TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 21 Avril 2026

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 27 Janvier 2026

GROSSE :

Le 21 avril 2026

à Me [X] [Y]

EXPEDITIONS :

Le 21 avril 2026

à Me [M] [F] (x2)

N° RG 24/02540 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42ZW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [L]

née le 01 Octobre 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13206-2023-00875 du 29/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par M^e Nawal TOUBI-GUIDONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.C.I. SERA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e GRUGNARDI Michèle, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. CABINET ARENC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Me GRUGNARDI Michèle, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2020, la société SCI SERA a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4] à Marseille (13002), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

A compter d’octobre 2022, Mme [J] [L] s’est plainte de la présence de nuisibles et de problèmes d’infiltrations d’eaux affectant son logement.

Malgré la réalisation de travaux en janvier 2024 et se plaignant de la persistance des désordres, c’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 28 mars 2024, madame [J] [L] a fait assigner la SCI SERA et la SARL CABINET ARENC devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir leur condamnation à effectuer des travaux sous astreinte, la réduction des loyers et le paiement de dommages et intérêts.

Après deux renvois sollicités par les parties pour se mettre en état, l’affaire a été utilement retenue à l’audience du 27 janvier 2026. Les parties font savoir au tribunal que leur demande ont évolué en raison du départ de la locataire des lieux.

Madame [J] [L], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures pour demander au tribunal de condamner solidairement la SCI SERA et la SARL CABINET ARENC à lui payer les sommes suivantes :

20000 euros au titre de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le cout de l’exécution forcée par commissaire de justice de la décision à venir,2268 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, directement au profit de Me [X] [Z] sociétés SCI SERA et CABINET ARENC, représentées par leur conseil, se réfèrent également à leur dernier jeux de conclusion pour demander au tribunal de débouter la locataire de l’ensemble de ses demandes et la condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la demande de mettre hors de cause la société SARL CABINET ARENC n’est pas une véritable fin de non recevoir à traiter in limine litis ; la question de savoir si la SARL CABINET ARENC a commis une faute relève du débat au fond.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI SERA en qualité de bailleurL’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

Il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.L’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires,(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées,(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

***

En l’espèce, pour démontrer l’existance de désordres affectant son logement, Mme [J] [L] produit :

Un courriel du 5 octobre 2022 envoyé à la SARL CABINET ARENC, dans lequel la locataire alerte de la présence de cafards dans son logement.Un procès-verbal de commissaire de justice du 5 décembre 2023 qui fait état de : « causes importantes d’insalubrité qui l’oblige (la locataire) à loger hors de l’appartement (dans des Airbnb notamment) : humidité permanente, développement de moisissures, infestation de cafards. (…) Dans la cuisine, des canalisations fuient ; le meuble évier est fortement infiltré, dégradé ; de l’eau se répend sur le sol (…) L’appartement est infesté de cafards dans tous les coins, recoins et équipements (réfrigirateur compris) du logement. ». Le diagnostic technique effectué par la CAF du 19 janvier 2024 qui conclut à l’indécence du logement en relevant : des traces d’humidité et de moisissures ainsi que la présence de nuisibles rampants dans la chambre et la cuisine, l’absence de chauffage et de climatiseur dans la pièce principale et la salle de bain, contraignant la locataire à utiliser un chauffage soufflant, et la defectuosité de l’extraction d’air vicié dans les toilettes.Un justificatif de réservation Airbnb du 9 mars 2024.Un témoignage de M. [E] [N] du 20 février 2024 qui témoigne du fait que Mme [J] [L] a été contrainte de faire elle-même des travaux de réparation.Un certificat médical du docteur [D] du 21 février 2024 qui décrit un état dépressig, un tableau de bronchite et de l’eczéma en « relation avec l’habitat dans lequel vit cette patiente ».Compte tenu de ces éléments, la preuve de l’indécence du logement est rapportée.Ces désordres sont de nature à engager la responsabilité de la SCI SERA, en qualité de bailleur.

Toutefois, dans l’évaluation du préjudice, il convient de prendre en considération :

Les travaux de plomberie entrepris selon facture de la société BIN STAT du 5 février 2024 visant à remplacer un mitigeur et à repeindre les parties abimées puis facture du 29 mai 2024 pour la pose d’un convecteur séjour et chambre, la pose d’un chauffage dans la salle de bain et la pose de grille de ventilation pour la chambre et le séjour.La désinsectisation du bien selon factures du 14 décembre 2023 et 25 janvier 2024 de la société 3DLAB.Il convient également de prendre en considération le comportement de la locataire qui a manifestement ralenti l’intervention de la société de plomberie ERP13, comme cela ressort de :

La facture du 29 mai 2024 (qui affiche deux demi-journées facturées correspondant aux rendez-vous non honorés par Mme [J] [R]'attestation du gérant de la société ERP13 qui confirme les difficultés pour la prise de rendez-vous en février et mars 2024,Les courriers d’avertissement envoyés par la SARL CABINET ARENC le 27 février 2024 à la locataire et le 15 mars 2024 à la CAF qui font encore état des difficultés à entrer en contact avec Mme [J] [H] revanche, le fait que Mme [J] [L] soit à l’origine des désordres ne sont que des allégations corroborées par aucun élément objectif. Il ne ressort d’aucun élément du dossier que les problèmes d’humidité et d’invasion de nuisibles soient imputables au comportement de la locataire ; les désordres évoqués ci-dessus ont pu apparaitre postérieurement à l’état des lieux d’entrée du 26 août 2020. De la même manière, les troubles anormaux de voisinage reprochés à la locataire par courrier sont sans lien avec les désordres allégués. En tout état de cause, ces faits ne constituent pas des cas de force majeur ne nature à exonérer la société SCI SERA de son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien pendant toute la durée de la location.

Compte tenu de ces développements, il convient ainsi d’évaluer le préjudice de jouissance comme suit :

Présence de nuisibles dans l’appartement entre octobre 2022 (date du premier courrier de contestation) et l’intervention de désinsectisation fin janvier 2024, qui a nécessairement eu des conséquences sur la santé des locataires : 20% du loyer pendant 16 mois = 1600 euros.Problèmes d’infiltrations affectant la cuisine et la chambre entre octobre 2022 et résolus que partiellement lors du départ de la locataire le 30 mars 2024 et défectuosité du chauffage sur la même période, avec prise en compte du comportement de la locataire qui a contribué à retarder les travaux : 30 % du loyer pendant 18 mois = 2700 euros.Aucun élément n’est en revanche produit pour calculer l’existance d’un véritable préjudice fianncier ; en effet, rien ne démontre que l’appartement n’était pas habitable et qu’un relogement en location RbnB était nécessaire, la locataire n’ayant en aucun moment sollicité un tel relogement auprès de son bailleur. De même, le coût des travaux que Mme [J] [L] aurait entrepris n’est ni chiffré, ni justifié.

Enfin, Mme [J] [L] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral chiffrable, distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé ci-dessus.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient ainsi de condamner la SCI SERA à payer à Mme [J] [L] la somme de 4300 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur la responsabilité de la SARL CABINET ARENC en sa qualité d’agence immobilièreAux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, si la société CABINET ARENC et Mme [J] [L] ne sont pas contractuellement liées, cette dernière reproche à l’agence immobilière, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, de ne pas avoir réagi à ses sollicitations alors qu’elle était en charge de la gestion locative du bien.

Or, il ressort du dossier que seulement un courriel de quelques lignes a été envoyé le 5 octobre 2022 à l’agence pour dénoncer la présence de nuisibles. Par la suite, si le diagnostic technique effectué par la CAF a été transmis au CABINET ARENC le 24 janvier 2024, la société justifie avoir fait appel à une société de désinctisation et avoir suivi les travaux de plomberie, puisqu’elle a demandé à la locataire de répondre aux prises de rendez-vous de l’entreprise ERP 13.

Compte tenu des diligences entreprises et en l’absence de preuve d’éventuelles relances faites par la locataire pour avertir l’agence de la persistance des désordres, la preuve d’une faute délictuelle commise par la SARL CABINET ARENC n’est pas rapportée. Les demandes en paiement formulées à son encontre seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoireLa SCI SERA, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il convient de rappeler qu’il ne revient pas au juge de préciser les actes compris dans les dépens, pas plus qu’il ne lui revient de condamner pour l’avenir, de manière hypothétique, aux frais liés à l’exécution de la présente décision.

L’équité et le sens de la décision commandement de condamner la SCI SERA à payer Mme [J] [L] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que la demanderesse bénéficie de l’aide juridictionnelle totale. Cette somme, si elle est versée, le sera directement entre les mains de son conseil, Maître [X] [Y], en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

En revanche, la société SARL CABINET ARENC conservera la charge des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile et compte tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société SCI SERA à payer à Mme [J] [L] la somme de 4300 euros au titre de son préjudice de jouissance lié à l’indécence de son logement liant les parties en vertu du contrat de bail du 30 juillet 2020,

REJETTE les autres demandes de dommages et intérêts,

DEBOUTE Mme [J] [L] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la société SARL CABINET ARENC,

CONDAMNE la société SCI SERA à payer à Mme [J] [L], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui sera distrait au profit de Maître Nawal TOUBI-GUIDONI, en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

DIT que la société SARL CABINET ARENC conserve la charge de ses frais irrépétibles,

CONDAMNE la société SCI SERA aux dépens, tels que définis par l’article 696 du code de procédure civile et sans qu’il ne soit nécessaire d’y inclure de manière hypothétique le coût de l’exécution forcée de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge