TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/06997 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZORU

N° de MINUTE : 25/00587

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], représenté par son syndic, la société GID, SAS.

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître [V], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0107

C/

DEFENDEUR

Monsieur [G] [J]

[Adresse 7]

[Localité 9]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [J] est propriétaire des lots n°59, 60 et 154 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 3] (93).

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 2] [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, a fait assigner Monsieur [G] [J] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

TENTER de concilier les parties,

A défaut,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] en sa demande.LE DECLARER bien fondé.

Y faisant droit :

CONDAMNER Monsieur [G] [J] au paiement de la somme de 10.963,78 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5].

CONDAMNER Monsieur [G] [J] au paiement de la somme de 4.000,00 euros a titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code civil au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5].

CONDAMNER Monsieur [G] [J] au paiement de la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5].

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision a intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [G] [J], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [G] [J] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse et qu’il a déjà été condamné à trois reprises au paiement de charges de copropriété impayées.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [G] [J] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 19 novembre 2024 et fixée à l’audience du 19 février 2025. Elle a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [J] ne s’étant pas constitué, il ne peut être fait droit à la demande de tentative de conciliation formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [G] [J];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 mars 2022, 9 février 2023 et 08 février 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er avril 2024 au 31 mars 2027.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit la somme de 1.696,00 euros correspondant aux frais de « relance copropriétaire » appelés en comptabilité les 16 mai 2022, 14 juin 2022, 13 août 2022, 07 septembre 2022, 10 novembre 2022, 06 décembre 2022, 22 février 2023, 16 mai 2023, 06 juin 2023, 11 août 2023, 10 novembre 2023, 11 décembre 2023, 14 février 2024, 05 mars 2024, 20 mai 2024 et 10 juin 2024, d’un coût unitaire de 40 euros, aux honoraires d’avocat du 07 mars 2023 de 456 euros et du 12 janvier 2024 de 96 euros ainsi qu’aux frais de contentieux du 11 décembre 2023 de 126 euros et du 22 mars 2024 de 378 euros.

Le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2022 et le 10 juin 2024 a donc été de 16.067,84 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 6.800,06 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.267,78 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 juin 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.696,00 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, faute de justifier de l’envoi des relances et mises en demeure versées en procédure en lettre recommandée avec avis de réception.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur de ces frais et sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [G] [J] a déjà fait l’objet de trois condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal d’instance du 09 janvier 2017, du tribunal de proximité de Pantin du 07 octobre 2020 et de ce même tribunal du 1er juin 2022. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs des jugements susvisés, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [G] [J] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [G] [J], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [J] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DIT n’y avoir lieu à conciliation,

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, la somme de 9.267,78 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 juin 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GID, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 30 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT