Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

74 rue jean JAURES

59493 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [L] [Y] [S] [E]

1 rue du Caducée

Etage 1 Porte 7

44430 LE LANDREAU

comparant en personne

Monsieur [A] [F] [B] [Z] [I]

1 rue du Caducée

Etage 1 Porte 7

44430 LE LANDREAU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/01954 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NDFJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [L] [Y] [S] [E]

CCC à Monsieur [A] [F] [B] [Z] [I] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 4 avril 2022 à effet au 7 avril 2022, la société VILOGIA a donné à bail à [L] [E] et [A] [N] [P] [I] un logement lui appartenant sis, 1 rue du Caducée, 1er étage, Porte n°7, outre une cave – 44430 LE LANDREAU, moyennant un loyer mensuel initial de 442,67 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 101,82 €. Par un avenant au contrat de bail en date du même jour, la société VILOGIA a donné à bail un emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, la société VILOGIA a fait commandement à [L] [E] et [A] [Z] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.334,94 € arrêté au 1er mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, la société VILOGIA a fait assigner [L] [E] et [A] [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à [L] [E] et [A] [Z] [I] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à [L] [E] et [A] [Z] [I] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil ;

— ordonner que [L] [E] et [A] [Z] [I] ainsi que tout occupant de leur chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement [L] [E] et [A] [N] [P] [I] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 4.730,04 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience ;

— fixer et condamner solidairement [L] [E] et [A] [Z] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 515,55 €, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

— condamner solidairement [L] [E] et [A] [Z] [I] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner solidairement [L] [E] et [A] [Z] [I] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 9 octobre 2024, par les services sociaux du département indiquant que les locataires ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, LA société VILOGIA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.600,90 € au titre des loyers et charges échus à la date du 14 novembre 2024. Elle précise qu’exception faite du loyer de novembre 2024 qui a été réglé, aucun paiement n’était intervenu depuis plusieurs mois. Par ailleurs, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assignés à étude, [L] [E] et [A] [Z] [I] ont comparu. Le couple a indiqué ne pas avoir revenu mensuel excepté le versement d’une allocation familiale à hauteur de 700 € par mois et avoir deux enfants à charge. [L] [E] a mentionné avoir été déclaré inapte et [A] [N] [P] [I] avoir subi un accident et être de ce fait en arrêt depuis le mois d’octobre. De plus, ils ont déclaré avoir déposé un dossier de surendettement le 30 octobre 2024. Ils justifient leur absence lors du diagnostic social et financier par un oubli pour le premier rendez-vous et par l’accouchement de [L] [E] lors de la seconde date fixée. Ils ont par ailleurs sollicité l’octroi de délai de paiement proposant de verser la somme de 50 € par mois en vue de la suspension de la clause résolutoire. Enfin, à la question de leurs perspectives, [L] [E] a répondu avoir bénéficié d’une reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé et vouloir bénéficier d’une formation pour retrouver un emploi. Quant à [A] [Z] [I], il a répondu être en attente de la réponse de son kiné du médecin avant de pouvoir reprendre le travail. Ils n’ont produit aucun justificatif.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation du locataire à la CCAPEX le 11 mars 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 11 juin 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 11 juin 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé aux locataires pour apurer leur dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, si le commandement de payer du 11 mars 2024 accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 6, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de leur dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [L] [E] et [A] [Z] [I].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la société VILOGIA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[L] [E] et [A] [N] [P] [I] reconnaissent le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.600,90 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 14 novembre 2024.

Il convient enfin de déduire également les sommes suivantes :

201 € correspondant aux frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens ;

207,94 € correspondant à des frais de résiliation de l’assurance non justifiés par la société bailleresse.

La créance de la société VILOGIA au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève donc à 5.191,96 €.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, si le contrat de bail ne contient pas de clause de solidarité, les locataires sont désignés « conjoints et solidaires » dans l’identification des locataires et signent le bail ainsi que les conditions générales du bail en mentionnant manuscritement « bon pour engagement conjoint et solidaire ». Ainsi, la solidarité des deux locataires est démontrée et doit être retenue.

En conséquence, [L] [E] et [A] [Z] [I] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5.191,96 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Ils seront également condamnés solidairement à payer à la société VILOGIA, à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 468,55 € augmenté des charges et revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soient en situation de régler leur dette locative et qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, aux locataires en situation de régler leur dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude du décompte produit aux débats arrêté au 14 novembre 2024 que les locataires ont effectué un paiement de 468,55 € le 5 novembre 2024. Le montant du loyer, charges comprises, étant du même prix, les locataires ont par conséquent repris le paiement de leur loyer avant l’audience du 21 novembre 2024.

Lors de l’audience, le couple a indiqué ne pas avoir de revenus et percevoir uniquement une allocation familiale à hauteur de 700 € par mois. [L] [E] a précisé avoir bénéficié d’une reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé et vouloir bénéficier d’une formation pour retrouver un emploi. Quant à [A] [Z] [I], il a déclaré être en attente de la réponse de son kiné du médecin avant de pouvoir reprendre le travail. Aucun justificatif n’a été produit. Les locataires ont proposé de verser 50 € par mois en plus du loyer courant pour solder leur dette, ce à quoi la société bailleresse s’oppose.

Ainsi, au regard de ces éléments, malgré la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, mais dès lors que [L] [E] et [A] [Z] [I] ne disposent pas de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de leur dette en sus du loyer courant, et au vu du faible montant de la proposition de paiement de la dette, qui ne permettrait de solder qu’un tiers de la dette au bout de 36 mois, aucun délai ne sera accordé à [L] [E] et [A] [Z] [I].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [E] et [A] [N] [P] [I], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la société VILOGIA la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 4 avril 2022 entre la société VILOGIA d’une part et [L] [E] et [A] [N] [P] [I] d’autre part, concernant le logement sis 1 rue du Caducée, 1er étage, Porte n°7 – 44430 LE LANDREAU ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 12 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement [L] [E] et [A] [N] [P] [I] à payer à la société VILOGIA la somme de 5.191,96 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [L] [E] et [A] [N] [P] [I] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 15 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et revalorisation, soit la somme mensuelle de 468,55 € et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [L] [E] et [A] [N] [P] [I], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [L] [E] et [A] [N] [P] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [L] [E] et [A] [N] [P] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE in solidum [L] [E] et [A] [N] [P] [I] à payer à la société VILOGIA la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY