TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 17 Mars 2026

Enrôlement : N° RG 23/06290 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3OCW

AFFAIRE : M. [D] [M] ( Maître Baptiste CHAREYRE de la SELARL SELARL ARTURUS AVOCATS)

C/ S.A.S. VIDAL IMMO (défaillante) – SDC du [Adresse 1] (défaillant) – M. [I] [J] et Mme [F] [J] (M^e Olivier ROSATO)

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 17 Mars 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [D] [M]

né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 2] (49), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Baptiste CHAREYRE de la SELARL SELARL ARTURUS AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 3] en Provence

C O N T R E

DEFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, AJ COPRO prise en la personne de Monsieur [K] [U], domicilié [Adresse 4], désigné par ordonnance du 19 décembre 2023

défaillant

LA S.A.S. VIDAL IMMO, inscrite au RCS sous le numéro 834 569 600 et dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

Monsieur [I] [B], née le [Date naissance 2] 1984 à [Localité 3] (21),

et

Madame [F] [B] née [A], née le [Date naissance 3] 1989 à [Localité 3] (21),

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Olivier ROSATO, avocat au barreau de MARSEILLE

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [D] [M] est propriétaire du lot n° 1 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété. Mme [F] [J] née [A] et M. [I] [J] sont quant à eux propriétaire du lot n°2 au sein du même immeuble.

A l’initiative des époux [J], une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s’est tenue le 13 décembre 2022 afin de soumettre deux projets de résolution en vue d’effectuer des travaux et de mettre leur lot en location.

Par ordonnance rendue le 19 décembre 2023, la société AJ COPRO, prise en la personne de M. [K] [U], a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

***

Insatisfait des décisions prises et contestant les modalités de tenue de l’assemblée générale, par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2023, M. [D] [M] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à Marseille (13016), Mme [F] [J] née [A] et M. [I] [J] et la société par actions simplifiée VIDAL IMMO devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’annulation de ladite assemblée générale ou de certaines de ses résolutions.

Par ordonnance rendue le 15 octobre 2024 par le juge de la mise en état, la radiation de l’affaire a été ordonnée en l’absence de mise en cause de l’administrateur provisoire de la copropriété.

Par acte d’appel en cause du 19 septembre 2024, M. [D] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par la société AJ COPRO, prise en la personne de M. [K] [U].

L’affaire a été rétablie et, par ordonnance rendue le 7 janvier 2025, les instances ont été jointes.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 4 novembre 2025.

***

Par dernières conclusions notifiées le 31 mars 2025, M. [D] [M] demande :

— la recevabilité de ses demandes,

— le rejet des demandes adverses,

— à titre principal, la nullité de l’assemblée générale extraordinaire du 13 décembre 2022 et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n°4 et 5 de cette assemblée générale,

— la condamnation des époux [J] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— l’interdiction faite aux époux [J] de réaliser les travaux de transformation du lavoir et rangement en studio d’habitation,

— la condamnation des époux [J], en cas de réalisation des travaux, à remettre les lieux en état sous astreinte de 100 euros de retard à compter d’une mise en demeure signifiée par huissier,

— la condamnation de la société VIDAL IMMO à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— son exonération des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure,

— et la condamnation in solidum de la société VIDAL IMMO et des époux [J] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 30 mai 2025, Mme [F] [J] née [A] et M. [I] [J] demandent :

— l’irrecevabilité de la demande de M. [M],

— à titre principal, le rejet des demandes de M. [M] et, à titre subsidiaire, le rejet de la demande d’interdiction de location et de réalisation des travaux de modification de destination du lavoir et du rangement, qu’il soit pris acte de l’abandon de leur projet de travaux, le rejet de la demande de dommages et intérêts ainsi que la condamnation de la société VIDAL IMMO à les garantir de toute condamnation pécuniaire prononcée à leur encontre en principal, frais, intérêts, article 700 et dépens

— et la condamnation de M. [M] à leur payer la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assigné à l’étude du commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire, la société AJ COPRO, prise en la personne de M. [K] [U], n’a pas constitué avocat.

Assignée par remise à personne morale, la société par actions simplifiée VIDAL IMMO n’a pas non plus constitué avocat.

***

A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 6 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes tendant à voir « dire et juger » et « constater » ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement. Il en va de même de la demande de « donner acte », qui est dépourvue de toute portée juridique et ne constitue pas une demande en justice.

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 13 décembre 2022

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

L’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en outre que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

L’article 41-18 de la même loi précise que, par dérogation aux dispositions de l’article 17 précité, dans les syndicats où le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires :

1° Les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées à l’article 41-15 ainsi que les décisions relevant de l’unanimité ;

2° Chaque copropriétaire peut convoquer l’autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour sous réserve d’en informer préalablement l’autre.

En l’espèce, par courrier daté du 14 novembre 2022, M. [D] [M] a été convoqué par la société VIDAL IMMO à l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4] du 13 décembre 2022 à 10h à [Localité 5]. Par mail envoyé par la société VIDAL IMMO le 9 janvier 2023, il a reçu le compte-rendu de cette assemblée générale. Il résulte du procès-verbal dressé que M. [D] [M], représentant 453/1000èmes, n’était pas présent. L’assemblée générale a, dans une résolution n°4, autorisé les époux [J] à faire des travaux dans le but de modifier la destination actuelle de leur lot, notamment en ce qui concerne le lavoir et, dans une résolution n°5, autorisé les époux [J] à louer leur bien.

Or, il n’est pas contesté que la société VIDAL IMMO n’était pas syndic de l’immeuble. Elle n’avait donc pas le pouvoir de convoquer une assemblée générale des propriétaires ou de notifier un procès-verbal d’assemblée générale. Les actes de convocation et de notification qu’elle a émis ne mentionnent par ailleurs pas qu’elle a agi au nom et pour le compte des époux [J] mais qu’elle a agi en qualité de syndic.

A défaut de notification régulière, les demandes de M. [M] sont donc bien recevables.

Par ailleurs et à défaut de pouvoir de la société VIDAL IMMO pour convoquer une assemblée générale, l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 13 décembre 2022 de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4] sera annulée dans son intégralité pour ce seul motif, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres griefs.

II – Sur les demandes de réparation du préjudice, d’interdiction et de remise en état formées par M. [D] [M] à l’encontre des époux [J]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, en l’absence de réalisation des travaux et de mise en location du bien appartenant aux époux [J] et donc de mise en application des résolutions votées, M. [M] ne démontre pas suffisamment la réalité du préjudice qu’il a subi. En outre, le comportement procédural des époux [J] dans le cadre de la présente instance ne revêt pas un caractère de gravité suffisant pour être qualifié d’abus de droit.

En conséquence, les demandes indemnitaires formées par M. [M] seront rejetées.

Il n’y a par ailleurs pas lieu d’interdire par avance la réalisation de travaux ou d’ordonner sous astreinte la remise en état de lieux qui n’ont pas été transformés. Les demandes formées à cette fin seront donc rejetées.

III – Sur les demandes de réparation du préjudice et de garantie formées à l’encontre de la société VIDAL IMMO

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, en agissant en qualité de syndic alors qu’elle n’avait pas été désignée comme tel, la société VIDAL IMMO a commis une faute à l’origine de l’annulation d’une assemblée générale et d’un contentieux à l’issue duquel les époux [J] sont condamnés à s’acquitter de frais irrépétibles et de dépens.

En conséquence, la société VIDAL IMMO sera condamnée à garantir Mme [F] [J] née [A] et M. [I] [J] de toute condamnation prononcée à leur encontre dans le cadre de la présente instance, en ce compris les dépens et frais irrépétibles.

En revanche, M. [M] ne rapporte la preuve d’aucun préjudice distinct de l’adoption des résolutions litigieuses, déjà suffisamment réparé par l’annulation de l’assemblée générale en cause. Sa demande de réparation sera donc rejetée.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat et n’a pas été condamné dans le cadre de la présente instance. Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Mme [F] [J] née [A] et M. [I] [J], partie perdante à l’instance en cours, seront condamnés in solidum aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner in solidum Mme [F] [J] née [A] et M. [I] [J] à payer à M. [D] [M] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions précitées. La demande formée par Mme [F] [J] née [A] et M. [I] [J] sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE recevables les demandes formées par M. [D] [M] ;

ORDONNE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4] du 13 décembre 2022 et du procès-verbal de cette assemblée ;

REJETTE les demandes de réparation du préjudice, d’interdiction et de remise en état sous astreinte formées par M. [D] [M] ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée VIDAL IMMO à garantir Mme [F] [J] née [A] et M. [I] [J] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en ce compris les dépens et frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [J] née [A] et M. [I] [J] à payer à M. [D] [M] la somme de 3 000 au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par Mme [F] [J] née [A] et M. [I] [J] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [J] née [A] et M. [I] [J] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe de la troisème chambre civile section A1 du tribunal judiciaire, le 17 mars 2026.

Le Greffier Le Président