TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2025

N° RG 24/04545 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5Q2J

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.D.C. DE LA RESIDENCE OXYGEN [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice La Société CITYA PARADIS, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

CITYA PARADIS

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Toutes deux représentées par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

FONCIA [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence OXYGEN » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS s’est plaint du refus de la société FONCIA [Localité 4], ancien syndic, de lui communiquer les documents nécessaires à la gestion de la copropriété.

Par assignation du 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence OXYGEN » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS et la société CITYA PARADIS ont fait attraire la société FONCIA MARSEILLE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins notamment de voir prononcer sa condamnation sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à lui remettre un certain nombre de documents de gestion relatifs à la copropriété. Ils sollicitent également la condamnation de la société FONCIA [Localité 4] à lui payer la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Initialement fixé à l’audience du 24 janvier 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 14 mars 2025 puis à celle du 25 avril 2025 puis à celle du 23 mai 2025 puis à celle du 21 juin 2025 puis à celle du 19 septembre 2025 puis à celle du 14 novembre 2025 et enfin à celle du 21 novembre 2025, toujours à la demande des parties.

A l’audience du 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence OXYGEN » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, et la société CITYA PARADIS, par l’intermédiaire de leur conseil, maintiennent leurs demandes, en faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter. Ils demandent au tribunal de condamner la société FONCIA MARSEILLE sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à communiquer au syndicat des copropriétaires les documents suivants :

— les dossiers d’ouvrages exécutés et plans,

— toutes les clés d’accès, badges et émetteurs,

— tous les dossiers sinistre clos et non clos en dommages ouvrage et en multirisque immeuble,

— les avis de mutation de l’année N-1,

— le carnet d’entretien à jour,

— le dossier afférent à la procédure contentieuse entre le SDC et la société BOUYGUES,

— les convocations 2021/2022 et le procès verbal de l’assemblée générale du 30 novembre 2023,

— les états de répartition individuels annuels après approbation des comptes pour les 5 derniers exercices comptables,

— en cas de solde débiteurs, le décompte historique et actualisé de la dette des copropriétaires débiteurs, sans “solde à nouveau” ou “report de solde”.

Ils sollicitent également la condamnation de la société FONCIA [Localité 4] à lui payer la somme de 2500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils se fondent sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et affirment que les pièces n’ont pas été communiquées au nouveau syndic alors que les délais légaux de transmission des pièces sont dépassés. Ils indiquent avoir effectué une mise en demeure régulière par laquelle ils ont sollicité la transmission de l’ensemble des documents et archives du syndicat. Ils soulignent que la société FONCIA [Localité 4] ne rapporte pas la preuve de la transmission des documents sollicités, preuve dont elle a la charge, les seuls liens de chargement communiqués n’étant pas efficients à cet égard puisque rien ne permet de connaître les documents transmis par lesdits liens. Ils expliquent que la société FONCIA [Localité 4] ne peut se contenter d’indiquer ne pas disposer de certains documents sollicités, ces derniers étant élémentaires en matière de pièces comptables. Ils précisent que la transmission des grands livres n’exonère pas la société FONCIA [Localité 4] de son obligation de disposer des décomptes individuels concernant chaque copropriétaire. Ils ajoutent que la société FONCIA [Localité 4] doit fournir les pièces sollicitées en matière de sinistres et d’avis de mutation sauf à déclarer qu’il n’est intervenu ni sinistre ni avis de mutation durant sa gestion. Ils soulignent que la copropriété est un ouvrage récent de sorte que les DOE ont nécessairement été transmis au syndic, notamment pour exercer d’éventuels recours en garantie.

En défense, la société FONCIA [Localité 4], représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

— déclarer irrecevables l’ensemble des prétentions formées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence OXYGEN » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS et la société CITYA PARADIS ;

A titre subisidiaire,

— rejeter l’intégralité des prétentions formées à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence OXYGEN » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS et la société CITYA PARADIS à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que la mise en demeure qui lui a été adressée ne fait pas mention avec précision des documents sollicités. Elle ajoute que la mise en demeure doit provenir du syndicat des copropriétaires et non de son mandataire ou de son représentant, quand bien même il serait avocat. Elle précise que les nouvelles demandes du syndicat des copropriétaires ne figurent dans aucune mise en demeure. Elle considère que les clefs et badges ne sont pas prévus par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et précise ne plus disposer d’aucune clé, badge ou émetteur. Elle indique avoir donné le dossier complet relatif au contentieux avec la société BOUYGUES au conseil du syndicat. Elle estime que la remise des grands livres suffit en ce qui concerne les états de répartition individuels après approbation des comptes. Elle relève que les demandeurs n’apportent pas la preuve de ce qu’elle a disposé d’avis de mutation n-1 ou des DOE de la copropriété. Elle rappelle avoir transmis les éléments sollicités par les demandeurs à l’occasion d’un transfert de donnée en date du 1er octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur le fondement juridique de la demande

L’article 12 du code de procédure civile énonce que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure et des dernières écritures transmises par les demandeurs, que l’obligation de l’ancien syndic de communiquer au nouveau syndic un certain nombre de pièces résulte de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette demande de voir ordonner à la société FONCIA [Localité 4] de lui communiquer des informations pour poursuivre la gestion de la copropriété s’analyse donc comme une obligation de faire fondée, en référé, sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Dès lors qu’il appartient au juge d’examiner les faits et de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il y a lieu de vérifier si les conditions d’application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile sont remplies en la cause.

Sur l’obligation de faire sous astreinte

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la juridiction statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En application de l’ article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, de l’informer de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L’ancien syndic doit ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical.

Si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les ait jamais tenues, le litige se déplace sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales. Dans ce cas, les actions se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer en application de l’article 2224 du code civil.

Il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

Sur la recevabilité de l’action initiée par le nouveau syndic

L’ancien syndic doit remettre à son successeur l’ensemble des documents et archives du syndicat en sa possession.

Concernant les modalités d’exécution de l’obligation de restitution, trois délais doivent être combinés. Tout d’abord, un délai de 15 jours à compter de la cession de ses fonctions par le syndic pour remettre la situation de trésorerie, les références bancaires du syndic et les coordonnées de la banque. Ensuite, un délai d’un mois à compter de la même cessation de ses fonctions pour la remise des archives. Enfin, un délai de deux mois, qui commence à courir à compter de l’expiration du précédent délai, soit trois mois au plus tard après la cessation des fonctions du syndic, pour transmettre l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement de la clôture.

Concernant les sanctions en cas de non-respect des modalités de restitution, le dernier alinéa de l’article 18-2 susvisé prévoit la nécessité d’une mise en demeure préalable. En vertu de l’article 34 du décret du 17 mars 1967, l’action contre l’ancien syndic peut être introduite devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble après une mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l’article 64 du même décret ou par acte d’huissier de justice, adressée à l’ancien syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours. Les articles 64 et suivants du décret énoncent que toutes les mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, papier ou électronique, ou encore au moyen d’un procédé électronique mis en oeuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données.

En l’espèce, Maître [M] [I] a mis en demeure la société FONCIA [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 septembre 2024 reçu par cette dernière le 5 septembre 2024, en sa qualité de conseil du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “RESIDENCE OXYGEN”.

La société FONCIA [Localité 4] se prévaut de l’irrecevabilité de l’action initiée par le nouveau syndic en raison de l’imprécision de la mise en demeure préalable et de ce que cette mise en demeure lui a été adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires et non par le syndic lui-même.

En effet, à l’examen de la mise en demeure en date du 4 septembre 2024, il apparaît que la mise en demeure a été rédigée par un conseil, se présentant en sa qualité du syndicat des copropriétaires et non du syndic.

Or, le syndicat des copropriétaires n’a pas le pouvoir d’agir autrement que par l’intermédiaire de son représentant légal, le syndic.

Ainsi, la mise en demeure en envoyée par un conseil au nom du syndicat des copropriétaires sans que le syndic ne soit à l’initiative ou ne donne mandat est irrégulière et l’action irrecevable.

Il y a donc lieu de faire droit à la fin de non recevoir exposée par la société FONCIA et de déclarer l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence OXYGEN » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, et la société CITYA PARADIS.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence OXYGEN » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, et la société CITYA PARADIS seront condamnés aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence OXYGEN » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS et la société CITYA PARADIS à payer à la société FONCIA [Localité 4] la somme de 1000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARONS irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence OXYGEN » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, et la société CITYA PARADIS ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence OXYGEN » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS et la société CITYA PARADIS à payer à la société FONCIA [Localité 4] la somme de 1000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence OXYGEN » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS et la société CITYA PARADIS aux dépens de l’instance en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 23 Janvier 2026

À

— Maître [M] [I]

— Maître Benjamin NAUDIN