TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 24/00033 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZDH

JUGEMENT DU 07 FEVRIER 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 9]

représentée par M^e Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS, non comparants :

Les héritiers éventuels de M. [X] [M], né le 5 avril 1905 et décédé à Lillle le 6 novembre 1993, dont la succession a été déclarée vacante par ordonnance du Tribunal Judiciaire de Lille du 21 février 2024, ayant nommé le Directeur Général des Finances Publiques de la région Hauts-de-France et du département du Nord en qualité d’administrateur provisoire de la succession

Les héritiers éventuels de Mme [S] [D] épouse [M], née le 11 octobre 1925 et décédée à Lillle le 2 septembre 1988, dont la succession a été déclarée vacante par ordonnance du Tribunal Judiciaire de Lille du 21 février 2024, ayant nommé le Directeur Général des Finances Publiques de la région Hauts-de-France et du département du Nord en qualité d’administrateur provisoire de la succession

En présence de Monsieur [U] [B], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS : A l’audience publique du 13 Décembre 2024, après avoir entendu M^e Delgorgue et M. [B]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 07 Février 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 07 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le [Adresse 18] à [Localité 14] a bénéficié de plusieurs programmes de rénovation et de requalification tels que le programme de l’ANRU [Localité 14] Quartiers Anciens et le Programme de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PMRQAD).

Par arrêté du 24 février 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête préalable unique à la déclaration d’utilité publique du projet, laquelle s’est déroulée du 3 au 20 avril 2023.

Le projet de renouvellement urbain [Localité 14] [Adresse 19] à [Localité 14] été déclaré d’utilité publique le 13 février 2024.

La parcelle cadastrée [Cadastre 15] sise [Adresse 2] d’une contenance de 44 m² est concernée par le projet.

Cette parcelle appartenait à [X] [M], décédé le 6 novembre 1993 à [Localité 14] et à son épouse [S] [D], décédée le 2 septembre 1988 à [Localité 14]. Leurs successions n’ont pas été réglées.

Par ordonnances des 21 février 2024, le président du tribunal judiciaire de Lille a désigné le Directeur général des Finances publiques de la région Hauts-de-France et du département du Nord en qualité d’administrateur provisoire des deux successions vacantes.

Par ordonnance du 7 août 2024, le Directeur général des Finances publiques a été déchargé de cette gestion à sa demande, au motif que les successions étaient ouvertes depuis plus de trente ans. L’étude notariale TSD Notaires, en charge de la succession des intéressés, a mandaté un généalogiste en 2021, qui aurait établi qu'[X] [M] avait trois enfants issus d’une première union et six enfants issus de son union avec [S] [F].

Le 2 novembre 2023, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 41 760 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre à l’administrateur provisoire par lettre recommandée avec avis de réception du 3 avril 2024.

Par mémoire parvenu au greffe le 17 septembre 2024, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant aux héritiers éventuels d'[X] [M] et [S] [R] à la somme totale de 47 400 euros dont 42 000 euros d’indemnité principale et 5 400 euros de remploi.

Dans ses conclusions reçues le 13 novembre 2024, M. le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité d’expropriation conformément à l’offre.

La visite des lieux s’est déroulée le 21 novembre 2024, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil et de M. le commissaire du gouvernement, mais en l’absence de représentant de l’administrateur, régulièrement convoqué. La maison n’a pu être visitée, en l’absence du propriétaire et des palissades en interdisant l’accès.

Dans ses dernières conclusions reçues au greffe le 26 novembre 2024, le commissaire du gouvernement minore son évaluation à une somme de 32 000 euros à titre d’indemnité principale et de 4 400 euros au titre du remploi.

Dans son mémoire complémentaire reçu le 4 décembre 2024, l’Etablissement public foncier des Hauts de France demande à la juridiction de fixer pour le compte de qui il appartiendra le montant des indemnités de dépossession à la somme totale de 36 400 euros dont 32 000 euros d’indemnité principale et 4 400 euros de remploi.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France précise n’avoir été informé de la décharge du Directeur des Finances publiques que le 16 octobre 2024 soit postérieurement à l’engagement de la présente procédure. Il demande l’application de l’article L.321-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 17 décembre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur la propriété de l’immeuble

Aux termes de l’article L. 321-2 alinéa 3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, si le propriétaire d’un bien exproprié n’a pu être identifié, le juge fixe l’indemnité pour le compte de qui il appartiendra,

En l’espèce, les deux propriétaires sont décédés l’un et l’autre depuis plus de trente ans (1988 et 1993).

Il résulte d’un courriel de Me [H] [G], notaire stagiaire au sein de l’étude TSD Notaires, du 3 avril 2023, que « Le cabinet de généalogie « COUTOT-ROEHRIG » [leur] a appris que Monsieur [X] [M] a eu plusieurs enfants d’une première union, et plusieurs enfants de son union avec Madame [S] [D]. Certains de ces enfants sont eux-mêmes décédés, et leurs successions n’ont pas été régularisées à ce jour. La quote-part du prix issu de la vente de la maison ne permettra pas à certaines « branches » de la succession de régler les frais d’acte, et la facture de généalogiste. Si certaines successions sont ainsi déficitaires, les héritiers concernés n’auront aucun intérêt à l’accepter. Par ailleurs, certains héritiers font l’objet d’une mesure de protection (tutelle et curatelle renforcée), nécessitant en outre l’autorisation du juge des tutelles. – Monsieur [E] [M] nous a fait part de l’existence d’un testament olographe, qui complique davantage la succession de Monsieur [X] [M]. ».

Au regard de ces éléments, et de l’absence de règlement des deux successions, il conviendra de faire application des dispositions de l’article L.321-2 alinéa 3 susmentionné et de prévoir la fixation de l’indemnité pour le compte de qui il appartiendra.

II- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 14], dans le quartier de [Localité 16]. Il s’agit d’une petite parcelle de 44 m² sur laquelle est érigée une maison à usage d’habitation. D’après le rapport domanial, c’est une maison mitoyenne de 1880, immeuble de briques avec couverture tuiles, très dégradé : porte récente, murs humides, pièce à vivre avec revêtement PVC en bon état, WC extérieur, deux chambres à l’étage sur plancher, plafonds en mauvais état, grenier en trappe, pas de salle d’eau, petit poêle à bois, simple vitrage très vétuste sauf une fenêtre bois et une fenêtre PVC à double vitrage, électricité vétuste, toiture en mauvais état apparent.

La visite du 21 novembre 2024 a permis de constater que la toiture est en très mauvais état apparent (chéneau envahi par la végétation, planche de rives très abimée…). Le bloc de maisons est enserré par des palissades érigées pour en défendre l’accès.

Le bien est libre d’occupation.

Il est classé en zone UCM 2.1.1.

2/ Sur la surface

La surface indiquée au cadastre est de 34 m², outre une cave de 4m² pondérée à 0,2, soit une SUP de 34,80 m².

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 13] [Localité 17], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il convient de fixer la date de référence au 3 avril 2022, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’Etablissement public foncier des Hauts de France :

Biens situés à [Localité 14]

N°

Enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

Terrain (m²)

SUP (m²)

Prix total

Prix/m²

(SUP)

1

2023P18206

LZ [Cadastre 11]-87

[Adresse 3]

14/06/2023

1870

32

27,8

30000

1079,14*

2

2021P05621

BL 388

[Adresse 1]

25/05/2021

1850

40

65,8*

59200

899,70*

3

2022P21558

OY [Cadastre 7]

[Adresse 10]

18/05/2022

1890

29

39

50000

1282,05

4

2020P11538

OY 397

[Adresse 6]

01/04/2021

1890

30

39

60000

1538,46

5

2022P35725

MV 168

[Adresse 5]

30/08/2022

1897

21

48,8

77585

1589,86

6

2020P03116

PW 527

[Adresse 4]

16/03/2020

1890

31

47*

80000

1702,13*

7

2023P15894

MV 171

[Adresse 12]

09/05/2023

1897

31

48,8

[Localité 8]

922,13

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

N°

Enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

Terrain (m²)

SUP (m²)

Prix total

Prix/m²

(SUP)

8

2024P22879

OY [Cadastre 7]

[Adresse 10]

25/07/2024

1890

29

39

30915

792,69

Tous les termes de comparaison cités correspondent à des cessions ou acquisitions d’habitation similaires, situées dans le même secteur géographique et avec la même période de construction.

Les biens objet des termes 1, 7 et 8 sont désignés en mauvais état dans l’acte de cession : la fourchette est de 792 €/m²P à 1079 €/m²P, avec une moyenne de 931,32 €/m²P.

Compte tenu du très mauvais état du bien, inoccupé depuis de très nombreuses années, il convient de retenir le prix moyen des biens en mauvais état, soit 930 €/m²P.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité de dépossession pour le bien doit être fixée à 32 000 euros (930€/m²P x 34,80 m² = 32 364 € arrondi à 32 000 euros).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  24 000 euros x 10 % = 2 400 euros

= 4 400 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 3 avril 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession pour le compte de qui de droit au titre de la parcelle cadastrée [Cadastre 15] sise [Adresse 2] d’une contenance de 44 m² à 36 400 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 32 000 euros indemnité de remploi : 4 400 euros ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation