TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT

du 20 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 25/00609 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YFH

AFFAIRE : S.D.C. de la RESIDENCE dénommée VAL PINS sise [Adresse 2] ( M^e Hélène FRITZ)

C/ M. [P] [R] (défaillant)

DÉBATS : A l’audience Publique du 18 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame E. CSAKVARY,

Greffier : Madame S. HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 20 Janvier 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

Par Madame E. CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée VAL PINS sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE (MGF), inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 403 616 345 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Hélène FRITZ, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [P] [R],né le 22 novembre 1976 à [Localité 9] (Roumanie), de nationalité roumaine, domicilié et demeurant [Adresse 5]

défaillant

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [P] [R] est propriétaire du lot n°266 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 7] ([Adresse 8]).

***

A défaut de règlement, par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] Marseille (13015) ([Adresse 8]), représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE, a fait assigner M. [P] [R] devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’obtenir le paiement des charges de copropriété.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 23 juin 2025.

***

Par assignation, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [P] [R] à lui payer :

— la somme de 7 604 ,51 euros au titre des charges de copropriété, quatrième trimestre 2024 inclus, et 1 050,13 euros au titre des frais de recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— et la somme de 2 000 au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de recouvrement nécessaires qui ne seraient pas intégrés au montant de la condamnation en principal.

M. [P] [R], assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé des moyens du demandeur, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie du 18 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que M. [R] est propriétaire du lot n°266, au sein de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7] ([Adresse 8]) pour 74/34922 tantièmes. Il est, de ce fait, tenu au paiement de sa quote-part de charges de copropriété.

Il ressort des pièces produites aux débats, et notamment du règlement de copropriété, des appels de fonds et régularisations, des procès-verbaux d’assemblées générales des 7 novembre 2023, 7 octobre 2021 et 20 octobre 2022 que M. [P] [R] s’est acquitté irrégulièrement des charges de copropriété depuis l’appel de charges du 1er trimestre 2022.

Le défendeur reste ainsi devoir la somme de 7 604,51euros au 6 novembre 2024, appel de charge du quatrième trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais exposés pour le recouvrement de la créance (1 050,13€).

M. [P] [R] sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

II – Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le 9 de l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en outre que le coût des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance après mise en demeure, de conclusion d’un protocole d’accord, de constitution et mainlevée d’hypothèque, de dépôt de requête en injonction de payer et, en cas de diligences exceptionnelles, de constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou de suivi du dossier transmis à l’avocat est imputable au seul copropriétaire concerné. Enfin, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire.

En l’espèce, en l’absence de toute démarche particulière, les frais dits de « remise dossier huissier », « remise dossier avocat » et « suivi dossier avocat » correspondent à des diligences qui font partie des missions habituelles d’un syndic. Par ailleurs, le requérant ne justifie pas du montant exposé au titre des frais de mise en demeure et de relance, évalués forfaitairement à 59,80 euros. Le défendeur sera condamné à ce titre au coût d’une lettre recommandée avec accusé de réception, soit 6 euros. Le requérant justifie en outre avoir mis en demeure le débiteur par lettre recommandée d’avocat, rendue nécessaire par son refus de s’exécuter, de sorte qu’il convient le condamner à ce titre au paiement d’une somme de 152,73 euros.

M. [P] [R] sera donc condamné au paiement d’une somme de 158,73 euros au titre des frais exposés par le requérant pour recouvrer les sommes dues. Cette somme produira intérêt au jour de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil.

III – Sur la demande de réparation du préjudice

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M.[R] a déjà fait l’objet d’un jugement de condamnation et ne fait état d’aucune difficulté particulière. Cependant, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct du simple retard dans le paiement d’une somme d’argent dès lors que les difficultés dont il fait état quant à la réalisation de travaux ne sont pas justifiées.

En conséquence, la demande de réparation du préjudice sera rejetée.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [P] [R], partie perdante à l’instance en cours, sera condamné aux dépens. Il n’y pas lieu d’inclure dans les dépens le coût d’actes non prescrits par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner M. [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE M. [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7] ([Adresse 8]), représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE, la somme de 7 604,51 euros au titre des charges de copropriété impayées au 6 novembre 2024, appel de charge du quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7] ([Adresse 8]), représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE, la somme de 158,73 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025 ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice présentée par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE M. [P] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7] ([Adresse 8]), représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE, la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [P] [R] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 janvier 2026.

Le Greffier Le Président