Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 10 février 2026, n° 25/03096

TJ Marseille 10 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit les documents nécessaires justifiant la demande de paiement des charges, et a jugé que Monsieur [H] [I] était débiteur d'une somme précise au titre des charges.
Accepté
Mauvaise foi dans le non-paiement des charges
La cour a estimé que l'absence de paiement des charges pendant plusieurs années sans justification constitue une faute, entraînant un préjudice pour le syndicat.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges
La cour a jugé que certains frais de recouvrement étaient justifiés et a ordonné leur paiement.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le syndicat
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser le syndicat supporter l'intégralité des frais engagés, et a ordonné le paiement d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 10 févr. 2026, n° 25/03096
Numéro(s) :	25/03096
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	18 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hélène JOUREAU
Cabinet(s) :	TATARIAN JOUREAU
Parties :	représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. Cabinet BPY IMMOBILIER, Syndicat des Copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé [ Adresse 6 ] sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 10 FÉVRIER 2026

Enrôlement : N° RG 25/03096 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55QB

AFFAIRE : S.D.C. LES ROSIERS (la SELARL TATARIAN JOUREAU)

C/ M. [H] [I]

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 février 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 10 février 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. Cabinet BPY IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 951 164 938

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son gérant en exercice

représenté par Maître Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [I]

né le 08 octobre 1980

demeurant [Adresse 4]

et actuellement [Adresse 2]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [I] est propriétaire du lot 596 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 6] sise [Adresse 8].

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] l’a mis en demeure de payer les charges par plusieurs courriers recommandés.

Suivant exploit du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] ROSIERS a fait assigner Monsieur [H] [I] devant le présent tribunal aux fins de voir entendre :

— condamner Monsieur [H] [I] à lui payer la somme de 9.164,71 euros selon décompte du 15 janvier 2025 avec intérêts de droit à compter de la signification du commandement de payer du 12 mai 2022 sur la somme de 1.195,23 euros, à compter du commandement de payer du 17 juin 2024 sur la somme de 4.432,03 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner Monsieur [H] [I] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de la résistance abusive,

— condamner Monsieur [H] [I] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

— Sur les charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] verse au soutien de sa demande au titre des charges :

— le règlement de copropriété,

— le relevé de propriété du lot 596,

— le relevé du compte de charges de Monsieur [H] [I] au 15 janvier 2025,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 janvier 2021 approuvant les comptes pour l’exercice 2019 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2021, ainsi que divers travaux,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 30 septembre 2021 approuvant les comptes pour l’exercice 2020 et votant le budget provisionnel de l’exercice 2022, ainsi que validant des travaux sur les parties communes,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 15 septembre 2023 approuvant les comptes de des exercices 2021 et 2022, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et 2024,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 20 novembre 2024 approuvant les comptes pour l’exercice 2023, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

— le grand livre pour les années 2022 et 2023,

— des appels de charges et régularisations,

— les courriers de mise en demeure,

— les commandements de payer du 12 mai 2022 et du 17 juin 2024.

Il convient de constater qu’au titre de décompte des charges, le syndicat des copropriétaires produit un relevé de compte au 15 janvier 2025 qui présente un solde antérieur de 4.699,82 euros au 1er janvier 2024.

Le relevé de compte du 20 novembre 2025 ne présente pas davantage de détail du solde antérieur de 2.315,91 euros au 1er janvier 2023.

Pour connaître le détail de ce solde antérieur, il y a lieu d’étudier les lettres de mise en demeure successives :

— la mise en demeure du 24 février 2022 d’un montant de 538,31 euros au 24 février 2022, présentant un solde antérieur de 182,37 euros au 1er octobre 2021 non justifié,

— la mise en demeure du 29 mars 2022 pour la période du 2 janvier 2021 au 22 mars 2022 pour un montant de 754,31 euros,

— la mise en demeure du 23 août 2024 pour la période comprise entre le 1erjanvier 2023 et le 23 août 2024, avec un solde antérieur au 1er janvier 2023 de 2.315,91 euros dont le détail n’est pas justifié.

Il convient de constater que ces décomptes ne sont pas continus et que certaines périodes n’apparaissent sur aucun décompte.

Le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce permettant de disposer d’un décompte détaillé intégral sur la période concernée par la demande en paiement.

Il convient alors de soustraire la somme de 2.315,91 euros correspondant au solde antérieur au 1er janvier 2023 du montant réclamé au titre des charges.

La lecture des décomptes du 15 janvier 2025 et du décompte du 20 novembre 2025 montre que ces décomptes comprennent également les frais de recouvrement, qui convient d’étudier à part.

Il y a lieu de préciser également que si le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] produit un décompte actualisé au 1er octobre 2025, il n’a pris aucune conclusion modificative de ses demandes, de sorte que le tribunal n’est saisi que de la demande de paiement des charges dues au 15 janvier 2025 uniquement.

Dans ces conditions, au titre de la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 15 janvier 2025, après extraction du solde antérieur non justifié et des frais de recouvrement, Monsieur [H] [I] était débiteur à l’égard du syndicat des copropriétaires de la somme de 9.164,71 – 2.315,91 – 45 – 159,95 – 300 – 500 – 60 – 600 = 5.183,85 euros.

Monsieur [H] [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] ROSIERS la somme de 5.183,85 euros au titre des charges dues au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives.

En l’espèce, sera allouée au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] au titre des frais de recouvrement la somme de 159,95 euros au titre du commandement de payer du 18 juin 2024. Les autres frais ne sont pas justifiés ou ne sont pas jugés nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La lecture des différents décomptes montre que Monsieur [H] [I] s’abstient de tout paiement de charge depuis plusieurs années.

Ce dernier ne comparant pas devant le tribunal, il n’apporte aucun fait justificatif de cette situation.

Sa carence dans le paiement des charges doit être qualifiée de fautive.

Cette faute cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] qui se trouve privé de moyens de fonctionner normalement et faire face aux dépenses courantes et de travaux votés.

Monsieur [H] [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Monsieur [H] [I] succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ROSIERS pris en la personne de son syndic en exercice de la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [H] [I] à payer la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ROSIERS sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 5.183,85 euros au titre des charges dues au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre la somme de 159,95 euros au titre des frais de recouvrement justifiés,

Condamne Monsieur [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice du surplus de ses demandes,

Condamne Monsieur [H] [I] aux dépens,

Condamne Monsieur [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ROSIERS pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX FÉVRIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE