TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [B] [E] [W]

Madame [L] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06985 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPYR

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

[Adresse 1]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [E] [W],

[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [L] [F],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 février 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06985 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPYR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 1993, la société Le Logement Pour Tous aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société CDC HABITAT SOCIAL par suite de cessions, a consenti un bail d’habitation à M. [D] [E] [W] et Mme [L] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2417,88 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par actes de commissaire de justice du 07 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.061,86 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [E] [W] et Mme [L] [F] le 14 avril 2025.

Par assignation du 2 juillet 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [E] [W] et Mme [L] [F], voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majorés de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3.215,09 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025,

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 novembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil, se désiste de ses demandes à l’encontre de Mme [L] [F] et maintient l’intégralité de ses demandes contre M. [D] [E] [W] ; elle précise que la dette locative, actualisée au 18 novembre 2025, s’élève désormais à 4.015,36 euros. La société CDC HABITAT SOCIAL déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs et considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [D] [E] [W] expose que Mme [F] a quitté les lieux depuis 1996 et que l’ancien bailleur n’a pas mis à jour sa situation à la suite de son départ ; il souhaite se maintenir dans les lieux dans lesquels il vit avec son fils qui souffre de problèmes psychologiques ; il expose qu’il travaille lui-même dans le transport et perçoit mensuellement 2.200 euros ; le Trésor Public lui a fait un rappel pour des amendes impayés, le règlement de ces amendes a déstabilisé son budget ; il est maintenant en mesure d’apurer son arriéré de loyer en réglant 12O euros par mois en plus du loyer courant.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Mme [L] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La société CDC HABITAT SOCIAL se désiste de ses demandes à l’encontre de Mme [L] [F].

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 07 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.061,86 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 juin 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de la dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 novembre 2025, M. [D] [E] [W] lui devait la somme de 4.015,36 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [E] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [E] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06985 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPYR

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 08 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [E] [W] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement d’instance de la demanderesse pour Mme [L] [F],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 septembre 1993 entre la société Le Logement Pour Tous la société aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M. [D] [E] [W] et Mme [L] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2] est résilié depuis le 08 juin 2025,

CONDAMNE M. [D] [E] [W] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.015,36 euros (quatre mille cent quinze euros et trente six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025,

AUTORISE M. [D] [E] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 33 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 120 euros (cent vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06985 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPYR

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [E] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 08 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [E] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [D] [E] [W] sera condamné à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [D] [E] [W] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [E] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 07 avril 2025 et celui de l’assignation du 2 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge