TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 20 Février 2026 – Délibéré prorogé

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2026

N° RG 25/03867 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ZII

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [K]

né le 23 Février 1958 à [Localité 1]

venant aux droits de Madame [D] [K] [N] ayant élu domicilé chez son gestionnaire de biens la société SIGA dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Anne-Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MONSIEUR [C]

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Elodie REYNAUD de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et Maître Nadia MOGAADI, avocat plaidant au barreau de PARIS

Grosse délivrée le 20/02/26

À

— Maître Anne-Cécile NAUDIN

— Maître Elodie REYNAUD

EXPOSE DU LITIGE

[A] [K] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3], géré par la société SAS SIGA, et sur lequel la SARL MONSIEUR [C] bénéficie d’un bail comemrcial suite à l’acquisition qu’il en a faite le 16 décembre 2021.

Le loyer annuel à la date de renouvellement du bail commercial en septembre 2018 a été fixé à 8 640,60 € HT/HC, payable par trimestre d’avance.

Des loyers sont demeurés impayés à compter de l’année 2025.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été délivrée le 22/05/2025, pour un montant en principal de 6 937,68 €.

Par acte d’huissier du 29/09/2025, [A] [K] a fait assigner la SARL MONSIEUR [C] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de céans aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce :

Constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués de la SARL MONSIEUR [C] et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier

Condamner la SARL MONSIEUR [C] à lui payer la somme de 7 904,77 € à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyers et charges

Condamner la SARL MONSIEUR [C] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux

Condamner la SARL MONSIEUR [C] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

Condamner la SARL MONSIEUR [C] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 696 du code de procédure civile.

À l’audience du 09/01/2026, [A] [K], par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes, actualisant la dette à la somme de 2 954,60 € arrêtée au 07/01/2026.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la SARL MONSIEUR [C], par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, a demandé à titre principal l’octroi de délais de paiement avec un paiement en une seule mensualité au plus tard le 29 mars 2026, arguant de la vente d’un autre fonds de commerce lui appartenant devant intervenir dans les jours à venir. Subsidiairement, elle sollicite de lui accorder des délais de paiement en quatre échéances de 100 € par mois avec un dernier versement du solde devant intervenir au plus tard le 29 mars 2026

Au soutien de ses demandes, la SARL MONSIEUR [C] expose qu’elle a connu des difficultés financières concernant le commerce d'[Localité 2], directement impacté par les longs travaux de réaménagement du cours sextius par la ville engendrant une perte de clientèle importante. Elle explique avoir choisi de céder ce fonds de commerce situé à [Localité 2] pour recentrer son activité sur celui de [Localité 1] mais que le vente a été longue, un 1er acheteur s’étant dédit suite au refus de son prêts et un second acheteur s’étant vu opposer le droit de préemption de la ville d'[Localité 2]. Elle précise que les délais de recours du droit de préemption sont expirés et que la signature avec la ville devrait intervenir sous peu, le versement du prix de 150 000 € étant dès lors certain s’agissant d’un acteur public mais pouvant prendre un peu plus de temps s’agissant des règles de comptabilité publique. Elle pourra dès lors s’acquitter de l’intégralité de la dette en un seul versement. Elle souligne ses efforts pour apurer sa dette, laquelle a diminué pour être désormais à 2 954,60 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 20/02/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il entre dans l’office du juge des référés de prononcer l’expulsion des locataires lorsque l’évènement prévu par la clause résolutoire insérée au bail s’est réalisé, à moins qu’il y ait lieu de trancher une contestation sérieuse de nature à préjudicier au principal.

Il résulte des stipulations contractuelles qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer resté sans effet, le présent bail est résilié de plein droit si bon semble au bailleur et l’expulsion du preneur et de tous occupants pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision.

[A] [K] justifie de la délivrance, par acte d’huissier en date du 22/05/2025, d’un commandement de payer les loyers et charges pour un montant de 6 937,68 euros correspondant à la période du 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025 et visant la clause résolutoire.

Les loyers et charges commandés n’ont pas été intégralement réglés dans le délai contractuel et le juge n’a pas été saisi d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 22/06/2025.

Sur les loyers et charges impayés :

[A] [K] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et l’acte introductif d’instance.

Il ressort par ailleurs des écritures concordantes des parties que la SARL MONSIEUR [C] a procédé au règlement de diverses sommes venant diminuer sa dette, laquelle s’établit à la date de l’audience à la somme de 2 954,60 €.

En conséquence, la SARL MONSIEUR [C] sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 2 954,60 euros à titre de provision représentant les loyers et charges impayés, arrêtés au 07/01/2026.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le second alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la SARL MONSIEUR [C] démontre les difficultés financières de la société intervenues en 2025 suite aux pertes du fonds de commerce situé à [Localité 2]. Elle démontre avoir mis en œuvre des paiements, certes partiels, permettant sinon d’apurer la dette, à tout le moins de la réduire. Elle justifie d’une capacité de paiement de cette dette résiduelle par la vente du fonds de commerce d'[Localité 2], laquelle doit être réalisée à très bref délai au regard des échanges avec la ville d'[Localité 2] dont il est justifié.

Ces éléments justifient d’accorder des délais de paiement, comme détaillé au dispositif de la présente ordonnance, et d’ordonner, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

En cet état, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et de ne prévoir la déchéance de la suspension de ladite clause et le retour du plein effet de celle-ci qu’en cas de non-respect des délais de paiement et de l’échéancier prévu.

Sur la demande de dommages-intérêts

Le juge des référés n’a vocation à accorder une provision que lorsque l’obligation n’est pas contestable. En l’espèce, la résistance abusive de la SARL MONSIEUR [C] n’est pas caractérisée sans contestation sérieuse au regard des éléments qu’il a opposé en procédure et il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la SARL MONSIEUR [C], qui succombe à titre principal, au paiement des dépens du référé, qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi qu’à la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial au 22/06/2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

DISONS que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté ;

CONDAMNONS la SARL MONSIEUR [C] à payer à titre provisionnel à [A] [K] la somme de 2 954,60 euros au titre des loyers et charges au 07/01/2026 ;

AUTORISONS la SARL MONSIEUR [C] à se libérer de cette condamnation en un seul versement d’un montant de qui devra intervenir avant le 29 mars 2026, en sus des loyers et charges en cours ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra ses effets ;

il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur, aux risque et périls de la SARL MONSIEUR [C] ;

la SARL MONSIEUR [C] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux ;

CONDAMNONS la SARL MONSIEUR [C] à payer à [A] [K] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL MONSIEUR [C] aux dépens du référé, qui incluent le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT