TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00538 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3Z5L

MINUTE N°2026/ 239

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Avril 2026

[D] [H] [O] [S]

c/

[K] [M]

Copie délivrée à

Maître Christelle MARINI

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Virginie ALCINA

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

Madame [D] [H] [O] [S]

née le 10 Mai 1959 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante et assistée de Maître Virginie ALCINA de la SELARL ABMD, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [M]

né le 12 septembre 1970 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 6]

comparant et assisté de Maître Christelle MARINI de la SELARL BCA – AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 17 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 10 février 2016 ayant pris effet le 1er mars 2016, Madame [D] [O] [S] a donné à bail à Monsieur [K] [M] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 438 euros outre une provision sur charge de 28 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [O] [S], selon acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025 a fait signifier à Monsieur [K] [M] un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 7733,39 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [D] [O] [S] a assigné Monsieur [K] [M] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [M] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Monsieur [K] [M] au paiement de la somme de 8900 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer;

Un diagnostic social et financier est parvenu aux greffes avant l’audience lequel indique que les impayés de loyer sont liés à une perte de revenus causée par une panne de véhicule ayant entrainé une perte d’emploi, que le locataire souhaite se maintenir dans le logement et envisage une reprise du paiement des loyers en novembre 2025 et qu’un dossier de surendettement serait en cours.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 17 février 2026. Madame [D] [O] [S], assistée par son conseil lequel a été entendu en sa plaidoirie, maintient ses demandes, actualise la dette à la somme de 9498, 04 € et sollicite la somme de 400 euros pour résistance abusive et la somme de 1080 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [M], assisté par son conseil lequel a été entendu en sa plaidoirie, demande que soit déboutée Madame [D] [O] [S] de toutes ses demandes, de constater qu’il a repris le paiement des loyers du mois de janvier et février 2026 et de lui accorder les plus larges délais de paiement et de la condamner à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dudit code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 29 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [D] [O] [S] justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 24 juin 2025 soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 29 septembre 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Madame [D] [O] [S] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu 10 février 2016 ayant pris effet le 1er mars 2016 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer a été signifié le 24 juin 2025 pour la somme en principal de 7.733,39 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 août 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Madame [D] [O] [S] produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [M] restait lui devoir la somme de 9498, 04 € à la date du 17 février 2026.

Monsieur [K] [M] n’apporte aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [K] [M] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 9498, 04 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait que le versement a repris en janvier et février 2026, toutefois Monsieur [K] [M] ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative dont l’échéance ne pourrait être inférieure à 260 euros mensuel en plus du loyer courant).

Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [K] [M] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Monsieur [K] [M] sera enfin condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Madame [D] [O] [S] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de dommages et intérêts résistance abusive

Madame [D] [O] [S] ne justifie d’aucun préjudice distinct que le non-paiement des loyers. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [M], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il soit alloué la somme de 500 euros à Madame [D] [O] [S] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 10 février 2016 ayant pris effet le 1er mars 2016, entre d’une part, Madame [D] [O] [S] et d’autre part, Monsieur [K] [M] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de de 438 euros outre une provision sur charge de 28 euros, sont réunies à la date du 25 août 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [K] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [O] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [K] [M] à payer à Madame [D] [O] [S] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [K] [M] à payer à Madame [D] [O] [S] la somme de 9498, 04 € (neuf mille quatre cent quatre-vingt-dix-huit euros quatre centime) arrêtée au 17 février 2026 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [M] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [K] [M] ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [M] à payer à Madame [D] [O] [S] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTONS Madame [D] [O] [S] du surplus ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,