TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 13 mars 2026

à M^e Corinne ROMILLY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 mars 2026

à M^e Rachida GHANEME

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05802 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7BHV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA S.A PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [T] [V]

née le 07 Février 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er juillet 2008, la société anonyme (SA) d’Habitation à Loyer Modéré (Hlm) Phocéenne d’Habitations a donné à bail à Mme [T] [V] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], bâtiment Q, 1er étage, dans le [Localité 2], pour un loyer de 226,12 euros, outre 99,36 euros de provision sur charges.

Le 12 février 2025, des loyers étant demeurés impayés, la SA Unicil a fait signifier à Mme [T] [V] un commandement de payer la somme en principal de 1.519,84 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, la SA Unicil, agissant poursuites et diligences de son Directeur, a fait assigner Mme [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,

— condamnation au paiement de la provision de 2.961,72 euros, pour les causes sus énoncées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamnation au paiement d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 15 janvier 2026, la SA Unicil, représentée par son conseil réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 3.067,19 euros. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Comparaissant en personne, Mme [T] [V] reconnaît la dette dans son principe mais pas dans son montant, indiquant que son compte en ligne indique un solde débiteur de 2.567,19 euros et le versement d’une somme de 500 euros le 7 janvier 2026. Elle sollicite un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Unicil justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SA Unicil justifie de sa qualité pour agir par la production d’un avis de taxe foncière.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail du 1er juillet 2008 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2025, pour la somme en principal de 1.519,84 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 avril 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [T] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 401,40 euros actuellement, et de condamner Mme [T] [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 7 janvier 2026 vérifié à l’audience, que Mme [T] [V] reste devoir, après déduction des frais de procédure (166,83 euros), la somme de 2.567,19 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Mme [T] [V] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2.567,19 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 1.519,84 euros, et de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [T] [V] justifiant de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient de lui accorder des délais de paiement à selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Mme [T] [V], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA Unicil une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 401,40 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 1er juillet 2008 entre la SA Phocéenne d’Habitations d’une part, et Mme [T] [V] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], 1er étage, dans le [Localité 2] sont réunies à la date du 13 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [T] [V] à verser à la SA Unicil, à titre provisionnel, la somme de deux mille cinq cent soixante-sept euros et dix-neuf centimes (2.567,19 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2026 (loyers, charges), échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025 sur la somme de 1.519,84 euros, et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [T] [V] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de soixante et dix euros (70 euros) chacun et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [T] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [T] [V] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit quatre cent un euros et quarante centimes (401,40 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Mme [T] [V] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente