TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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— O R D O N N A N C E DE RÉFÉRÉ -

PROCÉDURE

N° RG 24/00309 – N° Portalis DBYP-W-B7I-CMYA

ORDONNANCE

N° 26/00001

DU 08 JANVIER 2026

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Expédition le:

ME CHANTELOT

M^e ROBERT

Médiateur

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ISFA

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Laurence CHANTELOT de la SELARL CHANTELOT ET ASSOCIES, avocats au barreau de ROANNE

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LEMON

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-louis ROBERT de la SELARL ROBERT, avocats au barreau de ROANNE

D’AUTRE PART

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Antoine CHABERT, Président

LE GREFFIER : Isabelle BERTHIER, Greffier

DÉBATS : à l’audience publique du 04 DECEMBRE 2025

ORDONNANCE : prononcée publiquement le 08 JANVIER 2026, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LEMON est propriétaire d’un local commercial à usage d’hôtel sis [Adresse 6] à Le Coteau (42120).

Elle a donné ces locaux à bail commercial à la SHR LEMON par acte notarié du 24 février 2015 afin d’exploiter un fonds de commerce d’hôtellerie moyennant un loyer fixé à 30 000 euros par an hors taxes et hors charges payables d’avance en douze terme égaux le 1er de chaque mois.

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2016, la SHR LEMON a cédé son fonds de commerce à la SARL ISFA.

La SARL ISFA a entrepris des travaux de rénovation entre août 2019 et mars 2020.

La SARL ISFA ayant constaté des désordres affectant notamment la toiture et l’installation électrique, plusieurs procédures ont été initiées par les parties devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Roanne.

Ainsi, par exploit de commissaire de justice du 16 décembre 2020, la SARL ISFA a assigné la SCI LEMON à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Roanne afin de solliciter une expertise judiciaire.

Par exploit de commissaire de justice du 30 septembre 2020, la SCI LEMON a assigné la SARL ISFA à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Roanne afin que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Ces deux procédures ont été jointes et par ordonnance de référés du 11 mars 2021, le juge des référés a notamment désigné Madame [K] [J] en qualité d’expert judiciaire, la consignation étant à la charge de la SARL ISFA, et a autorisé cette dernière à consigner la somme de 31 500 euros entre les mains de la CARPA en 15 mensualités en sus du paiement du loyer courant à la SCI LEMON.

L’expert a déposé son rapport le 06 octobre 2022 et a notamment retenu, concernant la toiture terrasse, que si un défaut d’entretien pouvait être retenu, l’étanchéité de cette dernière et celle du petit bâtiment étaient arrivées en fin de vie ; et que ces défauts d’étanchéité étaient à l’origine de dégradations intérieures.

Suivant assignation du 15 novembre 2024, la SARL ISFA a assigné la SCI LEMON à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Roanne afin de solliciter, outre une nouvelle mesure d’expertise, sa condamnation sous astreinte à procéder aux travaux de réfection de la toiture, et sa condamnation au paiement de provisions.

Après de multiples renvois ordonnés à la demande des parties, l’audience s’est tenue le 04 décembre 2025.

La SARL ISFA, représentée par son conseil, remet au tribunal ses conclusions n°2 auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Elle demande au juge des référés de :

« CONDAMNER la société SCI LEMON à faire procéder à la réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse, au remplacement du bac acier de ladite toiture terrasse s’il s’avérait être défectueux (et à défaut de justifier de son parfait état) et à la réfection de l’étanchéité de la toiture du petit bâtiment conformément au rapport d‘expertise du 6 octobre 2022, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé une durée d’un mois après la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, le juge des référés se réservant la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNER la société SCI LEMON à verser à la société ISFA les sommes provisionnelles de :

—  259.761,22 euros TTC au titre de son préjudice matériel,

—  200.000,00 euros au titre de son préjudice immatériel,

DESIGNER tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec la mission suivante :

Se rendre sur les lieux soit [Adresse 8] en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec avis de réception,Recueillir les explications des parties et se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, et entendre, si besoin, tout sachant,

Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,Se faire communiquer par les parties l’ensemble des documents qu’il estime nécessaire afin de réaliser sa mission,Examiner et décrire les désordres allégués par le demandeur à savoir les infiltrations apparues postérieurement au dépôt du rapport judiciaire du 6 octobre 2022 par Madame [J] et les désordres subséquents (peintures, plafond, système SSI, électricité, etc.),Rechercher et indiquer les causes de ces désordres en donnant toutes les explications techniques utiles sur les moyens d’investigations employés,Indiquer et évaluer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, les évaluer à l‘aide de devis d’entreprise fournis par les parties,Evaluer et chiffrer la perte d’exploitation de la société ISFA postérieure au 6 octobre 2022 en raison des désordres subis dans l’établissement litigieux,Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de “déterminer les responsabilités éventuellement encourues, d’évaluer les travaux nécessaires et les préjudices matériel et immatériel subis,Dire que l’expert procédera à sa mission sous le contrôle du Juge des référés,En cas d’urgence reconnue par l’Expert

Dire que celui-ci pourra déposer un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût des travaux,Ordonner la réalisation des travaux urgents nécessaires,Dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Greffe du Tribunal de Grande instance de Paris.CONDAMNER la société SCI LEMON à verser à la société ISFA la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à parfaire.

CONDAMNER la société SCI LEMON aux entiers dépens du présent référé outre les frais d’expertise judiciaire s’élevant à la somme de 9.696,11 euros TTC ».

La SCI LEMON, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« DEBOUTER la SARL ISFA de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence :

JUGER que la mesure d’expertise sollicitée est dépourvue de fondement, compte-tenu de la réalisation d’une expertise ordonnée à la demande la société ISFA et dont les préconisations n’ont pas été réalisées par la société ISFA ;

DEBOUTER la société ISFA de sa demande d’expertise ;

JUGER que la société ISFA ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice dont la société LEMON serait responsable dès lors qu’il n’est pas démontré que l’hôtel a été fermé pour travaux et il n’est pas démontré que la société ISFA ait réalisé des travaux dont la charge aurait incombé au bailleur ;

JUGER en conséquence que la demande de condamnation formée par la société ISFA à l’encontre de la société LEMON se heurte à des contestations sérieuses ;

DEBOUTER la société ISFA de ses demandes de condamnations a l’enc0ntre de la société LEMON ;

JUGER la SCI LEMON recevable et bien fondée en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial en date du 24 février 2015, dont est bénéficiaire la SARL ISFA suite à l’acte de cession du fonds de commerce du 21 juillet 2016 comprenant cession du droit au bail, pour le local commercial sis [Adresse 7] et ce depuis le 19 janvier 2025 ;

En conséquence :

CONSTATER la résiliation dudit bail commercial à compter du 19 janvier 2025 ;

ORDONNER l’expulsion de la SARL ISFA ainsi que de toute personne de son chef dans les lieux, et ce, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, dans le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard dès l’expiration de ce délai;

SE RESERVER la liquidation de l’astreinte par application de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER la SARL ISFA au paiement, par provision, de la somme de 35.000 €, majorée de la clause pénale conventionnellement convenue de 10% à compter du 30 juin 2020, date du commandement de payer valant mise en demeure ;

CONDAMNER la SARL ISFA au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 3.500 € par mois HT et HC à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés ;

JUGER que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction publie par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice pris à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

En tout état dc cause :

CONDAMNER la SARL ISFA au paiement de la somme de 5.000 € au profit de la SCI LEMON en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SARL ISFA au paiement des entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions écrites.

La décision a été mise en délibéré au 08 janvier 2026.

MOTIFS

L’article 1533 du code de procédure civile prévoit que le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

En l’espèce, en 2020, une première ordonnance de référé a désigné un expert qui a remis son rapport en octobre 2022.

Ce rapport indique, notamment, que l’étanchéité de la toiture était en fin de vie compte tenu de la date de construction du bâtiment (1988), ce qui nécessite une réfection complète sur l’ensemble de la toiture, travaux incombant au propriétaire.

Les problèmes de l’étanchéité de la toiture ont engendré des désordres à l’intérieur du bâtiment.

Le rapport indique également un manque d’entretien, lequel affecte non seulement la toiture, mais aussi des aménagements intérieurs.

Ce défaut d’entretien est imputable aux différents preneurs du bien ; étant précisé que la SARL ISFA est locataire depuis juillet 2016, et qu’elle a fait réaliser des travaux en 2019.

Le rapport d‘expertise ayant été remis en octobre 2022, la SARL ISFA a fait assigner le bailleur deux ans plus tard afin de voir ordonner la réalisation des travaux sur la toiture.

Entre temps, l’état du bâtiment a continué à se dégrader, sans que le bailleur réalise les travaux qui lui incombaient et sans que le preneur en assure l’entretien.

L’état dégradé du bâtiment a engendré des difficultés d’exploitation. Lors de l’établissement du constat du 25/09/2023, l’hôtel exploité par la SARL ISFA était fermé.

Il résulte de ce qui précède que si la réfection de la toiture est impérative, et qu’elle paraît incomber au bailleur, le défaut d’entretien du bâtiment et l’attentisme du ne sont pas étrangers à la situation actuelle.

L’ancienneté du litige et les mois écoulés depuis l’assignation, consacrés à des discussions qui n’ont pas abouti, indiquent d’une part que l’urgence peut être relativisée, d’autre part qu’une solution concertée serait dans l’intérêt des deux parties.

Il convient en conséquence d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur et, dans le cas où elles exprimeraient leur accord pour s’engager dans cette voir, d’ordonner une médiation judiciaire.

PAR CES MOTIFS

ENJOINT aux parties de rencontrer un médiateur dans le délai d’un mois à compter de la présente ordonnance ;

ORDONNE, sous réserve du consentement des parties recueilli par le médiateur, une mesure de médiation judicaire ;

DÉSIGNE la CNPM – Chambre Nationale des Praticiens de la Médiation représentée par son Président, avec faculté de délégation à l’un de ses membres – [Adresse 4] – Tél: [XXXXXXXX02] / [XXXXXXXX01] – mail [Courriel 9] en qualité de médiateur afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose,

FIXE la durée de la médiation à trois mois (3 mois), à compter de la première réunion de médiation,

DIT que la durée de la médiation pourra, le cas échéant, être prorogée, avec l’accord des parties, pour une période maximum de trois mois (3 mois), à la demande du médiateur,

FIXE la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 1 500 euros,

DIT que la SARL ISFA, d’une part, et la SCI LEMON, d’autre part, devront chacune verser la moitié de cette somme directement entre les mains du médiateur lors de la première réunion, la répartition finale des frais étant décidée conformément à l’article 131-13 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le défaut de consignation entraîne la caducité de la décision ordonnant la médiation conformément à l’article 131-6 du code de procédure civile,

DIT que le médiateur devra immédiatement aviser le juge de l’absence de mise en œuvre de cette mesure, ou de son interruption, et tenir le juge informé des difficultés éventuellement rencontrées dans l’exercice de sa mission,

DIT qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer le juge de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose,

DIT que le rapport de mission, qui ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées par l’une ou l’autre des parties, sera remis au greffe, ainsi qu’à chacune des parties, au plus tard le 11 mai 2026, sauf prorogation de la durée initiale,

DIT qu’en cas d’accord, les parties pourront saisir le tribunal à tout moment pour faire homologuer ledit accord par voie judiciaire,

RAPPELLE :

— qu’en vertu de l’article 131-8 du code de procédure civile, le médiateur ne dispose pas de pouvoirs d’instruction. Toutefois, il peut, avec l’accord des parties et pour les besoins de la médiation, entendre les tiers qui y consentent.

— qu’en vertu de l’article 131-10 du code de procédure civile, le juge peut mettre fin, à tout moment, à la médiation sur demande d’une partie ou à l’initiative du médiateur, qu’il peut également y mettre fin d’office lorsque le bon déroulement de la médiation apparaît compromis, que dans tous les cas, l’affaire doit être préalablement rappelée à une audience à laquelle les parties sont convoquées à la diligence du greffe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et qu’à cette audience, le juge, s’il met fin à la mission du médiateur, peut poursuivre l’instance, le médiateur étant informé de la décision,

— qu’en vertu de l’article 131-12 du code de procédure civile, à tout moment, les parties, ou la plus diligente d’entre elles, peuvent soumettre à l’homologation du juge le constat d’accord établi par le médiateur de justice, que le juge statue sur la requête qui lui est présentée sans débat, à moins qu’il n’estime nécessaire d’entendre les parties à l’audience et que l’homologation relève de la matière gracieuse,

— qu’en vertu de l’article 131-14 du code de procédure civile, les constatations du médiateur et les déclarations qu’il recueille ne peuvent être ni produites ni invoquées dans la suite de la procédure sans l’accord des parties, ni en tout état de cause dans le cadre d’une autre instance,

DIT que le juge des référés pourra être saisi sur requête conjointe ou sur la demande de la partie la plus diligente, le tribunal pourra de nouveau être saisi pour statuer de toutes difficultés nées de l’exécution de la présente décision,

RENVOIE l’affaire à l’audience de référé du 21 mai 2026 pour qu’il soit statué sur la suite de la procédure,

DIT qu’en cas d’absence de consentement des parties à ma mesure, exprimé devant le médiateur, l’affaire sera rappelée à la prochaine audience utile sur demande de l’une ou l’autre d’entre elles ;

RÉSERVE tous droits et moyens des parties ainsi que les dépens.

Ainsi jugé le 8 janvier 2026.

Le greffier Le Président