Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p13 aud civile prox 4, 14 avril 2026, n° 25/02884

TJ Marseille 14 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p13 aud civ. prox 4, 14 avr. 2026, n° 25/02884
Numéro(s) :	25/02884
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie POSTEL-VINAY
Parties :	représénté par son Syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE SAS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Avril 2026

Président : Madame ATIA, Jugr

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 03 Février 2026

GROSSE :

Le 14 avril 2026

à M^e Marie POSTEL-VINAY

EXPEDITION :

N° RG 25/02884 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6N7F

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1]

représénté par son Syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE SAS

dont le siège est [Adresse 2]

représentée par M^e Marie POSTEL-VINAY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [M]

née le 25 Mai 1989 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [E] [M] est propriétaire du lot n° 266 au sein de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 5], dans le [Localité 1] [Localité 2].

Le 6 décembre 2024, le SDC de l’immeuble [Adresse 4] a fait signifier à Mme [E] [M] un commandement de payer la somme en principal de 2.880,74 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 mars 2025, le SDC de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [E] [M] de lui payer la somme de 3.500,11 euros sous trente jours.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, le SDC de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) Cabinet Immo de France Provence, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Mme [E] [M], au visa de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-2.758,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024 à concurrence de la somme de 1.645,63 euros et de l’assignation pour le surplus,

-592,32 au titre des frais nécessaires,

-2.0000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-1.405 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

A l’audience du 3 février 2026, le SDC de l’immeuble [Localité 3] des Chartreux, représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, Mme [E] [M] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [E] [M] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble [Adresse 4] justifie de la qualité de copropriétaire de Mme [E] [M] par la production du relevé de propriété sur l’année 2024.

Le contrat de syndic, valable du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, est versé au débat.

Sur les demandes principales

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble [Adresse 4] produit les procès-verbaux (PV) d’assemblée générale (AG) des 25 novembre 2021, 23 juin 2022, 22 juin 2023 et 20 juin 2024 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 et votant les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025.

Il communique un décompte sur la période du 30 juin 2022 au 1er janvier 2025 indiquant un solde débiteur de 2.758,39 euros au titre des charges de copropriété impayées. Il joint les appels de fonds correspondant à la période retenue au décompte ainsi que les relevés individuels de charge pour les années 2021 et 2023.

Le décompte versé au débat en date du 30 janvier 2026 ne sera pas pris en compte en l’absence de notification à Mme [E] [M].

Il en résulte que le SDC de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6] est défaillant dans la charge de la preuve du caractère liquide et exigible de sa créance pour l’exercice 2022, en l’absence de relevés individuels de charge s’agissant d’un exercice approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires le 22 juin 2023.

Les charges appelées sur l’année 2022 représentent une somme totale de 438,24 euros.

Les frais de 592,32 euros sollicités sont nécessaires s’agissant du commandement payer (149,40 euros) et des frais de relance (92,32 euros). Les frais de remise au contentieux ne sont pas nécessaires mais irrépétibles.

Mme [E] [M] sera par conséquent condamnée à payer au SDC de l’immeuble [Localité 3] des Chartreux les sommes suivantes :

-241,72 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 6 mars 2025,

-2.320,15 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024, date de délivrance du commandement de payer (2.758,39 – 438,24).

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de Mme [E] [M] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’immeuble [Adresse 4] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, Mme [E] [M] sera condamnée à payer au SDC de l’immeuble [Localité 3] des Chartreux sis [Adresse 6] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Le SDC de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6] sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [E] [M] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de l’immeuble [Adresse 4] de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [E] [M] à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la SAS Cabinet Immo de France Provence, les sommes suivantes :

— deux cent quarante et un euros et soixante et douze centimes (241,72 euros) au titre des frais de recouvrement impayés dus au 1er janvier 2025,

— deux mille trois cent vingt euros et quinze centimes (2.320,15 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 ;

DÉBOUTE le SDC de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [E] [M] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [E] [M] à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la SAS Cabinet Immo de France Provence, la somme de huit cents euros (800 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’immeuble [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

DÉPARTEMENT DES BOUCHES DU RHÔNE

_______________

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Localité 2]

Pôle de Proximité

[Adresse 7]