TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Minute N°

N° RG 24/00366 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWYR

Syndic. de copro. [4] . RCS MONTPELLIER N° 343 765 178.

C/

[N] [L]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [4] . RCS MONTPELLIER N° 343 765 178.

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Eve TRONEL-PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

M. [N] [L]

né le 01 Février 1978 à [Localité 2] (GARD)

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy TOILLIE, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Maureen THERMEA lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 26 Novembre 2024

Date des Débats : 26 novembre 2024

Date du Délibéré : 25 février 2025

DÉCISION :

contradictoire, en dernier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 25 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

[N] [L] est propriétaire des lots 7 et 12 au sein de la Résidence [4] sise [Adresse 6].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic la société par actions simplifiée FONCIA [Localité 5] (SAS FONCIA), a, par acte en date du 9 octobre 2024 assigné [N] [L], devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, afin de :

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 26 novembre 2024.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] demande, par l’intermédiaire de son conseil, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— de condamner [N] [L] au paiement de la somme de 2 588,19 euros au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, date de la mise en demeure

— de condamner [N] [L] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts

— de condamner [N] [L] au paiement de la somme de 984 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

— de condamner [N] [L] à rembourser les sommes retenues par l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce.

Au soutien de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] expose au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que selon décompte du 3 octobre 2024 la somme s’élève au titre des charges à 2 588,19 euros. Concernant la demande de dommages et intérêts, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] estime que le défendeur par son attitude a occasionné un préjudice. Selon le demandeur celui-ci s’étant abstenu de régler les charges sans informer d’un motif légitime imposant à la copropriété de faire des avances de fonds constantes pour faire face aux dépenses courantes, le défendeur a causé de mauvaise foi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. Il ajoute que cette avance de fonds et l’action en justice ne relèvent pas du fonctionnement normal. Il relève que les lots en cause ne constituent pas la résidence principale du défendeur et que les impayés de charges compromettent gravement l’équilibre financier des syndicats de copropriétaires selon une étude du Ministère de la justice. Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] souligne que la conciliation n’a pas abouti en raison de l’absence du défendeur. Il s’oppose à la demande délai de paiement. Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] indique que la demande au titre de l’article 700 est composé de 480 euros liés à la tentative de conciliation préalable et 504 euros pour la présente procédure.

[N] [L], comparant à l’audience, a sollicité pouvoir bénéficier de délais de paiement et propose de payer 200 euros par mois.

[N] [L] explique ne jamais avoir reçu le courrier pour la conciliation. Il reconnaît la somme due au titre des charges. Il explique avoir des problèmes financiers après avoir quitté la fonction publique pour créer une entreprise qui pour le moment ne fonctionne pas bien. Cette activité se poursuit et il précise avoir retiré 1 200 euros en septembre de cette activité mais ne s’est rien versé depuis. Il espère se verser 2 000 euros par mois compte tenu des chantiers en cours. Il admet avoir fait “l’autruche” par rapport aux charges et comprend qu’il y a des frais. Il ne conteste pas le principe des dommages et intérêts mais demande une baisse du montant.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties étant présentes ou représentées, il convient de statuer contradictoirement.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriétéLe contrat de syndicLe procès-verbal d’assemblée générale en date du 28 septembre 2023, approuvant les comptes de copropriété du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaître le solde des sommes dues au 3 octobre 2024, pour un montant total de 2 588,19 eurosDes appels de fonds des 22 juin 2023, 20 septembre 2023, 13 décembre 2023, 20 mars 2024, 18 juin 2024 et 18 septembre 2024La mise en demeure en date du 21 mai 2024 adressée à [N] [L] par courrier recommandé avec accusé de réception envoyé le 27 mai 2024.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que [N] [L] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 21 mai 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. [N] [L] reconnaît le montant réclamé. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 28 septembre 2023 approuvant les comptes de copropriété du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 3 octobre 2024 sur lequel il apparaît une dette de charges de copropriété d’un montant de 2 588,19 euros.

Toutefois, il apparaît dans les décomptes détaillés, fournis en pièce 1 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisées comme étant des charges échues, alors qu’ils sont étrangers aux charges ou constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

mise en demeure 21/11/2023 54,00 eurosintérêts de retard du 21/11/2023 0,63 eurosrelance après mise en demeure 11/12/2023 44,00 eurosmise en demeure 06/02/2024 54,00 eurosintérêts de retard du 27/02/2024 2,35 eurosrelance après mise en demeure 27/02/2024 44,00 eurosconstitution du dossier transmis à l’huissier 398,52 eurosProner – som copropriete – sanchez 88,81 eurosconstitution du dossier transmis à l’avocat 398,52 eurosconstitution d’hypothèque 300,00 eurosSva avocats – mise en demeure – sanchez 96,00 euroscourrier entretien + charges 6,09 euros

Soit la somme totale de 1 486,92 euros qui a été inclue indûment dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire.

Ainsi, il apparaît que la somme de 1 163,67 euros est justifiée.

En conséquence, il convient de condamner [N] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic la SAS FONCIA la somme de 1 163,67, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 21 mai 2024 soit le 27 mai 2024.

Les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Le demandeur sollicite la somme de 1 293,04 euros au titre des frais et 88,81 euros au titre des frais de sommation.

Selon le décompte les frais suivants apparaissent :

mise en demeure 21/11/2023 54,00 eurosrelance après mise en demeure 11/12/2023 44,00 eurosmise en demeure 06/02/2024 54,00 eurosrelance après mise en demeure 27/02/2024 44,00 eurosconstitution du dossier transmis à l’huissier 398,52 eurosProner – som copropriete – sanchez 88,81 eurosconstitution du dossier transmis à l’avocat 398,52 eurosconstitution d’hypothèque 300,00 eurosSva avocats – mise en demeure – sanchez 96,00 euroscourrier entretien + charges 6,09 euros

Le syndicat produit la mise en demeure en date du 21 mai 2024 rédigée par SAV avocats correspondant à la ligne “Sva avocats – mise en demeure – sanchez 96,00 euros”. Le syndicat doit justifier du montant des frais de recouvrement et de leur caractère postérieur à une mise en demeure, et que ces frais ne sont pas déjà compris dans les dépens. L’article 64 du décret du 17 mars 1967 valide le recours à une lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 96,00 euros justifiés par une facture.

Il est sollicité la somme de 797,04 euros au titre de “constitution du dossier”, sans qu’il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution des dossiers. Ces frais ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le demandeur produit la sommation de payer du 12 avril 2024 signifiée par huissier de justice et son coût de 88,81 euros est indiqué sur l’acte. Une facture de l’huissier de justice est également versée aux débats. Cette somme sera donc retenue.

Concernant les mises en demeure et les courriers de relance, seule la mise en demeure du 6 février 2024 est justifiée par un envoi par lettre recommandée avec accusé de réception le 12 février 2024 qui représente un montant de 54,00 euros.

Sont mentionnés des frais d’hypothèque postérieurs à la mise en demeure qu’il convient de prendre en compte.

Les autres frais invoqués ne sont soit pas justifiés, soit relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent il convient de condamner [N] [L] au paiement de la somme de 538,81 euros.

Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le défendeur reconnaît n’avoir volontairement pas réagi aux différentes relances. La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner [N] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment »

En l’espèce, [N] [L] fait état de difficultés pour rembourser le syndicat des copropriétaires mais ne produit aucun justificatif sur sa situation financière et sur sa solvabilité. Il a reconnu avoir volontairement omis de réagir aux différentes relances et mise en demeure.

L’octroi de délais de paiement au défendeur aurait pour effet d’aggraver encore la charge financière que cause son défaut de paiement à la copropriété, outre que celui-ci a d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance.

Ainsi, le défendeur sera débouté de sa demande en délai de paiement.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [N] [L] est partie perdante au procès. En conséquence il sera condamné aux entiers dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] ne justifie d’aucun fondement légal permettant de mettre par anticipation à la charge du débiteur les sommes résultant de l’article A444-32 du code de commerce et ne donne aucune explication. Par conséquent il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] de cette demande.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, [N] [L] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] une somme qu’il est équitable de fixer à 984 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [N] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] :

— la somme de 1 163,67 euros, au titre des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024, date d’envoi de la mise en demeure,

— la somme de 538,81 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE [N] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [4], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE [N] [L] de sa demande délai de paiement,

CONDAMNE [N] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] , la somme de 984 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] de sa demande au titre de l’article A444-32 du code de commerce,

CONDAMNE [N] [L] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

La greffière Le juge