TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 05 Février 2026

Enrôlement : N° RG 25/01202 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZBC

AFFAIRE : S.D.C. PARC BELLEVUE 143 RUE FELIX PYAT 13003 MARSEILLE ( M^e Marine ALBRAND)

C/ Mme [D] [K] [N] ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Février 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du PARC BELLEVUE 143 RUE FELIX PYAT 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJSSOCIES, dont le siège social est sis 90 boulevard Flandrin 75016 PARIS, prise en la personne de Me [J] [H] et de Me [B] [C], désigné par une ordonnance initiale du 26 juillet 2022, prorogée successivement par les ordonnances des 28 octobre 2022, 22 mai 2023 et 10 juillet 2024

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13055-2024-01607 du 25/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille

représenté par Maître Marine ALBRAND, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [D] [K] [N]

née le 11 août 1977 à MARSEILLE, demeurant et domiciliée Résidence La Magnanerie, villa 1 – 25 rue de la Fonse – 13180 GIGNAC LA NERTHE

défaillante

Monsieur [W] [R]

né le 13 décembre 1975 à MARSEILLE, demeurant et domicilié Résidence La Magnanerie, villa 1 – 25 rue de la Fonse – 13180 GIGNAC LA NERTHE

défaillant

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [R] et Madame [D] [N] sont propriétaires indivis d’un appartement au sein de l’immeuble en copropriété PARC BELLEVUE sis 143 rue Felix Pyat à MARSEILLE 3ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et placé sous l’administration provisoire de la SELARL AJASSOCIES par décision judiciaire depuis le 26 juillet 2022.

Des charges de copropriété sont demeurées impayées.

Par courrier du 8 octobre 2024, la SELARL AJASSOCIES a adressé à Monsieur [R] et Madame [N] une mise en demeure de régler leurs charges pour un montant total de 12.784,55 euros, en vain.

Suivant assignation en date du 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC BELLEVUE sis 143 rue Felix Pyat à MARSEILLE 3ème, représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, a attrait Monsieur [W] [R] et Madame [D] [N] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— DECLARER la demande du Syndicat des copropriétaires, représenté par la SELARL AJASSOCIES, recevable et bien fondée faute pour les consorts [R] et [N] d’avoir déféré aux termes de la mise en demeure du 8 octobre 2024 restée infructueuse et, en conséquence :

— CONDAMNER les consorts [R] et [N] à payer au Syndicat des copropriétaires du PARC BELLEVUE 143 RUE FELIX PYAT 13003 MARSEILLE la somme de 12.634,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024, date de la mise en demeure.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts.

— CONDAMNER les consorts [R] et [N] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

— CONDAMNER les consorts [R] et [N] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER les consorts [R] et [N] aux entiers dépens, en ce compris les frais de relance et de recouvrement rendus nécessaires.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— DIRE qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportés par le requis en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Madame [D] [N] a été régulièrement cite à personne.

Monsieur [W] [R] a été régulièrement cité à domicile.

Ils n’ont pas constitué avocat dans le cadre de la présente instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 20 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 05 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire à l’égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats, notamment :

— le relevé de propriété,

— le décompte de charges arrêté au 8 novembre 2024,

— la balance générale des comptes de la copropriété au 30/09/2024,

— le procès-verbal de relevé de décision de l’administrateur provisoire du 11 juin 2018 approuvant les comptes des exercices 2015 et 2016 et fixant un budget prévisionnel pour les exercices 2018 et 2019,

— le procès-verbal de relevé de décision de l’administrateur provisoire du 03 juillet 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2017, fixant un budget prévisionnel pour les exercices 2019 et 2020, et approuvant divers travaux,

— le procès-verbal de relevé de décision de l’administrateur provisoire du 13 mars 2020 approuvant divers travaux,

— le procès-verbal des décisions de l’administrateur provisoire du 10 janvier 2023 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023,

— le procès-verbal des décisions de l’administrateur provisoire du 20 septembre 2023 approuvant les comptes des exercices 2018 à 2022,

— les appels de fonds pour le 3ème et le 4ème trimestre 2022 ainsi que les années 2015 à 2021, 2023 et 2024,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 08 octobre 2024.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de charges et de frais de recouvrement pour un montant total de 12634,55 euros arrêté au 08 novembre 2024.

Concernant les charges, il résulte du décompte produit que les sommes réclamées sont relatives aux exercices 2018 à 2024.

Le caractère exigible des charges réclamées au titre des exercices 2018 à 2023 est établi par les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire qui a approuvé les comptes des exercices 2018 à 2022 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2023. Ces charges sont donc exigibles.

En revanche, le décompte produit mentionne un solde antérieur ou « solde à nouveau » d’un montant de 4.763,74 euros, inscrit au débit du compte le 1er janvier 2018. Cette somme n’est pas détaillée ni expliquée et n’est pas justifiée. Il y a lieu de la retrancher de la somme réclamée. De même, aucun procès-verbal d’assemblée générale ou de décision de l’administrateur provisoire n’est produit concernant l’exercice 2024, qu’il s’agisse de la fixation du budget prévisionnel ou de l’approbation des comptes de cet exercice. Les sommes réclamées au titre de l’année 2024 (provisions sur charges et fonds travaux) seront donc également déduites.

Monsieur [R] et Madame [N] sont donc redevables de la somme de 6.327,25 euros au titre des charges de copropriété pour les exercices 2018 à 2023.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances, mises en demeure et sommations de payer.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, les frais de mise en demeure ou de sommation de payer au-delà d’une fois par an, ainsi que les frais de « remise dossier huissier », de « remise dossier avocat » ou de « suivi dossier recouvrement », pour lesquels il n’est pas démontré qu’ils correspondraient à des diligences exceptionnelles du syndic.

Les frais d’honoraires d’avocat relèvent quant à eux des frais irrépétibles et doivent également être déduits à ce stade, de même que les frais d’assignation qui relèvent des dépens.

Monsieur [R] et Madame [N] restent donc redevables au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, de la somme de 545,58 euros correspondant aux frais de relance facturés le 31/012018, à la mise en demeure facturée le 29/11/2019 et à la sommation de payer facturée le 12/04/2021. La demande sera rejetée pour le surplus.

Au total, Monsieur [R] et Madame [N] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6.872,83 euros au titre des charges arrêtées au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 08 octobre 2024, date de la mise en demeure.

En l’absence de preuve d’une solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété et ne faisant pas état d’un éventuel mariage entre les coindivisaires, les défendeurs seront condamnés chacun à proportion de leur quote-part dans l’indivision.

La capitalisation des intérêts sera par ailleurs ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat ne démontre pas que Monsieur [R] et Madame [N] auraient sciemment omis de payer leurs charges et seraient de mauvaise foi, pas plus qu’il n’établit l’existence d’un préjudice subi par ses soins, distinct de celui déjà indemnisé par l’application des intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-et-intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, qui ne comprendront pas les frais de relance et de recouvrement de la créance, déjà indemnisés plus haut au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Les défendeurs seront donc condamnés in solidum au paiement de la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile conformément à sa demande.

S’agissant des frais d’exécution forcée, le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’ordonner. Aucun élément ne justifie par ailleurs de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [W] [R] et Madame [D] [N], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC BELLEVUE » sis 143 RUE FELIX PYAT 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 6.872,83 euros au titre des charges et frais nécessaires au recouvrement de la créance arrêtés au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 08 octobre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC BELLEVUE » sis 143 RUE FELIX PYAT 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, du surplus de sa demande ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC BELLEVUE » sis 143 RUE FELIX PYAT 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [R] et Madame [D] [N] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [R] et Madame [D] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC BELLEVUE » sis 143 RUE FELIX PYAT 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « PARC BELLEVUE » sis 143 RUE FELIX PYAT 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, de sa demande au titre des frais d’exécution forcée ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner ni à écarter l’exécution provisoire, qui assortit de plein droit la présente décision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le cinq février deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT