Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 27 avril 2026, n° 25/10307

TJ Marseille 27 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 27 avr. 2026, n° 25/10307
Numéro(s) :	25/10307
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne Cécile NAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé “ [ Adresse 1 ] " sis [ Adresse 2 ] c/ LA S.C.I. RAN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 27 Avril 2026

Enrôlement : N° RG 25/10307 – N° Portalis DBW3-W-B7J-63XQ

AFFAIRE : S.D.C. de la résidence dénommée [Adresse 1] sise [Adresse 2] (M^e Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

C/ S.C.I. RAN (défaillante)

A l’audience Publique d’orientation tenue le 26 janvier 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 09 février 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 1]" sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET THINOT, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 301 985 271 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. RAN, inscrite au répertoire SIREN sous le numéro 917 466 377 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier " [Adresse 5] " sis [Adresse 6], est soumis au statut de la copropriété.

La SCI RAN est propriétaire au sein de cette copropriété des lots n°123, 153, 155, 171, 189 et 190.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer a été signifié par Commissaires de Justice, en date du 21 mai 2024 pour un montant en principal de 6.662,33 euros.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée en date du 05 décembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 08 octobre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 5] " sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET THINOT, a assigné la SCI RAN devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application Vu les articles 514-1 à 514-6, 700 et 696 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces,

Y venir la requise s’entendre condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé " [Adresse 5] " sis [Adresse 6] :

— La somme de 10.799,53 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 mai 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes (article 1231-6 du Code civil).

Condamner la requise au paiement d’une somme de 719,30 € au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Condamner la requise au paiement d’une somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts, l’attitude répétée de la requise ayant aggravé la situation de ce syndicat.

Rejeter toute demande de délai éventuel de paiement.

Ordonner le maintien de l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation ;

La condamner à payer la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de procédure civile sauf application de l’Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Condamner la requise au paiement des entiers dépens (Article 696 du CPC) y compris les coûts du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par le présente procédure, dont distraction au profit de M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.

La SCI RAN, régulièrement cité à étude, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°25/10307.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026, et l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

— Le relevé de propriété des lots 123, 153, 155, 171, 189 et 190

— La fiche d’immeuble

— Le décompte de charges arrêté au 13 mai 2025 et de frais

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 février 2024 désignant le cabinet THINOT SAS comme syndic en exercice

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 05 septembre 2024 approuvant les comptes pour l’exercice de l’année 2018 à 2022, pour l’exercice du 01.10.2022 au 30.09.2023, et votant un budget prévisionnel pour l’exercice du 01.10.2024 au 30.09.2025

— Le contrat de syndic signé le 21.02.2024

— Le commandement de payer la somme au principal de 6.662,33 euros du 21 mai 2024

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 10.799,53 euros arrêtée au 13 mai 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparait liquide, certaine et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant par ailleurs imposée par aucun texte.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais « honoraires de mise en demeure » du 21.12.2023 (15,53 euros)

— Les frais « honoraires pour une requête en injonction de payer » du 29.04.2024 (144,87 euros)

— Les frais « honoraires avocats » du 17.09.2024 (558,90 euros)

Il conviendra donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 719,30 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

En conséquence, la SCI RAN sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10.799,53 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mai 2024 sur la somme de 6.662,33 euros, et à compter du 08 octobre 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble. L’inertie du défendeur ayant déjà conduit à deux précédentes condamnations est un facteur aggravant.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI RAN sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI RAN succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance, en ce non compris les frais de commandements de payer émis.

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI RAN à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 5] " sis [Adresse 6] la somme de 10.799,53 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 mai 2025 ; avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mai 2024 sur la somme de 6.662,33 euros, et à compter du 08 octobre 2025, date de l’assignation, pour le surplus,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 5] " sis [Adresse 6], de sa demande en paiement de la somme de 719,30 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées,

CONDAMNE la SCI RAN à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 5] " sis [Adresse 6], la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI RAN à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 5] " sis [Adresse 6], la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI RAN aux dépens de la présente instance, en ce non compris les frais de commandement de payer émis,

AUTORISE la distraction des dépens en faveur de Maître Anne-Cécile NAUDIN,

RAPPELLE que le jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judicaire de Marseille, le 27 avril 2026.

Le Greffier Le Président