COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00118 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6VG

Minute N° : 25/00234

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 13 Mai 2025

Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e HIRSCH

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :13/05/2025

DEMANDEURS

Monsieur [B], [V] [K]

né le 14 Octobre 1947 à [Localité 7]

domicilié : chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

Madame [X] [Y] [G] [K]

née le 18 Février 1950 à [Localité 8]

domiciliée : chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [W] [I] [Z]

né le 12 Février 1954 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Julie MALARD, Greffier lors des débats

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 22 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2011, Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] ont consenti à Monsieur [E] [Z] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 302,59€.

Par exploit du 27 septembre 2024, Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] ont fait délivrer à Monsieur [E] [Z] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1 204,56€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 18 septembre 2024.

Par exploit délivré le 13 janvier 2025, Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] ont fait citer Monsieur [E] [Z] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier et d’autoriser la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux ;

— le condamne à leur payer la somme de 2 422,67€ à titre provisionnel et de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer et assortis d’une majoration de 10% conformément aux stipulations du contrat de bail ;

— le condamne à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à deux fois le montant du loyer, conformément aux stipulations du contrat de bail, et ce jusqu’à libération des lieux ;

— le condamne à leur payer la somme de 1 000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire est fixée à l’audience du 22 avril 2025, où elle est plaidée.

Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] comparaissent représentés à l’audience et sollicitent le bénéfice de leur assignation sous réserve d’une actualisation de leur créance à la somme de 4 055,36€.

Monsieur [E] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision est mise en délibéré au 13 mai 2025.

Monsieur [E] [Z] a été cité à étude.

En application de l’article 473 du code procédure civile, la présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 11] par voie électronique avec accusé de réception du 14 janvier 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée au 22 avril 2025.

Par ailleurs, la CCAPEX a été avisée le 1er octobre 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 13 janvier 2025.

La demande de résiliation formée par Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Par ailleurs, les articles 1103 et 1104 du Code civil indiquent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] ont produit un dernier décompte arrêté au 14 avril 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) d’un montant de 4 055,36 euros, loyer de mars 2025 inclus.

Toutefois, l’actualisation à la hausse n’ayant pas été notifiée à Monsieur [E] [Z], celui-ci ne peut se voir condamner au maximum qu’à hauteur des termes de l’assignation.

Ainsi, Monsieur [E] [Z] sera condamné à payer à Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] la somme de 2 422,67€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 11 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, le surplus étant pris en charge au titre des indemnités d’occupation.

Les stipulations du contrat de bail liant les parties relatives aux clauses résolutoires et pénales prévoient qu’en cas de non paiement du loyer et des charges aux termes convenus et dès le premier acte d’huissier, les sommes impayées porteront intérêt à taux légal en vigueur pour la période courant de la date d’exigibilité à celle du paiement effectif et qu’en outre, le montant du loyer et des charges sera majoré de 10%.

En conséquence, cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la date du commandement de payer et sera majorée de 10%.

2) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] que Monsieur [E] [Z] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 27 novembre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] depuis le 27 novembre 2024.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] à compter du 27 novembre 2024 et Monsieur [E] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, le défendeur devra quitter les lieux, afin que les bailleurs puissent reprendre possession de leur bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [Z] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 27 novembre 2024, Monsieur [E] [Z] a causé un préjudice à Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K]. Il convient donc d’octroyer à ceux-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale à deux fois le montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, comme le prévoient les stipulations contractuelles indiquant que si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux ou résiste à une ordonnance d’expulsion, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [E] [Z] à verser à titre provisionnel à Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 12 décembre 2024, lendemain du décompte visé à l’assignation, la somme de 778,78 euros (368,39x2+42), soit le montant de la quittance locative actuelle majorée de 100%, somme forfaitaire charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Monsieur [E] [Z] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [E] [Z] à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] ont pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] concernant le contrat de bail du 22 juin 2011 consenti à Monsieur [E] [Z] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 novembre 2024;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 27 novembre 2024 ;

Constatons que Monsieur [E] [Z] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis le 27 novembre 2024 ;

Condamnons Monsieur [E] [Z] à payer à Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] la somme de 2 422,67€ majorée de 10%, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 11 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 ;

Autorisons l’expulsion de Monsieur [E] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [E] [Z] à payer à Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 778,78 euros, charges comprises, à compter du 12 décembre 2024 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [E] [Z] à régler à Monsieur [B] [K] et Madame [X] [K] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

Condamnons Monsieur [E] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 13 mai 2025.

Le Greffier Le Juge