Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 3, 3 avril 2026, n° 25/04443

TJ Marseille 3 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 3, 3 avr. 2026, n° 25/04443
Numéro(s) :	25/04443
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	14 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime THIRAUX-MULLIEAnne Cécile NAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN
Parties :	Représenté par son syndic en exercice La société INTESA IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 03 Avril 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 20 Février 2026

N° RG 25/04443 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66VD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Etablissement 1] [Adresse 1] [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice La société INTESA IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [V]

né le 02 Mars 1962 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [E] [Z]

née le 19 Août 1965 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 5]

non comparante

Madame [P] [D] [C]

Grosse délivrée le 03/04/2026

— M^e Anne Cécile NAUDIN

— M^e Maxime THIRAUX-MULLIE

née le 21 Juillet 1989 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Maxime THIRAUX-MULLIE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [V], Madame [E] [Z] et Madame [P] [D] [T] [C] sont copropriétaires indivis du lot 176 de l’ensemble immobilier [Etablissement 1] situé [Adresse 1] – [Adresse 2].

Monsieur [S] [V] est propriétaire des 26/42°, pour les 16/42° restant de la propriété, Madame [E] [Z] est propriétaire d'1/4 et usufruitière des ¾ et Madame [P] [C] est nue-propriétaire des ¾.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date des 19, 22 et 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Etablissement 1] situé [Adresse 1] – [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL INTESA IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [S] [V], Madame [E] [Z] et Madame [P] [D] [T] [C] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement de :

De la somme de 4126,65 euros au titre des charges impayées arrêtées au 08 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes ;De la somme de 344,77 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1431,20 euros au titre des frais nécessaires ; De la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

A l’audience du 20 février 2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires actualise ses demandes. Il demande de débouter Madame [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de condamner solidairement ou in solidum Monsieur [S] [V], Madame [E] [Z] et Madame [P] [D] [T] [C] au paiement :

De la somme de 5218,10 euros au titre des charges impayées arrêtées au 02 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes ;De la somme de 1035 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1671,20 euros au titre des frais nécessaires ; De la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

En défense, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, Madame [P] [D] [T] [C], représentée par son conseil, demande au tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [P] [C] ; Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » et Monsieur [V] à payer à Madame [P] [C] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [S] [V] à garantir et rembourser à Madame [P] [C] l’intégralité des sommes qu’elle pourrait être amenée à payer au syndicat des copropriétaires ; Condamner le syndicat des copropriétaires et Monsieur [S] [V] aux entiers dépens ;

Assignés à l’étude, Monsieur [S] [V] et Madame [E] [Z] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

A titre liminaire, il convient de préciser que les dernières conclusions du demandeur n’ayant pas été signifiées à Monsieur [S] [V] et Madame [E] [U], tous deux non comparants, il n’y pas lieu de les retenir en application du principe du contradictoire.

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

En l’espèce, par courrier recommandé en date des 09 avril et 14 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [S] [V], Madame [E] [Z] et Madame [P] [D] [T] [C] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il ressort des articles 605 et 606 du code civil que la répartition des charges afférentes à un lot entre l’usufruitier et le nu-propriétaire doit être opérée sur la base de la distinction entre les réparations d’entretien et les grosses réparations. Le nu-propriétaire garde à sa charge ce qui est nécessaire à la conservation de la structure de l’immeuble tandis que l’usufruitier supporte les charges correspondant aux réparations d’entretien tel que les dépenses d’entretien des parties communes et des éléments d’équipement communs.

Il appartient au syndic de procéder à une ventilation entre les charges imputables à l’usufruitier et celles imputables au nu-propriétaire.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La solidarité ne se présumant pas, les dettes nées du fonctionnement d’une indivis

ion ne sont solidaires entre indivisaires que par l’effet de la loi ou d’une stipulation expresse.

La jurisprudence a reconnu la solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier lorsqu’une clause du règlement de copropriété le stipule. Concernant la condamnation in solidum, elle a été reconnue à l’encontre d’un propriétaire et d’un titulaire d’un droit usage.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 06 juillet 2023, 24 janvier 2025 et 15 juillet 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [S] [V], Madame [E] [Z] et Madame [P] [D] [T] [C] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception des 09 avril et 14 avril 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 24 février 2023,le relevé de compte arrêté au 08 juillet 2025 à la somme de 4126,65 € au titre des charges et travaux, qui reprend les différents appels et les règlements effectués, le détail des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 1431,20 €le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 344,77 €, le contrat de syndic,

Il ressort du décompte produit que le syndic n’a pas opéré de ventilation entre les charges correspondant à des grosses réparations et celles correspondant à des réparations d’entretien. Les sommes réclamées correspondent soit à des appels de fonds pour faire face aux dépenses courantes soit à des travaux d’entretien tel que le remplacement des boîtes aux lettres ou encore la rénovation du local poubelle qui ne peuvent être considérés comme des grosses réparations.

Par ailleurs, il n’est pas justifié du vote en assemblée générale de l’approbation des comptes des exercices de 2020 et 2021, ni des travaux de remplacement des boîtes aux lettres. Ainsi, il convient de retirer du solde réclamé les sommes suivantes :

32, 98 € et 1,91 € au titre du solde de charges de l’exercice de 2020 ; 36,93 € au titre du solde de charges de l’exercice de 2021 ; 102,27 € au titre de remplacement boîtes aux lettres.

Monsieur [S] [V] et Madame [E] [Z] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3952,56 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 08 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2023 sur la somme de 1856,32 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus.

En l’absence de grosse réparation, aucune condamnation ne sera retenue à l’encontre de Madame [P] [D] [T] [C], nu-propriétaire.

De plus, faute de justifier d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires des lots, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l’encontre des responsables d’un même dommage ou à l’encontre d’un propriétaire et d’un titulaire d’un droit usage.

S’agissant des provisions à échoir :

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure des 09 avril et 14 avril 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 24 janvier 2025 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025.

Il convient donc de condamner Monsieur [S] [V] et Madame [E] [Z] au paiement de la somme de 344,77 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er octobre au 31 décembre 2025.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [S] [V] et Madame [E] [Z] seront condamnés au paiement de la somme de 127,38 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit au commandement de payer du 24 février 2023.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur[S] [V] et Madame [E] [Z] supporteront les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

REJETTE les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Etablissement 1] situé [Adresse 1] – [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL INTESA IMMOBILIERE à l’encontre de Madame [P] [D] [T] [C] ;

CONDAMNE Monsieur [S] [V] et Madame [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Etablissement 1] situé [Adresse 1] – [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL INTESA IMMOBILIERE, les sommes suivantes :

—  4126,65 € au titre des charges de copropriété exigibles au 08 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2023 sur la somme 1856,32 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  344,77 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er octobre au 31 décembre 2025,

—  127,38 € au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Etablissement 1] situé [Adresse 1] – [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL INTESA IMMOBILIERE ;

CONDAMNE Monsieur[S] [V] et Madame [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Etablissement 1] situé [Adresse 1] – [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL INTESA IMMOBILIERE, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes présentées par les parties;

CONDAMNE Monsieur[S] [V] et Madame [E] [Z] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.