Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a2, 19 mars 2026, n° 23/12175

TJ Marseille 19 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a2, 19 mars 2026, n° 23/12175
Numéro(s) :	23/12175
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	27 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain-David POTHETMarina COLLIN
Cabinet(s) :	AETHENASELAS POTHET
Parties :	), La SCI DU CLOS, S.C.I. SCI DU CLOS ( la SELAS c/ Le syndicat des copropriétaires du

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 19 Mars 2026

Enrôlement : N° RG 23/12175 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CSI

AFFAIRE : S.C.I. SCI DU CLOS ( la SELAS CABINET POTHET)

C/ Syndic. de copro. 34 RUE SÉRY 13003 MARSEILLE (la SELARL ÆTHENA)

DÉBATS : A l’audience Publique du 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Mars 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La SCI DU CLOS, immatriculée au RCS de FREJUS sous le n° 482 901 592, dont le siège social est sis Cap Novea – Bât.B – 528 boulevard de Saint-Raphaël – 83420 LA CROIX VALMER, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

C O N T R E

DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires du 34 RUE SÉRY 13003 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice Monsieur [H] [L], demeurant et domicilié 2 ru Caulaincourt 75018 PAIS

Monsieur [H] [L]

demeurant et domicilié 2 rue de Caulaincourt – 75018 PARIS

tous deux représentés par Maître Marina COLLIN de la SELARL ÆTHENA, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DU CLOS est propriétaire des lots numéros 8, 13 et 15 au sein de l’ensemble immobilier situé 34 rue Séry – 13003 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En 2023, la SCI DU CLOS a mis en vente son bien immobilier et un projet de promesse de vente au prix de 80.000 euros a été établi.

A la faveur de la préparation de l’acte, le notaire du vendeur a sollicité le syndic en la personne de Monsieur [H] [L] afin qu’il transmette un état daté pour informer l’acquéreur de la situation de la SCI DU CLOS au sein de la copropriété.

Cet état daté a été transmis de même qu’un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 décembre 2022, comportant une résolution n°16 par laquelle il était notamment demandé par l’assemblée générale au gérant de la SCI DU CLOS de réaliser l’habillage de sa porte palière dans le respect et l’uniformité des autres portes de la copropriété.

L’acquéreur a ultérieurement conditionné la signature de la vente à la réalisation préalable de la remise en état de la porte palière par la SCI DU CLOS.

La vente n’a finalement pas abouti.

La SCI DU CLOS a estimé que l’échec de la vente de ses biens était lié à l’attitude fautive du syndicat des copropriétaires et de son syndic Monsieur [L], qui avait fait état auprès du notaire d’une obligation tenant à la réalisation de travaux d’harmonisation de sa porte palière, pourtant non justifiée et sans fondement. Elle a par ailleurs contesté certaines charges réclamées au titre de la consommation d’eau.

Suivant exploits de commissaire de justice délivrés les 9 novembre 2023 et 7 décembre 2023, la SCI DU CLOS a attrait devant le tribunal judiciaire de Marseille le syndicat des copropriétaires ainsi que Monsieur [H] [L], aux fins notamment de :

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et Monsieur [H] [L] sous couvert de la SCI [Q], pris en sa double qualité de président du conseil syndical et de syndic bénévole de la copropriété, solidairement à lui payer la somme de 15.000€ de dommages et intérêts.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et Monsieur [H] [L] sous couvert de la SCI [Q], toujours pris en sa double qualité, à lui payer la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Les ENJOINDRE sous astreinte de 200€/jour de retard à établir les relevés de compte et appels de charges de la copropriété du 34 rue Séry, en retranchant depuis le 1er janvier 2022, la somme forfaitaire de 220€ au titre de la consommation d’eau et rétablissant les appels de charges sur ce point par un calcul aux tantièmes d’une consommation réelle en présence de compteur défalcateur.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/12175.

Monsieur [L] et le syndicat des copropriétaires ont ultérieurement saisi le juge de la mise en état aux fins qu’il déclare nulle l’assignation délivrée par la SCI DU CLOS le 29 novembre 2023 pour irrégularité de forme et de fond tenant à la confusion sur la qualité de Monsieur [L] visée dans l’acte et à l’absence de fondement juridique, et subsidiairement qu’il déclare ses demandes irrecevables pour défaut du droit d’agir.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 03 octobre 2024, ces exceptions de procédure et fins de non-recevoir ont été rejetées, de même que les demandes de provision et de dommages-et-intérêts parallèlement formulées.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 02 juin 2025, la SCI DU CLOS demande au tribunal de :

— Sur la demande de rétablissement du calcul des charges brutes, PRENDRE ACTE du désistement de la SCI DU CLOS en l’état de la régularisation de la situation postérieurement à la délivrance de l’assignation par le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 34 rue Séry (13003) MARSEILLE du 24 avril 2024.

En conséquence, CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du 34 rue Séry (13003) MARSEILLE et Monsieur [H] [L] au paiement chacun d’une somme de 1.000€ de dommages et intérêts, outre celle de 500€ chacun au titre des frais irrépétibles.

— Sur le comportement fautif, CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du 34 rue Séry (13003) MARSEILLE et Monsieur [H] [L] pris en sa double qualité de président du conseil syndical et de syndic bénévole de la copropriété du 34 rue Séry, solidairement à payer à la SCI DU CLOS la somme de 15.000€ de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur de son bien immobilier.

— En conséquence, CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du 34 rue Séry (13003) MARSEILLE et Monsieur [H] [L] pris en sa double qualité de président du conseil syndical et de syndic bénévole de la copropriété du 34 rue Séry, à payer à la SCI DU CLOS, ensemble la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 04 juin 2025, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [H] [L] demandent au tribunal de :

— DEBOUTER la SCI DU CLOS, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SCI DU CLOS à payer au Syndicat des copropriétaires du 34 rue Séry – 13003 MARSEILLE et Monsieur [H] [L] une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant pour eux de la présente procédure.

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI DU CLOS à payer au Syndicat des copropriétaires du 34 rue Séry -13003 MARSEILLE et Monsieur [H] [L] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience de plaidoirie du 18 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Sur responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic au titre de l’échec de la vente et de la perte de valeur de son bien immobilier

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon ses écritures, la SCI DU CLOS recherche la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires et la responsabilité quasi-délictuelle du syndic pour avoir communiqué au notaire un procès-verbal d’assemblée générale mentionnant la demande faite à son gérant de mettre en conformité sa porte palière avec l’harmonie de l’immeuble. La mention de ces travaux réalisés aurait selon elle entrainé l’échec de la vente et une perte de chance de vendre son bien au prix envisagé.

En l’espèce, Monsieur [L] a été sollicité par le notaire dans le cadre d’un projet de vente du bien immobilier de la SCI DU CLOS pour lui faire parvenir l’état daté de la copropriété, conformément à l’article 5 du décret du 17 mars 1967.

Il est constant qu’en réponse, Monsieur [L] a transmis l’état-daté ainsi que la copie du procès-verbal de la dernière assemblée générale en date du 19 décembre 2022. Ce procès-verbal comportait notamment une résolution n°16 indiquant :

« Rappel des règles de bon fonctionnement de la copropriété pour le respect de chacun des occupants avec actions du syndic auprès des copropriétaires concernés : (…)

— L’assemblée générale demande l’harmonisation de la cage d’escaliers en sollicitant M. [O] [gérant de la SCI DU CLOS] pour faire l’habillage de sa porte dans le respecte de l’uniformité des autres portes, et M. [C] de faire retirer par son locataire l’aménagement d’une boite aux lettres installée individuellement et sans autorisation et d’attribuer une boite aux lettres parmi celles disponibles. (…) »

Le procès-verbal précise que cette résolution a été mise au vote et adoptée par six voix « pour » et une voix « contre ».

La transmission de ce procès-verbal d’assemblée générale au notaire en charge de la vente, et de ce fait au candidat acquéreur, ne peut aucunement être considéré comme fautive. En effet, elle n’est ni contraire au règlement de copropriété, ni à la loi. Au contraire, la fourniture des derniers procès-verbaux d’assemblée générale préalablement à la mutation d’un lot de copropriété est une obligation légale.

La demande en elle-même, formulée lors de l’assemblée générale par le syndicat des copropriétaires et visant à la mise en conformité de la porte, n’apparait pas davantage fautive puisque le règlement de copropriété comporte une clause « Harmonie de l’immeuble » qui indique expressément que « les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps (…), même la peinture et, d’une manière générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privative ».

Les photographies produites par les défendeurs montrent que la porte du lot de la SCI DU CLOS est effectivement différente des autres portes, notamment en ce qu’il s’agit d’une porte lisse sans aucune moulure. L’assemblée générale pouvait donc estimer qu’elle n’était pas conforme à l’harmonie de l’immeuble.

Il n’est par ailleurs pas prouvé que le syndicat ou son syndic auraient « exigé » de l’acquéreur qu’il réalise les travaux comme le prétend la requérante, ce qui est contredit par le courriel adressé par le conseil syndical le 26 juin 2023. Le vendeur restait ainsi libre de convenir avec l’acquéreur des modalités de leur réalisation, avant ou après la vente. Il ressort d’ailleurs du courriel adressé par le notaire Me [T] le 15 mai 2023 que l’acquéreur s’est désisté de son projet d’achat dans la mesure où il ne souhaitait pas prévoir un séquestre à ce titre et voulait que les travaux soient réalisés par le vendeur avant la vente. La SCI DU CLOS disposait donc toujours de cette possibilité.

Enfin, les allégations de la SCI DU CLOS selon lesquelles Monsieur [L], lui-même intéressé par l’acquisition du lot, aurait voulu « faire obstance » à la vente sont purement spéculatives et ne reposent sur aucun élément de preuve.

La demande indemnitaire de la SCI DU CLOS sera ainsi rejetée.

Sur responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic au titre de la facturation des charges d’eau

La SCI DU CLOS recherche également la responsabilité du syndicat et du syndic pour avoir sollicité le paiement de charges indues au titre de la consommation d’eau en réclamant une somme forfaitaire alors qu’il existe des compteurs individuels.

Elle produit à l’appui de ses allégations des appels de fonds du 24 juin 2022 et du 30 septembre 2022 qui montrent la facturation d’une somme de 222,18 au titre de la consommation d’eau. Il n’est pas contesté qu’il s’agit d’une somme forfaitaire.

Toutefois, la requérante ne démontre aucunement que le fait d’appeler des provisions sur les charges d’eau à titre forfaitaire serait fautif, alors au surplus qu’il est établi que le syndicat a par la suite procédé à une régularisation des charges d’eau en fonction de la consommation réelle après relevé des compteurs.

Elle n’établit pas davantage que la facturation de ces sommes forfaitaires lui aurait causé un quelconque préjudice, les sommes appelées à titre de provision qui se sont révélées supérieures à sa consommation réelle d’eau ayant été remboursées.

La SCI DU CLOS sera également déboutée de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

En application de l’article 1240 du Code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d’application de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’apparait pas établi que la SCI DU CLOS aurait agi de mauvaise foi ou en ayant conscience que ses demandes étaient manifestement infondées. Aucun abus de procédure n’est par conséquence caractérisé.

La demande reconventionnelle formulée à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI DU CLOS, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires et à Monsieur [L] la somme totale de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés par leurs soins dans le cadre de la présente procédure.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE la SCI DU CLOS de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 34 rue Séry – 13003 MARSEILLE ainsi que Monsieur [H] [L] de leur demande reconventionnelle de dommages-et-intérêts au titre de l’abus de procédure ;

CONDAMNE la SCI DU CLOS aux dépens ;

CONDAMNE la SCI DU CLOS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 34 rue Séry – 13003 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice Monsieur [H] [L], ainsi qu’à Monsieur [H] [L] la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix neuf mars deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT