N° RG 26/00047 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C2PP

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 26/00047 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C2PP

LE SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [Y], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Madame [U] [P], demeurant [Adresse 2]

Non comparante ni représentée

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 21 Janvier 2026

Première audience : 06 Mars 2026

DÉBATS

Audience publique du 06 Mars 2026.

JUGEMENT

Nature : par défaut en dernier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 26/00047 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C2PP

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 février 2020 , la société SAGIM, devenue la société LOGISSIA a donné à bail à Madame [U] [P] un logement situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel de 308,16 euros révisable annuellement.

La locataire a quitté le logement et un procès verbal de constat d’état des lieux a été établi par la SCP [O] [N] V. RICHARD – E.BARAULT – P.[G], Commissaire de justice, le 11 juin 2024.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 7 octobre 2024, société LOGISSIA a mis en demeure Madame [U] [P] de payer la somme de 2 848,45 euros au titre du solde locatif.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026 , la société LOGISSIA a fait assigner Madame [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de la voir condamner à lui payer :

—  2848,45 euros avec intérêts à compter de la mise en demeure ;

—  500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1231-6 du code de procédure civile ;

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les frais et dépens.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 6 mars 2026.

À cette audience, la société LOGISSIA, dûment représentée, a maintenu sa demande dans les termes de l’acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens.

Madame [U] [P] n’a pas comparu.

La société LOGISSIA a été autorisée à produire en délibéré des justificatifs de la somme de 79,21 euros apparaissant dans l’historique de compte.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [U] [P], assignée à domicile, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. La décision n’étant pas susceptible d’appel et Madame [U] [P] n’ayant pas été citée à personne, il sera statué par défaut conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

1. Sur la dette locative

La société LOGISSIA sollicite la somme de 2 848,45 euros suivant décompte locatif en date du 29 août 2024 correspondant à 1 931,30 euros au titre des loyers et charges, 1061,56 euros au titre des réparations locatives et 163,75 euros au titre de la moitié des frais de constat, et après déduction du dépôt de garantie.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

— les loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’historique locatif produit par la société LOGISSIA retient une somme de 1931,30 euros au titre des loyers et charges. Toutefois, il ressort de ce document que s’y trouve inclus une somme de 79,21 euros au titre de « réparations locatives » en date du 31 mai 2025.

La société LOGISSIA produit une facture pour une prestation de désencombrement en date du 31 mai 2024.

Toutefois, en l’état il sera constaté que la société LOGISSIA invoque une date de libération des lieux au 11 juin 2024, soit postérieurement et il n’est produit aucun justificatif ni constatation de l’état d’encombrement du logement au 31 mai pouvant justifier ces frais antérieurs à l’état des lieux de sortie et qui ne se retrouvent pas dans l’état récapitulatif des réparations locatives en date du 7 août 2024. Dès lors, cette somme sera déduite des sommes réclamées.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 12 février 2020 et du décompte de la créance actualisée que la société LOGISSIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers et charges d’un montant de 1 852,09 euros.

Madame [U] [P], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ces montants.

Dès lors, Madame [U] [P] est tenue à la somme de 1 852,09 euros au titre des loyers et charges impayés.

— les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ».

Les réparations de nature locatives sont déterminées par le décret n°87-712 en date du 26 août 1987.

Il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

En l’absence d’une telle grille convenue entre les parties, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique pas s’agissant de dégradations volontaires, et concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose sans qu’il y ait intervention humaine.

En l’espèce, la société LOGISSIA sollicite la somme de 1 061,56 euros au titre des réparations locatives incluant le nettoyage du logement, le remplacement de douilles, d’une clef de la porte d’entrée et de la serrure de la boîte aux lettres, la réfection du sol et des plinthes de la cuisine, et la réfection des peintures ou papiers peints de la cuisine, du séjour, de la chambre 3 et de l’escalier.

Pour justifier du montant de sa demande, la société LOGISSIA communique:

— l’état des lieux d’entrée 18 février 2020 ;

— le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 11 juin 2024 ;

— un état récapitulatif des réparations locatives ;

— un barème actualisé des réparations locatives et la grille de vétusté élaborés par les membres représentants de la défense des locataires et la SA LOGISSIA, et qui sera retenu.

Il convient de comparer, pour chaque élément, la description de son état en début de bail, selon l’état des lieux d’entrée du 18 février 2020, et son état en fin de bail, établi par l’état des lieux de sortie du 11 juin 2024.

Madame [U] [P] a occupé le logement pendant plus de 4 ans.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux sortant qu’effectivement, l’ensemble du logement a été rendu dans un état sale, justifiant les frais de nettoyage.

Par ailleurs, le sol de la cuisine et les peintures des murs de la cuisine, du séjour, de la chambre 3 et de l’escalier étaient neufs lors de l’entrée et ont été rendus dans un état dégradé, justifiant leur réfection.

Il apparaît encore que lors de la restitution du logement, les douilles étaient absentes et que la locataire a omis de restituer une clef.

En revanche, l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation justifiant le remplacement de la serrure de la boîte aux lettres pour un coût de 25 euros. Il ressort toutefois des éléments fournis par la bailleresse qu’il manquait une clef sur les deux remises initialement. Dès lors, il convient de ramener ces postes à 20 euros correspondant au coût de remplacement d’une clef selon le barème des réparations.

Ainsi, la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie établissent le bien fondé des réparations locatives facturées sauf à ramener à 20,00 euros le poste relatif à la serrure de la boîte aux lettres.

Le bailleur a procédé à une juste évaluation tenant compte notamment du coefficient de vétusté pour une occupation de quatre années minimum s’agissant des réfections des murs et sols.

Les réparations locatives ainsi que les tarifs appliqués, conformes au barème retenu, sont ainsi justifiées à hauteur de 1056,56 euros (1 061,56 euros – 5,00 euros).

En conséquence, il convient de mettre à la charge de Madame [U] [P] la somme de 1 056,56 euros au titre des réparations locatives.

— les frais de constat

Il convient de mettre à la charge de la locataire la moitié des frais de constat établi par le commissaire de justice en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que les frais de convocation, soit la somme de 163,75 euros.

— le montant de la condamnation

Après déduction du dépôt de garantie de 308,16 euros versé par la locataire, Madame [U] [P] sera condamnée à payer à la société LOGISSIA la somme de 2 764,24 euros (1 852,09+ 1 056,56 + 163,75– 308,16), au titre du solde locatif du logement sis [Adresse 4] (RANDONNAI), avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 octobre 2024.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, si la société LOGISSIA sollicite l’octroi de dommages et intérêts, force est de constater qu’elle ne rapporte pas la preuve ni même n’invoque un préjudice autre que le préjudice économique lié aux réparations locatives, et d’ores et déjà réparé par application des règles en la matière, ou autre que celui causé par le retard de paiement lequel est réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

La demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

II. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Madame [U] [P], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LOGISSIA les frais exposés par cette procédure et non compris dans les dépens, c’est pourquoi Madame [U] [P] sera condamnée à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut en dernier ressort :

CONDAMNE Madame [U] [P] à payer à la société LOGISSIA la somme de 2 764,24 euros au titre du solde locatif du logement sis [Adresse 4] (RANDONNAI) avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024;

DÉBOUTE la société LOGISSIA de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [U] [P] à payer à la société LOGISSIA la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société LOGISSIA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [P] aux dépens de l’instance ;

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION