H] soit tenu de verser à Madame [C] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin les y condamne solidairement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à verser à Madame [C] [B] la somme de 700,00 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER