TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 28 Avril 2026

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 13 Février 2026

N° RG 25/04528 – N° Portalis DBW3-W-B7J-67DN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1] KALLISTE BATIMENT F sis [Adresse 2]

représenté par son Syndic la Société FONCIA [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Prise en la personne de son représentant légal

Bénéficiaire d’une AJ totale décision en date du 31 Octobre 2025 n° BAJ : C13055/2025/016165

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [Z]

né le 22 Février 1983 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Joanne DAKESSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 28/04/26

À

— M^e Frédéric RACHLIN

— M^e Joanne DAKESSIAN

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [Z] est propriétaire des lots n°957 et 994 au sein de l’immeuble PARC KALLISTE – Bâtiment F sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Par courrier recommandé du 09 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [T] [Z] de régler la somme de 490,64 euros, relative à l’exercice en cours, correspondant à l’appel provisionnel sur budget voté de 467,18 euros et la cotisation fonds travaux de 23,46 euros du troisième trimestre 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1], a fait citer Monsieur [T] [Z] selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 16 janvier 2026 aux fins de :

— Condamner Monsieur [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5] les sommes suivantes :

. 5.607,86 euros suivant décompte en date du 1er octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 2.173,40 euros au titre des appels de provisions devenus exigibles sur le dernier budget adopté (budget 2026) ;

. 994 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

. 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

. A titre subsidiaire, si les frais venaient à être exclus des condamnations, 994 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de la résistance abusive du défendeur ;

— Dire et juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Monsieur [T] [Z] aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2026 et, après un renvoi, a été retenue à l’audience du 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5], par l’intermédiaire de son conseil, ayant maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Aux termes de ses écritures, Monsieur [T] [Z], représenté par son conseil, sollicite de :

— Lui accorder les plus larges délais de paiement en cas de condamnation ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du paiement des intérêts au taux légal ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande subsidiaire au titre de la réparation du préjudice financier ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 09 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [T] [Z] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 16 avril 2021, 11 juin 2021, 22 novembre 2022, 25 octobre 2023 et 4 juin 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [T] [Z] pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 09 juillet 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le commandement de payer délivré le 1er octobre 2024,

— le relevé de compte arrêté au 1er octobre 2025 à la somme de 5.607,86 euros due au titre des charges et travaux et 994 euros dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.

— le détail des provisions à échoir pour un total de 2.173,40 euros,

— le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies au débat, Monsieur [T] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.607,86 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées, comptes arrêtés à la date du 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La demande de Monsieur [T] [Z] tendant à ce que le syndicat des copropriétaires soit débouté de sa demande de paiement des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sera rejetée.

En effet, il ressort de l’article 1231-6 du code de procédure civile que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Si Monsieur [T] [Z] fait valoir qu’il a vainement tenté de proposer de régulariser sa situation par paiements échelonnés, il n’en demeure pas moins qu’il n’a pas réglé ses charges de copropriété à l’échéance et, en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires avait la faculté de refuser l’échéancier qu’il proposait.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 09 juillet 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 4 juin 2025 a voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.

Il convient donc de condamner Monsieur [T] [Z] au paiement de la somme de 2.173,40 euros correspondant aux provisions trimestrielles du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [T] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 152,38 euros correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit le coût du commandement de payer du 1er octobre 2024.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, s’agissant de la demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre du préjudice financier du syndicat à défaut de prise en compte des frais imputés au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls certains frais ont été pris en compte comme constituant des frais nécessaires au sens de l’article précité.

Les autres frais imputés au copropriétaire ne constituent pas des frais nécessaires dont il doit assumer seul la charge.

En effet, il s’agit d’actes réalisés par le syndic qui ne constituent pas des frais nécessaires tels que prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui, au-delà, sont des actes non conformes au contrat de syndic quant au montant imputé au copropriétaire ou encore des sommes forfaitaires non justifiées par de véritables démarches exceptionnelles.

Il appartient au syndic de ne pas multiplier inutilement les actes de relances lorsqu’ils ne sont pas suivis d’effet et de facturer les actes utiles conformément au contrat de syndic.

Il n’est pas démontré que le préjudice financier du syndicat, résultant de frais exposés ne répondant pas aux prescriptions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit imputable au copropriétaire défaillant.

La demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [T] [Z] sollicite des délais de paiement pour apurer le solde de la dette.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [T] [Z] des délais afin de s’acquitter de la dette en 23 versements mensuels de 331 euros et un dernier versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [Z], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5] les sommes suivantes :

—  5.607,86 euros (cinq mille six cent sept euros et quatre-vingt-six centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2.173,40 euros (deux mille cent soixante-treize euros et quarante centimes) au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026,

—  152,38 euros (cent cinquante-deux euros et trente-huit centimes) au titre des frais de recouvrement,

—  500 euros (cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [T] [Z] tendant à ce que le syndicat des copropriétaires soit débouté de sa demande de paiement des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande subsidiaire de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC KALLISTE – Bâtiment F sis [Adresse 5] ;

AUTORISE Monsieur [T] [Z] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 331 euros (trois cent trente et un euros) et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.