TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffiers : Madame ALI, lors des débats

Madame BOINE, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 18 Septembre 2025

GROSSE :

Le 20 novembre 2025

à M^e PUVENEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 novembre 2025

à M^e GROSSO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01741 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6G2L

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [C] [E] épouse [L]

née le 02 Avril 1948 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [U] [E]

né le 01 Mai 1955 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [J] épouse [R]

née le 11 Novembre 1990 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-003229 du 02/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 5 septembre 2018, relatif à un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 450 euros outre 45 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E] a fait signifier à Madame [Y] [J] ép [R] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E] a fait assigner Madame [Y] [J] ép [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 24 avril 2025.

L’affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 24 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 24 avril 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu les articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu l’article 2 du code civil,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [Y] [J] ép [R] par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024 pour un arriéré locatif de 4 443,68 euros.

Madame [Y] [J] ép [R] ne justifie nullement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 1er décembre 2024, et d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [J] ép [R] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Madame [Y] [J] ép [R] sera condamnée à payer à Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 512 euros), à compter du 2 décembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E].

Sur les demandes reconventionnelles

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719 et 1728 du code civil,

Au cas d’espèce, il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E].

Ces derniers transmettent à ce sujet une facture partiellement acquittée du 28 août 2025 (pour des travaux concernant l’aération dans la cuisine, les WC, la salle de bains et le salon ; l’électricité ; la remise en place de lames PVC au plafond ; l’obturation de l’ouverture dans l’entrée), alors que les services municipaux de la Ville de [Localité 5] ont effectué une visite le 16 juin 2025 et, à cette occasion, constaté des infractions au règlement sanitaire départemental, avant d’envoyer une mise en demeure le 30 juin 2025, de faire procéder à la réfection du plafond dans le séjour ; rechercher les causes de développement de moisissures sous les fenêtres du séjour et des WC et y remédier ; faire procéder au traitement et à la remise en état des surfaces contaminées ; aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement ; assurer la mise en sécurité de l’installation électrique.

Reste que si Madame [Y] [J] ép [R] justifie en effet de nuisances subies, les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer avec certitude ni l’étendue des responsabilités encourues ni la persistance, l’ampleur, la cause exacte et la nature précise des préjudices invoqués par Madame [Y] [J] ép [R].

Par ailleurs, elle ne prouve pas que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux avant l’introduction de la présente instance.

Dit autrement, s’il n’est pas contesté que Madame [Y] [J] ép [R] a pu souffrir de désordres dans l’appartement loué par Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E], la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que les bailleurs en sont responsables et n’ont pas rempli leur obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Enfin, Madame [Y] [J] ép [R], qui demeure encore dans les lieux loués, ne rapporte ni la preuve de l’existence d’un préjudice subi, ni celle de l’impossibilité d’habiter dans le logement en dépit des désordres, susceptible de lui permettre d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’elle se soit soustrait à ses obligations.

Par conséquent, Madame [Y] [J] ép [R] sera déboutée de sa demande de paiement de dommages et intérêts – qui relève au surplus du fond du droit –.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte joint à l’assignation que la dette locative de Madame [Y] [J] ép [R] s’élevait à 5 467,68 euros, au 21 février 2025.

Vu le décompte actualisé au 11 septembre 2025, fixant la dette locative à la somme de 10 075,68 euros, terme du mois de septembre 2025 inclus, en ce compris les régularisations de charges pour les années 2021, 2022 et 2023 dont il est justifié à travers les pièces versées au dossier.

Vu l’absence d’obligation pour Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E] de signer le plan d’apurement proposé par la CAF,

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [Y] [J] ép [R] à payer à Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E], la somme de 10 075,68 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Au vu de la situation personnelle et financière de Madame [Y] [J] ép [R], et du montant dû, des délais de paiement ne sauraient être accordés.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu l’article VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [Y] [J] ép [R], la résiliation du bail signé entre les parties est constatée dès lors qu’il n’a pas été justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

La suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement ne peut donc être prononcée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [Y] [J] ép [R], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé et sera condamnée à payer à Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E] une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 5 septembre 2018, entre les parties, concernant l’appartement sis [Adresse 3], à effet au 1er décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [J] ép [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Y] [J] ép [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [Y] [J] ép [R] à payer à Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 512 euros) ;

CONDAMNONS Madame [Y] [J] ép [R] à verser à Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E] la somme de 10 075,68 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Madame [Y] [J] ép [R] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTONS Madame [Y] [J] ép [R] de sa demande en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Madame [Y] [J] ép [R] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [Y] [J] ép [R] à payer à Madame [C] [E] ép [L] et Monsieur [U] [E] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [J] ép [R] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,