TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 avril 2026

à M^e MATTEI

à M^e LASALARIE

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03509 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SNR

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [W]

né le 06 Avril 1933 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [E]

née le 18 Mars 1980 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Mathieu LASALARIE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [W] et son épouse Mme [A] [W] étaient propriétaires d’une maison d’habitation sise [Adresse 2], élevée d’un étage sur rez-de-chaussée. Par acte sous seing privé du 20 septembre 2020, ils ont donné à bail le rez-de-chaussée de cette maison, appartement de type 2, à Mme [J] [E], aide-soignante, moyennant un loyer mensuel de 600 euros. Le contrat de bail stipulait, au paragraphe « Autres conditions particulières », que la locataire s’engageait à procurer, en contrepartie du montant de loyer accordé, une aide et des services aux propriétaires, pouvant se matérialiser par des courses, une aide administrative, une assistance en cas de baisse d’autonomie ou d’invalidité et un accompagnement véhiculé, cette aide étant l’objet d’un consentement mutuel entre les parties.

Mme [A] [W] est décédée le 23 mai 2021. En application du régime de la communauté universelle adopté par les époux, M. [R] [W] est devenu seul propriétaire du bien immobilier, selon dévolution successorale du 14 décembre 2021.

Par acte sous seing privé du 16 mars 2023, M. [R] [W] a consenti au bénéfice de Mme [J] [E] la donation de la nue-propriété de l’appartement qu’elle occupait, en conservant l’usufruit du bien.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, M. [R] [W] a fait délivrer à Mme [J] [E] un commandement de payer la somme de 4 150 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire du bail, et rappelant également l’obligation de se conformer à la clause particulière relative à l’aide à apporter au bailleur.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [E] le 13 juin 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, M. [R] [W] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé aux fins de :

juger l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute de paiement dans les délais légaux des causes du commandement, dans sa partie financière et dans sa partie « services » ;prononcer la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [J] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3], rez-de-chaussée, à [Localité 3] ;condamner Mme [J] [E] à lui verser la somme provisionnelle de 24 836 euros au titre du défaut d’exécution de la clause de services depuis janvier 2024 ;condamner Mme [J] [E] à lui verser la somme provisionnelle de 2 358 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024 ;condamner Mme [J] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 2 255,75 euros, augmentée des charges et indexée selon les clauses du bail, jusqu’à complète libération des lieux loués ;condamner Mme [J] [E] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’exécution de la décision à intervenir.

À l’audience du 29 janvier 2026, Madame [J] [E], représentée par son conseil, demande :

de rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [R] [W] ;de le débouter de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;de le débouter de ses demandes de résiliation et d’expulsion ;de le condamner aux entiers dépens.À titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement au regard de sa situation financière ainsi que la suspension de l’application de la clause résolutoire.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute action en résiliation engagée par le bailleur pour défaut de paiement du loyer ou des charges doit être précédée d’une notification au représentant de l’État dans le département et d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation. En l’espèce, la saisine de la commission est intervenue le 13 juin 2025.

L’action est en conséquence recevable.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation lorsque l’existence de celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation est sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond, ou lorsque le juge des référés serait conduit, pour statuer, à se prononcer sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique, opération relevant du juge du fond.

Sur la clause résolutoire dans sa partie financièreM. [R] [W] sollicite le constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement de l’arriéré locatif. Mme [J] [E] conteste le quantum de la dette, faisant valoir d’une part que le tableau des impayés produit par le demandeur intègre des charges non stipulées au contrat de bail, lequel mentionne expressément un montant de charges de 0 euro, et d’autre part que certains des mois mentionnés comme impayés ont en réalité fait l’objet de règlements documentés par ses relevés bancaires. Elle soutient en outre que les sommes correspondant aux mois de septembre et décembre 2022 procèdent d’accords personnels entre les parties, que le bailleur lui-même aurait reconnus par écrit, et non d’un arriéré locatif.

Ces contestations, qui portent sur l’interprétation des stipulations contractuelles relatives aux charges, sur la qualification des sommes litigieuses de septembre et décembre 2022, et sur la réalité des règlements effectués, impliquent une appréciation des éléments comptables et contractuels qui excède la compétence du juge des référés et relève du juge du fond. Elles revêtent un caractère sérieux au sens de l’article 835 du code de procédure civile, faisant obstacle tant au constat d’acquisition de la clause résolutoire qu’à l’octroi d’une provision sur l’arriéré.

Sur la clause résolutoire dans sa partie « services »

Le contrat de bail stipule au paragraphe « Autres conditions particulières » que la locataire s’engage à procurer, en contrepartie du montant de loyer accordé, une aide et des services aux propriétaires, cette aide étant qualifiée par le bail lui-même d'« objet d’un consentement mutuel entre les parties ». M. [R] [W] sollicite le jeu de la clause résolutoire pour manquement à cette obligation à compter de mars 2023.

Mme [J] [E] oppose que l’exécution de cette clause est devenue impossible et dangereuse en raison du comportement de M. [W], dont elle justifie par une plainte pénale, un certificat médical et des échanges de messages produits aux débats. Elle invoque l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du code civil, aux termes duquel une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Statuer sur le jeu de la clause résolutoire pour défaut d’exécution de la clause de services supposerait que le juge des référés se prononce sur la nature exacte de cette obligation au regard de ses termes volontairement souples, sur la réalité et la gravité du comportement allégué du bailleur, et sur le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par la défenderesse, autant d’appréciations relevant exclusivement du juge du fond. Ces contestations sont sérieuses et font obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur ce chef.

Les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation étant la conséquence directe du constat d’acquisition de la clause résolutoire, lequel ne peut être prononcé en référé pour les motifs exposés ci-dessus, il n’y a pas lieu à référé sur ces chefs.

Sur la demande de provision au titre du défaut d’exécution de la clause de services

M. [R] [W] sollicite la condamnation de Mme [J] [E] au paiement d’une somme provisionnelle de 24 836 euros, correspondant selon lui au coût de l’aide à domicile qu’il a dû embaucher depuis janvier 2024 en raison de la carence de la locataire dans l’exécution de la clause de services.

Outre les contestations sérieuses déjà relevées sur la portée et l’exigibilité de la clause de services, la réparation du préjudice allégué suppose une appréciation de l’étendue de l’obligation contractuelle de la locataire, de la réalité de son inexécution fautive, et du lien de causalité entre cette inexécution et les frais engagés, opérations qui relèvent du juge du fond. Il n’y a pas lieu à référé sur ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Compte tenu de la complexité du litige et de la nature des contestations soulevées, il y a lieu de laisser les dépens à la charge de chacune des parties.

L’équité commande de ne faire droit à aucune des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [R] [W], en raison de l’existence de contestations sérieuses relatives à la réalité et au quantum de la dette locative, à la portée et à l’exigibilité de la clause de services stipulée au contrat de bail, et au bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par Mme [J] [E],

DIT que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 16 février 2026.

La Greffière Le Juge