TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Mars 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 09 Décembre 2025

GROSSE :

Le 05 Mars 2026

à M^e Anne Cecile NAUDIN

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02711 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6M7N

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER EN COPROPRIETE DENOMME “LE CALIFORNIE” sis à 13008 Marseille 106-108 Boulevard PERIER, , prise en la personne de son syndic en exercice le CABINET [V] [H] SA , dont le siège social est sis 70 rue Montgrand – 13006 MARSEILLE

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [E] [W] épouse [P]

née le 12 Avril 1956 à TUNIS (TUNISIE) (99), demeurant 106 Bd Périer – Le Californie – 13008 MARSEILLE

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [O] [W] épouse [P] est propriétaire des lots n° 20 et 56 au sein de l’ensemble immobilier dénommé LE CALIFORNIE situé 106-108 Boulevard Perier, 13008 à MARSEILLE.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Cabinet [V] [H] a mis en demeure Madame [O] [W] épouse [P] de lui payer la somme de 4 600,15 euros au titre de charges de copropriété impayées comprenant la quote-part prévisionnelle de l’exercice en cours.

Par courrier recommandé du 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE, par l’intermédiaire du conseil de son syndic en exercice, le Cabinet [V] [H] a mis en demeure Madame [O] [W] épouse [P] de lui payer dans un délai de 30 jours la somme de 6 031,70 euros au titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 3 janvier 2025, hors provisions non échues pour l’exercice en cours.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, le SDC de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE, représenté par son syndic, le Cabinet [V] [H], a fait assigner Madame [O] [W] épouse [P], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation avec exécution provisoire à lui payer les sommes de :

—  4 213,77 euros au titre des provisions et des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 mars 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes,

—  948 euros au titre des frais nécessaires,

—  2000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 9 décembre 2025, le SDC de l’ensemble immobilier dénommé LE CALIFORNIE, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, actualisant sa créance au 3 décembre 2025 aux sommes de 7 805,48 euros au titre des charges de copropriété et 1 308 euros au titre des frais nécessaires.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, Madame [O] [W] épouse [P] n’est ni comparante ni représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [O] [W] épouse [P] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE justifie de la qualité de copropriétaire de Madame [O] [W] épouse [P] par la production du relevé cadastral.

Le contrat de syndic expirant le 30 juin 2025, est également versé au débat.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 19 décembre 2023, 25 juin 2024 et 22 septembre 2025 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, d’une part, et votant les budgets prévisionnels des exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026. Il produit les attestations de non recours afférentes.

Il communique un décompte sur la période du 30 juin 2022 au 19 mars 2025 indiquant un solde débiteur de 4 213,77 euros. Il joint les décomptes de charges du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et la reddition des comptes des années 2022 et 2023, les appels de fonds du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025, l’avis d’exigibilité pour le premier trimestre 2025.

Il communique un décompte actualisé au 3 décembre 2025 indiquant un solde débiteur de 7 805,48 euros.

En l’absence de notification à Madame [O] [W] épouse [P], le décompte actualisé au 3 décembre 2025 ne peut être pris en compte, en application de l’article 16 du code de procédure civile.

Le solde débiteur antérieur de 155,93 euros repris au décompte et non justifié sera par ailleurs déduit.

Pour le surplus, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « constitution du dossier », bien que chronophages, font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’acte d’huissiers sont compris dans les dépens, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais nécessaires au recouvrement de 948 euros sollicités ne sont pas justifiés s’agissant des frais de mise en demeure et de relance de mise en demeure en 2023 et 2024.

Déduction faite des frais non indispensables ou indemnisés au titre des dépens ou des frais irrépétibles, le surplus des frais nécessaires n’est pas justifié.

Madame [O] [W] épouse [P] sera par conséquent condamnée à payer au SDC de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE la somme de 4 057,84 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er juillet 2022 au 19 mars 2025.

Ce, avec intérêt légal à compter de la première mise en demeure du 15 novembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de Madame [O] [W] épouse [P] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, Madame [O] [W] épouse [P] sera condamnée à payer au SDC de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE la somme de 200 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Madame [O] [W] épouse [P] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE de la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [O] [W] épouse [P] à payer au SDC de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE pris en la personne de son syndic, le Cabinet [V] [H] la somme de quatre mille cinquante-sept euros et quatre-vingt-quatre centimes (4 057,84 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er juillet 2022 au 19 mars 2025, avec intérêt légal à compter de la première mise en demeure du 15 novembre 2024 ;

DÉBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE Madame [O] [W] épouse [P] à payer au SDC de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE, pris en la personne de son syndic, le Cabinet [V] [H], la somme de deux cents euros (200 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [W] épouse [P] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [O] [W] épouse [P] à payer au SDC de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE, la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier Dénommé LE CALIFORNIE du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE