TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 89/2025

N° RG 24/00240 – N° Portalis DB3N-W-B7I-C6BB

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

16 Mai 2025

E.P.I.C. DOMANYS

Représenté par la SCP REGNIER-SERRE-

FLEURIER-FELLAH-GODARD

C/

Mme [M] [X]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

— Mme [M] [X]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. DOMANYS

RCS d’AUXERRE n° B 382 820 033

Demeurant : Office Public de l’Habitat – 9 rue de Douaumont – 89000 AUXERRE.

Représenté par M^e Isabelle GODARD de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER- FELLAH-GODARD, Avocat au Barreau de SENS, substituée par M^e FLEURIER Thierry, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [X]

Née le 14 Juin 1992 à SAINT AVOLD (57)

Nationalité Française

Demeurant : 18 avenue de la République – Logement 22 – 89200 AVALLON.

Non comparante, ni représentée.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 26 décembre 2019, l’E.P.I.C. DOMANYS a donné à bail à Madame [X] [M] un logement sis 18 avenue de la République, Logement 22 à AVALLON (89200), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 392,39 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait assigner en référé Madame [X] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef ;

— condamner Madame [X] [M] au paiement de la somme provisionnelle de 2 261,05 euros au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant du loyer courant indexable comprenant la provision sur charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Madame [X] [M] à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [X] [M] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que la défenderesse ne s’est pas acquittée des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 2 261,05 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. DOMANYS, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 3 079,47 euros arrêtée au 11 mars 2025. Il indique que la locataire a effectué des versements qui ne couvre pas la totalité du loyer mais qu’un plan d’apurement de la dette a été mis en place à hauteur de 95 euros par mois en plus du loyer, que la locataire respecte. Il précise qu’un important rappel APL va permettre de diminuer la dette.

Madame [X] [M], régulièrement citée à sa personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 16 mai 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement citée, Madame [X] [M] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’État dans le département le 10 décembre 2024, soit deux mois au moins avant l’audience du 13 mars 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 25 septembre 2024, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 10 décembre 2024.

En conséquence, son action sera dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alors applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, à l’article 5 de la section 4. Cette clause prévoit la résiliation des baux de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que la locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois d’avril 2024.

Ainsi, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploits de Commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, portant sur la somme de 1 124,06 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que les locataires ne s’exposent à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Par conséquent, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenue dans les contrats de bail sont réunies à la date du 26 novembre 2024.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS produit un décompte démontrant que Madame [X] [M] reste devoir la somme de 3 079,47 euros à la date du 11 mars 2025.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, la locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

Par conséquent, Madame [X] [M] sera condamnée par provision au paiement de la somme de 3 079,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

IV. Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au locataire en situation de régler sa dette locative, et ce dans la limite de trois années pour les contrats conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, Madame [X] [M] ne s’est pas présentée à l’audience pour expliquer sa situation ou formuler une proposition de délais de paiement.

Toutefois, à l’audience, le bailleur a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement étant donné que des paiements étaient intervenus et que la locataire s’acquittait en outre d’un versement à hauteur de 95 euros par mois pour apurer sa dette. Il ressort par ailleurs du décompte produit que Madame [X] [M] a réglé les sommes de 250 euros, 232,09 euros et 234,84 euros les 6 novembre 2024, 9 décembre 2024, 6 janvier 2025 et 10 mars 2025.

Ainsi, compte tenu des versements effectués avant l’audience, de l’accord du bailleur à l’octroi des délais de paiement et malgré l’absence de la locataire à l’audience, il convient d’autoriser Madame [X] [M] à s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 95 euros en plus du loyer courant, jusqu’à apurement total de la dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties.

Les paiements interviendront le dernier jour de chaque mois, la première mensualité devant être payée le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu’ils soient scrupuleusement respectés. En revanche, en cas de défaut de paiement, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l’expulsion de la locataire ainsi que de tout occupant de son chef sera ordonnée, à moins qu’elle ne quitte les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, les défendeurs à verser cette indemnité jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [X] [M] , succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [X] [M] , qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. DOMANYS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail entre l’E.P.I.C. DOMANYS et Madame [X] [M], le 26 décembre 2019, pour le logement sis 18 avenue de la République, Logement 22 à AVALLON (89200), sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

SUSPENDONS provisoirement les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS Madame [X] [M] à payer par provision à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de 3 079,47 euros (trois mille soixante-dix-neuf euros et quarante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, terme de février 2025 inclus ;

AUTORISONS Madame [X] [M] à s’acquitter de cette somme par mensualités de 95 euros (quatre-vingt-quinze euros) chacune, en plus du loyer courant et du règlement de la dette, jusqu’à apurement total de la dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties ;

DISONS que ces mensualités seront exigibles le dernier jour de chaque mois et ce, dès le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers et charges courants :

— la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire du bail sera réputée acquise ;

— l’expulsion de Madame [X] [M] et de tous occupants de son chef des lieux sera poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’E.P.I.C. DOMANYS aux frais et risques de Madame [X] [M] ;

CONDAMNONS en outre, dans ce cas, Madame [X] [M] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. DOMANYS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, indexation incluse, qui auraient été dus en cas de maintien dans les lieux jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [X] [M] à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [M] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,