REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 19/03617 – N° Portalis DB3E-W-B7D-KFRQ

En date du : 18 juin 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du dix huit juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 septembre 2024 devant Olivier LAMBERT, Vice Président statuant en juge unique, assisté de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la président a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024 prorogé au 9 juillet 2025 et avancé au 18 juin 2025.

Signé par Olivier LAMBERT, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.S. MMV, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, venant aux droits de S.A.S. MMV RESIDENCES, radiée le 6 juin 2018

représentée par M^e Denis KOBAN, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDERESSE :

L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU [Localité 6] – [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain GALISSARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Alain GALISSARD

M^e Denis KOBAN – 325

EXPOSE DU LITIGE

La SAS MMV a fait assigner devant la présente juridiction l’Association syndicale libre “[Localité 4]”.

Après mise en état et désistement de placement en incident de la mise en état, l’affaire a pu être plaidée.

Aux termes des conclusions récapitulatives dûment notifiées vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile la société MMV sollicite de voir :

CONDAMNER l’Association Syndicale Libre “LE [Localité 6]” à payer à la société MMV la somme de 48.061,01 euros correspondant aux charges dues pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 avec intérêts au taux légal à compter de ladite décision, et, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

DEBOUTER l’Association Syndicale Libre “LE [Localité 6]” de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER l’Association Syndicale Libre “LE [Localité 6]” à payer à la société MMV la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Denis KOBAN .

CONDAMNER l’Association Syndicale Libre “LE [Localité 6]” à payer l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement.

Vu les conclusions 2 dûment notifiées vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile l’association syndicale libre du [Localité 6] -La [Localité 7] sollicite de voir :

Vu les articles 1134 et 1202 du Code civil en la version applicable à la date de la rédaction de la convention de prestation de services,

DIRE ET JUGER tout aussi irrecevables qu’injustifiées les demandes de condamnations présentées par la société MMV RESIDENCES.

DEBOUTER cette dernière de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions.

et vu les dispositions du bail liant les parties concernant la mise à disposition du bâtiment d’accueil,

CONDAMNER la société MMV RESIDENCES au paiement d’une somme de 28.991,56 € (20.893,56 € + 8.098 €)

CONDAMNER la société MMV RESIDENCES au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de la procédure fut fixée au 23 septembre 2023 pour une plaidoirie fixée au 23 octobre 2023. Suite à l’absence du magistrat, l’affaire a été renvoyée au 23 septembre 2024. Le délibéré a été fixé au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes de voir “dire et juger” ne seront pas examinées, celles-ci ne constituant pas des demandes et prétentions auxquelles la juridiction doit répondre.

Vu les articles 1134 et 1147 ante l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131,

La convention de prestations multiservices et multitechniques liant les parties stipule notamment que:

«  Article 4 : financement des contrats-refacturations des coûts – rémunération du prestataire

D’un commun accord entre les différentes parties, il a été convenu que l’ensemble des contrats souscrits pour la maintenance des parties communes et des éléments d’équipement collectif qui incombe à la société MMV seront souscrits par cette dernière qui en assurera l’intégralité du règlement.

L’ASL reversera à la société MMV la quote-part des charges de maintenance des parties communes et des éléments collectifs correspondant aux copropriétaires qui n’ont pas contracté avec la société MMV Résidences dans le cadre de l’activité de résidence de tourisme (liste annexée).

Ces quotes-parts seront définies après accord entre les parties signataires du présent accord sur des montants forfaitaires d’entretien et de refacturation d’eau et d’électricité.

Ce décompte sera effectué sur la base des tantièmes de charges et des tantièmes d’association syndicale libre des lots concernés.

Lorsque le prestataire a recours à un tiers en vue de réaliser des prestations travaux en application des prés entes, sa rémunération correspond à 5% hors taxes du montant hors taxes du marché conclu avec le tiers. Le paiement par les soumettants devra intervenir dans les 30 jours de la réception de la facture du prestataire. Les factures émises seront soumises à la TVA au taux en vigueur. "

L’ensemble immobilier [Adresse 3] est composé d’une association syndicale libre regroupant quinze tènements dont neuf copropriétés représentées par un syndic identique pour chacune.

Il appartient à l’ASL de recouvrer les charges et ce d’autant plus qu’elle bénéficie d’un privilège et de payer à MMV RÉSIDENCES les quote-parts des charges de maintenance que MMV RÉSIDENCES a avancé en lieu et place des syndicats des copropriétaires et dont le syndic en a collecté les fonds auprès des propriétaires qui n’ont pas donné mandat à MMV RÉSIDENCES de régler directement les charges récupérables entre les mains du syndicat des copropriétaires.

Cet engagement pris de payer les factures de MMV RÉSIDENCES sous 30 jours comme l’article 4 de la convention liant les parties le prévoit dénote l’absence de conditionnement aux paiements réalisés par les propriétaires hors gestion. Pour l’exprimer plus prosaïquement, l’association syndicale libre du [Adresse 5] -[Localité 4] ne peut subordonner le paiement à MMV RÉSIDENCES à ses propres éventuelles difficultés de recouvrement des charges récupérables auprès des copropriétaires dits « hors gestion » et pas plus exciper de manquements allégués de MMV RÉSIDENCES à ses obligations pour justifier de ce qui s’apparente à une exception d’inexécution inapplicable en l’espèce au vu des relations contractuelles liant les parties qui rend l’association syndicale libre seule débitrice des sommes dues à l’endroit de MMV.

Il s’ensuit que le principe du paiement des charges par l’association syndicale libre à la société MMV est acquis et au vu des pièces versées au dossier, ladite association syndicale libre sera condamnée à payer la somme de 48.061,01 € correspondant aux charges dues pour la période du 1/7/14 au 30/6/15 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Dans un souci d’apaisement cette condamnation ne sera pas assortie d’une astreinte.

Quant aux demandes reconventionnelles, s’agissant de la taxe foncière qui effectivement n’est pas une charge récupérable, le remboursement par le preneur n’apparaît pas clairement stipulé. S’il est avéré que l’article 7 du bail liant les parties prévoit le remboursement par le preneur de « la taxe foncière relative », locution absconse et donc peu intelligible juridiquement, l’article 6-10 ne prévoit pas le remboursement de la taxe foncière renvoyant en cela au droit commun de paiement des impôts et taxes entre preneur et bailleur. La présence de ces deux stipulations contradictoires ne permet pas de faire droit à cette demande.

S’agissant des travaux d’étanchéité, il est constant que la convention d’occupation qui liait les parties avant la conclusion du bail prévoyait que MMV devait supporter les réparations des causes des infiltrations ainsi qu’à tous travaux d’entretien qui se révéleraient nécessaires pendant la durée de la convention d’occupation précaire. Il n’est pas contesté que MMV a débuté lesdits travaux, mais n’a pas pu les terminer.

Si l’ASL a fait terminer ses travaux à ses frais, elle ne peut aujourd’hui en demander le remboursement à MMV étant donné que les travaux ont été réalisés après le terme de la convention d’occupation précaire, après la cession du fonds de commerce et avant toute chose, aucune clause du bail n’autorisait l’ASL à faire effectuer ces travaux sans l’accord du preneur. Il s’ensuit que l’ASL ne peut réclamer le paiement de la somme de 20893,56 €.

Pour le surplus, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, l’Association syndicale libre du [Localité 6] -[Adresse 2] [Localité 7], partie perdante, sera tenue aux dépens avec distraction à l’avocat de la demanderesse au principal et il est inéquitable de laisser supporter à la société MMV les frais de défense non compris dans les dépens. Aussi, l’Association syndicale libre du [Localité 6] -[Adresse 2] [Localité 7] sera condamnée à payer 3000 euros à la société MMV sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire mis à disposition, en premier ressort,

CONDAMNE l’Association syndicale libre du [Localité 6]-[Localité 4] dont le siège est [Adresse 8] représentée par son président à payer à la S.A.S. MMV la somme de 48.061,01 € correspondant aux charges dues pour la période du 1/7/14 au 30/6/15 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

REJETTE la demande d’astreinte.

DÉBOUTE l’Association syndicale libre du [Localité 6]-[Localité 4] dont le siège est [Adresse 8] représentée par son président de toutes ses demandes.

CONDAMNE l’Association syndicale libre du [Localité 6]-[Localité 4] dont le siège est [Adresse 8] représentée par son président aux dépens distraits au profit de M^e Denis KOBAN.

CONDAMNE l’Association syndicale libre du [Localité 6]-[Localité 4] dont le siège est [Adresse 8] représentée par son président à payer à la S.A.S. MMV la somme de 3.000 € au titre des frais non répétibles.

AINSI JUGÉ ET ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT