TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Marc HOFFMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

La S.C.I. MIRANDOLE

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06413 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O6Y

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 4]” sis [Adresse 2], Représenté par son administrateur provisoire Maître [K] [O], administrateur judiciaire domicilié [Adresse 1]

représenté par M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

DÉFENDERESSE

La S.C.I. MIRANDOLE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06413 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O6Y

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 4]" situé [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Me [K] [O], désignée en cette qualité par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 27 novembre 2023, a assigné la SCI MIRANDOLE devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4131,76 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1500 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 4] " situé [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 4]" situé [Adresse 2], représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la baisse, indiquant que la défenderesse n’était plus redevable que de la somme de 2481,40 euros au jour de l’audience.

Régulièrement assignée à étude, la SCI MIRANDOLE n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur, qui certes a actualisé sa créance à la baisse, n’a pas précisé que la dette visée à l’audience comprenait deux nouveaux appels de charges ainsi que des frais de recouvrement facturés postérieurement à la délivrance de l’assignation, dont la défenderesse n’a donc pas pris connaissance. La formulation d’une telle demande aurait nécessité un renvoi de l’affaire pour le respect du contradictoire. Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’elles permettent de constater que la défenderesse a effectué deux paiements importants le 23 décembre 2024, totalisant un montant de 5534,36 euros.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2024 au 31 décembre 2024,un historique de compte dont il résulte qu’à la date de l’assignation (6 novembre 2024) la SCI était débitrice de la somme de 6524,36 euros, comprenant la somme de 150 euros au titre de frais de mise en demeure, et 840 euros au titre des « honoraires assignation », et qu’elle était, au 4 juillet 2024, débitrice de la somme de 4131,76 euros zu titre des charges de copropriété exclusivement, 3ème appel de charges 2024 inclus,les procès-verbaux des assemblées générales des 10 juin 2022, 15 juin 2023 et 22 avril 2024 comportant : – approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et 2023

— vote des budgets prévisionnels 2022, 2023 et 2024,

— vote des travaux ou opérations suivantes : travaux d’amélioration du niveau de sécurité phase II lot 6.1 RIA et colonne sèche (assemblée générale du 15 juin 2023)

une mise en demeure de payer la somme de 4131,76 euros adressée en recommandé le 9 octobre 2024 à la SCI MIRANDOLE, le contrat de syndic, une note de frais et d’honoraires d’avocat, d’un montant de 780 euros TTC.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté :

que le justificatif de la qualité de propriétaire de la SCI MIRANDOLE n’a pas été produit, en dépit de la mention d’ « un relevé de matrice cadastrale » dans le bordereau de communication de pièces ;que la créance du syndicat au titre des charges de copropriété réclamée aux termes de l’assignation n’est pas établie. En effet, l’intégralité des sommes dues à ce titre a été réglée le 23 décembre 2024, étant rappelé que ces paiements ont vocation à être imputés prioritairement sur les appels de fonds les plus anciens conformément à l’article 1342-10 du code civil. Seule demeure donc, à l’issue de ce paiement, une dette correspondante aux frais de recouvrement portés au débit du compte postérieurement à la délivrance de l’assignation, soit 1098,18 euros, décomposés comme suit :

— honoraires rédaction mise en demeure : 150 euros,

— honoraires assignation SDC/MIRANDOLE : 840 euros ;

— Frais pour assignation SDC / MIRANDOLE : 108,18 euros.

Le syndicat sera donc débouté de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité le paiement des sommes suivantes :

—  150 euros au titre d’une mise en demeure, facturés le 9 octobre 2024,

—  108,18 euros facturés le 7 novembre 2024 au titre de l’assignation

—  840 euros, correspondante aux « honoraires SDC / SCI MIRANDOLE », facturée le 5 novembre 2024.

Les sommes réclamées correspondant à des frais de recouvrement qui n’ont pas été réclamés aux termes de l’assignation, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en l’espèce d’aucun abus de droit, ni d’aucune mauvaise foi de la SCI MIRANDOLE.

Il y a lieu en conséquence, de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]", qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rejeter sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande en paiement formée au titre des charges de copropriété,

REJETTE la demande en paiement formée au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" aux dépens,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.