N° RG 25/00240 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5ZYZ 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/

N° ARCHIVES 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [P], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Perrine SARREO, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Esther PROUZET, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 11 Décembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 22 Janvier 2026 contradictoirement et en dernier ressort.

Le 22/01/2026 :

Exécutoire à Maître Anne LE GOFF

Copie à M^e Esther PROUZET

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing pricvé en date du 22 décembre 2017 ayant pris effet au 1er janvier 2018, Monsieur [N] [F] a donné à bail à Monsieur [C] [X] un bien immobilier à usage d ‘habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 500 euros charges comprises.

Suivant acte authentique en date du 18 janvier 2019, Monsieur [K] [P] a acquis ledit bien immobilier.

Par courrier daté du 28 juin 2023, Monsieur [C] [X] a donné congé à Monsieur [K] [P] .

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 1er octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, Monsieur [K] [P] a fait assigner Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de LORIENT aux fins d’obtenir sa condamnation en paiement.

Par jugement en date du 25 juillet 2024, le juge des contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de LORIENT a condamné Monsieur [C] [X] à payer différentes sommes à Monsieur [K] [P].

Par courrier en date du 24 mars 2025 reçu par le greffe le 27 mars 2025, Monsieur [C] [X] a formé opposition à ladite décision.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 12 juin 2025.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 11 décembre 2025, Monsieur [K] [P], représenté par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

A titre principal,

— juger Monsieur [C] [X] irrecevable en son opposition,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [C] [X] à lui verser:

— la somme de 1000 euros correspondant aux loyers des mois d’août et septembre 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme de 608,32 euros au titre des dégradations locatives et ce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens,

En conséquence,

— condamner Monsieur [C] [X] au paiement desdites sommes,

Y additant,

— condamner Monsieur [C] [X] à lui verser une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement de son préjudice financier lié à l’impossibilité de relouer le logement pendant 1 mois, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [C] [X] à lui verser une somme de 123,31 euros en remboursement des frais relatifs à la sommation de payer du 21 mars 2024,

— condamner Monsieur [C] [X] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [C] [X] aux entiers dépens de la présente instance.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [C] [X], représenté par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, sollicite de la juridiction de:

— débouter Monsieur [K] [P] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur [P] à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 500 euros,

— débouter Monsieur [K] [P] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [P] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Monsieur [K] [P] de toutes ses demandes à ce titre et notamment sur la sommation de payer.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la recevabilité de l’opposition:

Selon l’article 476 du code de procédure civile, le jugement rendu par défaut peut être frappé d’opposition, sauf dans le cas où cette voie de recours est écartée par une disposition expresse.

Il est de principe que la qualification inexacte du jugement par les juges qui l’ont rendu est sans effet sur le droit d’exercer un recours.

L’article 536 du même code prévoit que la qualification inexacte d’un jugement par les juges qui l’ont rendu est sans effet sur le droit d’exercer un recours.

Si le recours est déclaré irrecevable en raison d’une telle inexactitude, la décision d’irrecevabilité est notifiée par le greffe à toutes les parties à l’instance du jugement. Cette notification fait courir à nouveau le délai prévu pour l’exercice du recours approprié.

L’article 538 du même code indique quant à lui que le délai de recours par une voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse ; il est de quinze jours en matière gracieuse.

En l’espèce, il est constant que le jugement du 25 juillet 2024 a été qualifié de façon inexacte de jugement réputé contradictoire alors qu’il devait être qualifié de jugement rendu par défaut . Ce jugement a été signifié à personne le 2 septembre 2024 à Monsieur [C] [X].

Les pièces produites aux débats ne permettent pas de démontrer que le recours de Monsieur [C] [X] aurait été effectué tardivement c’est à dire au delà d’un délai d’un mois après qu’il lui ait été notifié la décision d’irrecevabilité de son recours devant la Cour de Cassation.

Dès lors, il convient de déclarer recevable l’opposition de Monsieur [C] [X] au jugement rendu le 25 juillet 2024 et de substituer à ce jugement la présente décision.

Sur la demande au titre des loyers impayés:

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « (…) Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. (…) ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [X] a donné congé à Monsieur [K] [P], par courrier daté du 28 juin 2023, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception postée le même jour, aux termes duquel il indique « Veuillez prendre en considération la demande de préavis pour mon départ du logement que j’occupe à l’adresse mentionnée ci-dessus qui est prévu pour le 31 juillet 2023. Vu mon état de santé, comme je vous en avais parlé, j’ai pu bénéficier d’un logement social. »

Monsieur [K] [P] rappelle que le congé ne comportait aucun justificatif relatif à l’état de santé du locataire ou relatif à l’attribution d’un logement social. Il souligne par ailleurs que le défendeur est dans l’incapacité de prouver avoir transmis ces justificatifs lors de l’envoi du congé. Il ajoute que les pièces produites dans le cadre de la présente instance sont toutes postérieures au courrier de résiliation. Il en conclut que c’est bien un préavis de trois mois qui s’applique et sollicite l’octroi d’une somme de 1000 euros correspondant aux loyers des mois d’août et septembre 2023.

Monsieur [C] [X] sollicite l’application d’un préavis d’un mois et indique avoir transmis son congé par lettre recommandée avec avis de réception. Il ajoute que le bailleur, professionnel de l’immobilier, était informé de ses problèmes de santé, de sa demande de logement social qui n’était pas récente et de son obtention conforme à ses difficultés de santé. Il ajoute que Monsieur [K] [P] était également informé de ses difficultés de compréhension, de ses difficultés de concentration ainsi que de ses oublis et de ses pertes cognitives. Il insiste sur la distinction entre le profane et le professionnel. Il en déduit qu’il n’est du aucune somme relative aux loyers impayés.

En l’espèce, si Monsieur [Y] [X] indique que son congé est motivé par l’attribution d’un logement social dont il bénéficie au regard de son état de santé, il ne démontre pas que les justificatifs de ce qu’il est bien fondé à se prévaloir d’un préavis réduit d’un mois ont bien été transmis avec le congé litigieux. Les justificatifs produits aux débats dans le cadre de la présente instance sont tous postérieurs à l’envoi du préavis démontrant ainsi qu’ils n’ont pu être transmis en même temps que le congé délivré au bailleur.

En conséquence, il y a lieu de dire que le délai de préavis applicable au congé donné par Monsieur [Y] [X] est de trois mois.

A défaut de produire l’accusé de réception signé, permettant de déterminer la date à compter de laquelle ce délai court, il y a lieu de considérer que le délai de préavis débute à compter du 30 juin 2023, Monsieur [Y] [X] ayant fait état dans son courrier d’un départ au 31 juillet 2023.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [X] à payer à Monsieur [K] [P] la somme de 1000 euros au titre des loyers impayés d’août et septembre 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre des réparations locatives:

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 1730 du code civil dispose « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

De plus, l’article 1732 du code civil prévoit que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

De surcroît, aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « (…) Le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ».

En application des textes susvisés, il appartient à la juridiction d’effectuer une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pour pouvoir apprécier l’existence et le quantum des dégradations locatives.

Monsieur [K] [P] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [C] [X] à lui verser la somme de 608,32 euros au titre des dégradations locatives.

Monsieur [C] [X] s’oppose à la demande.Il souligne que l’appartement n’a jamais été refait à neuf et qu’il était dans un état assez vétuste dès son emménagement. Il ajoute que l’état des lieux d’entrée de 2017 était indigent, ne comprenant quasiment aucune photographie, permettant de déterminer l’état du logement lors de la signature du bail. Il estime que cet état des lieux était incomplet et trop sommaire pour être précis. Il relève que le constat réalisé à la sortie ne relève aucune dégradation majeure susceptible d’être mise à sa charge et que la différence de traitement entre l’état des lieux d’entrée et de sortie relève une forme de duplicité du bailleur.

En l’espèce, il est produit aux débats l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre Monsieur [N] [F], ancien propriétaire, et Monsieur [Y] [X] le 2 janvier 2018, lequel mentionne que les sanitaires, les éclairages de la cuisine, les plaques de cuisson, la douche et les volets des chambres étaient en bon état. Il est indiqué s’agissant du jardin qu’il était « vide » et « propre ».

Il est également produit aux débats l’état des lieux de sortie, établi le 1er octobre 2023 contradictoirement Monsieur [K] [P] et Monsieur [Y] [X] sur lequel il est indiqué :

« Cuisine : luminaire évier HS, four sale, plan de travail

Chambre droite : manivelle manquante, prise de courant sort du mur

Chambre gauche : trous dans le mur côté sdb

Sbd : douche sale, wc sale, porte de la douche dégradée

Jardin : non entretenu, portail cassé ».

Il est également relevé que l’appartement est « sale dans sa globalité ».

Monsieur [K] [P] produit également plusieurs factures à savoir :

une facture n°991478 du 20 octobre 2023 émise par la SA LEROY MERLIN d’un montant de 260,10 € pour l’achat d’une porte de douche ;une facture n°094387 du 20 octobre 2023 émise par la SA LEROY MERLIN d’un montant de 82,90 € pour l’achat d’un plan de travail pour la cuisine ;une facture n°079589 du 12 octobre 2023 émise par la SA LEROY MERLIN d’un montant de 85,32 € pour l’achat d’un luminaire et d’une manivelle ;une facture référencée 1241664 du 13 octobre 2023 établie par la société NETVIME d’un montant de 180 € pour la « remise en état propreté d’un logement après départ d’un locataire. »

Il convient de relever que lesdites factures correspondent à l’achat de matériaux en vue de réparer des désordres figurant sur l’état des lieux de sortie, lesdites dégradations n’ont pas été occasionnées par vétusté.

Si Monsieur [C] [X] affirme que le logement était propre lorsqu’il a quitté les lieux, force est de relever que ces affirmations, qui ne sont corroborrées par aucun élément probatoire, sont contredites par les mentions de l’état des lieux de sortie qui relève que le logement était “sale dans sa globalité”.

Dès lors, la facture de nettoyage du logement apparaît justifiée au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En conséquence, il convient d’évaluer le montant des réparations locatives imputables au locataire à la somme de 428,32 euros, correspondant au montant effectivement dépensé par le bailleur au titre des réparations locatives et à la somme de 180 euros au titre des travaux de nettoyage soit à la somme globale de 608,32 euros.

Il convient de déduire de cette somme celle de 500 euros versée à titre de dépôt de garantie par Monsieur [C] [X] dont il n’est pas contesté qu’elle ne lui a pas été restituée après la résiliation du bail.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [C] [X] sera condamné à verser à Monsieur [K] [P] la somme globale de 108,32 euros au titre des dégradations locatives , déduction faite du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre du préjudice financier:

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il convient de rappeler que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives, que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe. Les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu’en présence d’une faute contractuelle du locataire résultant de l’inexécution du contrat, et d’un préjudice démontré par le bailleur et lié à la faute de son cocontractant.

Monsieur [K] [P] fait valoir que du fait de la nécessité de procéder à un nettoyage complet du logement, du jardin et des travaux de rénovation, à évacuer les détritus, le bien n’a pas pu être immédiatement reloué lui causant un préjudice équivalent à un mois de loyer.

Monsieur [C] [X] s’oppose à la demande.

Il résulte cependant des éléments produits aux débats que Monsieur [K] [P] qui affirme qu’il n’a pas pu relouer immédiatement le bien, ne justifie pas du caractère certain de son préjudice. Tout au plus aurait il pu solliciter l’indemnisation d’une perte de chance. Le demandeur ne justifie pas plus en outre que les dégradations locatives rendaient impossible la location de son bien immobilier.

Monsieur [K] [P] sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de remboursement des frais exposés au titre de la sommation de payer:

La sommation de payer signifiée le 21 mars 2024 ne constitue pas un préalable nécessaire à l’action en justice, il y a lieu en conséquence de débouter Monsieur [K] [P] de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [X] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens et sera condamné à payer à Monsieur [K] [P] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en dernier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Déclare recevable en la forme l’opposition formée par Monsieur [C] [X] au jugement rendu le 25 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT et lui substitue le présent jugement.

Condamne Monsieur [C] [X] à payer à Monsieur [K] [P] les sommes de:

-1000 euros au titre des loyers impayés d’août et septembre 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-108,32 euros au titre des dégradations locatives , déduction faite du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Monsieur [K] [P] de sa demande au titre de son préjudice financier.

Déboute Monsieur [K] [P] de sa demande de condamnation de Monsieur [C] [X] à lui rembourser le coût de la sommation de payer signifiée le 21 mars 2024.

Condamne Monsieur [C] [X] à payer à Monsieur [K] [P] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [C] [X] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT