TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02517 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IPDR

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 18 octobre 2024

PARTIE REQUERANTE :

E.P.I.C. OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Carine WAHL-WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34 substituée par M^e WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Monsieur [Y] [I] [N]

né le 24 juin 1974 à [Localité 6]

de nationalité française

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

non comparant, ni représenté

ayant pour avocat M^e Isabelle DECK, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 113

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Nathalie LEMAIRE, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Vu les articles 484 et suivants, 834 et suivants du code de procédure civile ;

Entendu à l’audience publique du 06 septembre 2024 ;

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

L’office public de l’Habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat a donné à bail à M. [Y] [I] [N] et son épouse, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 4] par contrat du18 juin 2014 à effet au 10 juillet 2014, pour un loyer mensuel de 569€ outre une provision sur charges.

Par contrat à effet au même jour, les parties ont convenu de la location d’un garage pour un loyer de 9€.

Des loyers étant demeurés impayés, l’office public de l’Habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 février 2023.

Par exploit en date du 9 octobre 2023, l’office public de l’Habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat a ensuite fait assigner M. [Y] [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire initialement fixée à l’audience du 1er décembre 2023 a été renvoyée à 4 reprises à la demande du défendeur afin de lui permettre de pourvoir à sa défense en produisant des justificatifs et en mandatant un avocat.

En dernier lieu l’affaire a été plaidée à l’audience du 6 septembre 2024.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience en la complétant, l’office public de l’Habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat régulièrement représenté, demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de plein droit concernant le logement et le garage; d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [I] [N] ainsi que de tous occupants de son chef ; et de condamner M. [Y] [I] [N] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2113,94€ au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 3 juin 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à un montant de 611,64 € pour le logement et à 9€ pour le garage, cette indemnité étant indexée sur l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dument justifiées, outre une somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le cout du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX ainsi que le cout de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

A l’audience le bailleur expose que la dette a diminué et se réfère aux précédents plans d’apurement non respectés.

Bien que régulièrement cité par acte d’huissier signifié puis avisé contradictoirement ou par tous moyens des dates de renvois, M. [Y] [I] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Me [V] précise que celui-ci n’a jamais répondu à aucun de ses rendez-vous.

Un diagnostic social et financier avait été reçu au greffe le 23 novembre 2023 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel.

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 10 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié du signalement de la situation d’impayé à l’organisme payeur des aides au logement le 22 juin 2021, dès lors, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire et les arriérés de loyers et charges  :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s’acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version ancienne et applicable au jour de la délivrance du commandement, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 février 2023, pour la somme en principal de 4420,49€ correspondant à un arriéré locatif arrêté à la date du 24 janvier 2023 – en réalité 4385,13 € déduction faite des frais d’un commandement pour défaut d’assurance délivré en novembre 2022.

M. [Y] [I] [N] supporte la charge de la preuve de ses paiements.

Il a été tenu compte de sa situation personnelle compliquée par le décès de son épouse en 2019 et de la charge asumée seul, de 6 enfants dont 2 mineurs.

A cette fin l’audience a été renvoyée à 4 reprises mais l’absence d’une partie ne peut être suppléée par les pièces écrites du dossier.

Par ailleurs, il ressort de l’analyse du DSF complété par le justificatif produit par le bailleur qu’un dossier de surendettement a été déposé le 2 novembre 2023 et déclaré recevable le 16 novembre 2023.

Or, à la date du 2 avril 2023 M. [Y] [I] [N] restait devoir la somme de 6924,38€ (déduction faite de frais de poursuites) de sorte que les effets de la clause sont acquis depuis cette date et la recevabilité postérieure d’un dossier de surendettement est sans emport.

Depuis le 2 avril 2023 à minuit, M. [Y] [I] [N] est donc occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de son départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 611,64 euros hors apl pour l’appartement et de 9 euros pour le garage et de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (indice de référence publié à la date de la résiliation : premier trimestre 2023) et majorée des charges locatives dûment justifiées.

Afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [Y] [I] [N], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le manquement de M. [Y] [I] [N] à l’obligation de payers les loyers, charges et indemnité d’occupation n’est donc pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Cependant il convient de tenir compte de la décision d’orientation prise par la commission le 16 novembre 2023 laquelle a opté pour un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Cette décision emporte l’effacement des dettes à sa date d’application.

En revanche, ainsi que rappelé par la commission, les loyers ou indemnités d’occupation courantes sont payables à l’échéance.

Le relevé de compte versé au débat et arrêté à la date du 3 juin 2024 a tiré les conséquences de la décision de la commission puisqu’un montant de 15713,74€ a été déduit au titre de l’effacement de la dette.

Le montant de l’arriéré locatif déduction faite de frais de poursuite et de frais de recommandés (287,52€) s’élève donc à la somme de 1826,42€.

Il convient de prendre en considération ce dernier montant, nonobstant la non comparution du défendeur, puisque la diminution de la créance est en faveur du débiteur.

M. [Y] [I] [N] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1826,42€ au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté à la date du 3 juin 2024 pour l’appartement et le garage, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à la demande et aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur les demandes accessoires :

M. [Y] [I] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Il n’y a pas lieu, en équité, de faire droit à la demande de M2A au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juin 2014 à effet au 10 juillet 2014 entre M. [Y] [I] [N] et l’office public de l’Habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat concernant l’appartement situé au [Adresse 2] [Localité 4] ainsi que de la clause figurant au contrat de bail à effet au même jour entre les parties et concernant un garage,

sont réunies à la date du 2 avril 2023 à minuit et que les contrats de bail se sont donc trouvés résiliés de plein droit à cette date ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [I] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [I] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’Habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [Y] [I] [N] à payer à l’office public de l’Habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 avril 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 611,64 € (six cent onze euros et soixante quatre centimes) hors apl outre 9 € (neuf euros) pour le garage ;

DIT que cette indemnité mensuelle sera indexée, conformément aux clauses du bail résilié, sur l’indice de référence des loyers (indice de référence : 1er trimestre 2023) et sera majorée des charges locatives dûment justifiées ;

Vu la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du 16 novembre 2023 ;

CONDAMNE M. [Y] [I] [N] à verser à l’office public de l’Habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat à titre provisionnel la somme 1826,42€ (mille huit cent vingt six euros quarante deux centimes) au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté à la date du 3 juin 2024 , échéance de mai 2024 intégralement incluse, pour l’appartement et le garage, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [Y] [I] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE l’office public de l’Habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,