TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [Localité 9] GODIGNON SANTONI ; Monsieur [M] [U] ; Madame [K] [U]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01114 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FVZ

N° MINUTE :

5-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 25 septembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER COMMUNEMENT DESIGNE “TOUR RUBIS” , SIS [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 8], 8, 10, [Adresse 1], 14, 16, 18, 20, 22, 24, [Adresse 3] [Adresse 4], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [U], demeurant [Adresse 12]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [U], demeurant [Adresse 12]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 juin 2025

Délibéré le 25 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

Décision du 25 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01114 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FVZ

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [U] et Mme [K] [U] sont propriétaires des lots n°9136 et 9332 au sein de l’immeuble communément désigné « [Adresse 13] », située [Adresse 7] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, a fait assigner M. [M] [U] et Mme [K] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

1 795,14 euros au titre des charges impayées du 1er appel 2023 au 2ème appel 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mars 2023,4410 euros au titre des appels travaux impayés du 1er septembre 2018 au 1er avril 2023, 92.88 euros au titre des appels de cotisation pour le fonds de travaux ALUR du 1er appel 2022 au 2ème appel 2023, 210,34 euros au titre des frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1991,1 500 euros à titre de dommages et intérêts, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Initialement appelée à l’audience du 25 janvier 2024, l’affaire a été radiée par ordonnance du 6 novembre 2024, faute de comparution des parties à l’audience à laquelle elle avait été renvoyée.

Elle a ensuite été rétablie au rôle de l’audience du 25 juin 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a déposé des conclusions qu’il a préalablement fait signifier aux défendeurs et dont il a demandé le bénéfice.

Il demande ainsi au tribunal de condamner les défendeurs, solidairement, à lui verser la somme de 5 453,79 euros, découpée comme suit :

3 688,59 euros au titre des arriérés de charges de copropriété pour la période allant du 4ème appel 2021 au 4ème appel 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023, date de la mise en demeure,469,98 au titre des appels travaux pour la période allant du 1er septembre 2018 au 1er octobre 2024, 340,88 euros au titre des appels cotisation et fonds travaux ALUR pour la période allant du 1er appel 2022 au 4ème appel 2024, 954,34 euros au titre des frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1991,1 500 euros à titre de dommages et intérêts, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [M] [U] et Mme [K] [U], bien que avisés de la date d’audience par courrier du greffe, ne se sont pas présentés ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaires indivisaires de M. [M] [U] et Mme [K] [U] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°9136 et 9332,un extrait du compte de copropriétaire arrêté au 1er octobre 2024,les appels de charges et fonds travaux portant sur la période afférente, les procès-verbaux des assemblées générales des 9/11/2020, 24/11/2021, 1/12/2022, 27/6/2023, le règlement de copropriété, le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant, arrêté au 19 juin 2025, présente un solde débiteur de 4 309.47 euros, après déduction, d’une part, des frais de rejet de prélèvement, étant rappelé que les dispositions du contrat de syndic ne sont pas opposables aux copropriétaires qui n’en sont pas signataires et d’autre part, des frais de mise en demeure, de transmission du dossier à l’avocat et de suivi de contentieux qui feront l’objet d’un examen distinct au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette créance est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés, ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice des années 2020, 2021, 2022 et approuvé le budget prévisionnel des exercices 2021 à 2024.

Par conséquent, M. [M] [U] et Mme [K] [U], copropriétaires indivisaires tenus solidairement au paiement de leur dette en application du règlement de copropriété, seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

3 501,21 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date de l’assignation, faute pour le requérant de produire la mise en demeure du 24 mars 2023,340,88 euros au titre des appels pour le fonds de cotisation ALUR pour la période allant du 1er appel 2022 au 4ème appel 2024, du 4ème trimestre inclus, 467,38 euros au titre des appels travaux impayés du 1er septembre 2018 au 1er octobre 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 954,34 euros au titre de l’envoi d’une mise en demeure (52 euros), d’une relance (52 euros), de deux derniers avis avant poursuite (2x53 euros), des frais de transmission du dossier à l’avocat (468 euros) et des frais de suivi trimestriel du contentieux avec avocat (2x138 euros).

Cependant, il ne justifie pas de l’envoi des mises en demeure, relance et avis avant poursuite selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Par ailleurs, il ne justifie pas de diligences particulières accomplies au titre de la transmission du dossier à l’avocat ou du suivi du dossier au contentieux qui, dès lors, entrent dans la catégorie des actes de gestion courante et ne sauraient donc donner lieu à remboursement.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [M] [U] et Mme [K] [U] ne règlent pas régulièrement leurs charges et que ces impayés sont de nature à causer un préjudice certain au requérant, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, M. [M] [U] et Mme [K] [U] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Décision du 25 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01114 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FVZ

Sur les demandes accessoires

M. [M] [U] et Mme [K] [U], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande également de les condamner in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [U] et Mme [K] [U] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Tour Rubis, située [Adresse 7] à [Localité 11], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, les sommes suivantes :

3 501,21 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,340,88 euros au titre des appels pour le fonds de cotisation ALUR pour la période allant du 1er appel 2022 au 4ème appel 2024, du 4ème trimestre inclus, 467,38 euros au titre des appels travaux impayés du 1er septembre 2018 au 1er octobre 2024,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Tour Rubis, située [Adresse 7] à [Localité 11], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY de sa demande au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE M. [M] [U] et Mme [K] [U] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Tour Rubis, située [Adresse 7] à [Localité 11], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [M] [U] et Mme [K] [U] in solidum aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente