REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 18 MARS 2026

__________________________

N° RG 25/02530 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KU2A

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 07 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDEURS

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

Monsieur, [B], [U], [X], [I]

né le 09 Mai 1960 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 2]

Madame, [Z], [E], [O], [Q] épouse, [I]

née le 13 Mars 1964 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 3]

tous trois représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Philippe BERTOLINO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur, [W], [G]

né le 12 Juin 1986 à, [Localité 3], demeurant, [Adresse 4]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— Monsieur, [W], [G]

— Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2021, Monsieur, [B], [I] et Madame, [Z], [Q] épouse, [I] ont consenti à Monsieur, [W], [G] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 565 euros outre une provision sur charges de 105 euros.

Les bailleurs ont souscrit le 11 octobre 2021, par l’intermédiaire de leur mandataire immobilier, un contrat de garantie de loyers impayés et dégradations immobilières auprès de la SA SEYNA. Cette garantie couvre la totalité des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation pour la totalité des lots déclarés par le mandataire, pour un montant d’indemnisation maximum de 90.000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, Monsieur, [B], [I] et Madame, [Z], [Q] épouse, [I] ont fait signifier à Monsieur, [W], [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.419,28 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 10 janvier 2025, Monsieur, [B], [I] et Madame, [Z], [Q] épouse, [I] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, Monsieur, [B], [I], Madame, [Z], [Q] épouse, [I] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur, [W], [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter du 8 mars 2025 et à défaut voir prononcer la résiliation judiciaire,

— condamner Monsieur, [W], [G] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Monsieur, [B], [I] et Madame, [Z], [Q] épouse, [I] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,

— ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur, [W], [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur, [W], [G] à payer la somme de 2.073,15 euros au titre des loyers et charges dus au terme de mars 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

—  1.639,60 euros à Monsieur, [B], [I] et Madame, [Z], [Q] épouse, [I],

—  433,35 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur, [B], [I] et Madame, [Z], [Q] épouse, [I] à hauteur de ce montant,

— condamner Monsieur, [W], [G] à payer à Monsieur, [B], [I] et Madame, [Z], [Q] épouse, [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés,

— condamner Monsieur, [W], [G] à payer à la société SEYNA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 janvier 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 24 mars 2025.

A l’audience du 7 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur, [B], [I], Madame, [Z], [Q] épouse, [I] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent le montant de la créance locative à la somme de 5.862,36 euros selon décompte arrêté au 1er décembre 2025 (échéance de décembre 2025 incluse).

Monsieur, [W], [G] a comparu en personne. Il indique ne pas contester la dette locative. Il souhaite pouvoir se maintenir dans les lieux et sollicite des délais de paiement. Il explique avoir rencontré des difficultés avec son ancien employeur qui ne lui versait plus son salaire. Il précise qu’il suit actuellement une formation professionnelle et qu’il devrait reprendre une activité professionnelle en février 2026. Ses revenus sont de l’ordre de 900 euros par mois (revenus de formation et aide à la mobilité) outre 769,50 euros (allocations) et 218 euros (aides au logement). Il a deux enfants en résidence alternée. Il propose de s’acquitter de l’arriéré locatif par règlements échelonnés de 100 à 150 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique envisager le dépôt d’un dossier de surendettement.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 24 mars 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur, [B], [I], Madame, [Z], [Q] épouse, [I] et la SA SEYNA justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 10 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur, [B], [I], Madame, [Z], [Q] épouse, [I] et de la SA SEYNA aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Le bailleur a souscrit un contrat de cautionnement avec la SA SEYNA, prévoyant qu’après paiement des dettes locatives, cette dernière sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur à l’encontre du locataire afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues.

Il résulte de la quittance subrogative versée aux débats que la SA SEYNA a procédé au règlement auprès des bailleurs de la somme de 433,55 euros le 30 décembre 2024.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens ».

En l’espèce, en application du contrat de cautionnement, la SA SEYNA est, après paiement, subrogée dans les droits des bailleurs. Le contrat prévoit expressément que la caution pourra faire jouer la clause résolutoire du bail, et/ou engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion du locataire. La subrogation permet au subrogé de disposer de toutes les actions du créancier et notamment l’action en constatation d’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire.

La SA SEYNA est donc bien fondée à agir aux côtés des bailleurs et demander la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

La clause de résiliation de plein droit revêt un caractère automatique, ce qui signifie que les juges n’ont aucun pouvoir pour apprécier la gravité de l’infraction commise.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe 11) qui prévoit qu’à défaut de paiement du loyer et des charges aux échéances convenues, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice en date du 8 janvier 2025.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 8 mars 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 7 octobre 2021 à compter du 9 mars 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [W], [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail d’habitation se trouve résilié depuis le 9 mars 2025, Monsieur, [W], [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, est établie.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date, d’un montant égal au montant du dernier loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 710,56 euros par mois, cette somme suffisant à réparer le préjudice des bailleurs, sans majoration ni indexation, et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail d’habitation du 7 octobre 2021, du commandement de payer délivré le 8 janvier 2025 et de l’actualisation de la créance arrêtée au 5 décembre 2025 à la somme de 5.862,36 euros (échéance de décembre 2025 incluse), que Monsieur, [B], [I], Madame, [Z], [Q] épouse, [I] et la SA SEYNA rapportent la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date.

Sur cette somme, il est établi que la SA SEYNA a pris en charge une somme de 433,55 euros en lieu et place du locataire. Les bailleurs confirment dans la quittance subrogative avoir reçu paiement effectif de cette somme et subroger la SA SEYNA dans tous ses droits et actions contre le débiteur. La SA SEYNA est donc bien fondée en son action subrogatoire.

En conséquence de ce qui précède, il convient de condamner Monsieur, [W], [G] à payer :

— à la SA SEYNA, la somme de 433,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025, date de la demande en justice,

— à Monsieur, [B], [I] et Madame, [Z], [Q] épouse, [I] la somme de 5.428,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restant dus au 5 décembre 2025 (échéance de décembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur la somme de 1.639,60 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il apparaît au vu du relevé du compte du locataire arrêté au 5 décembre 2025, que Monsieur, [W], [G] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. En effet, sur les six mois précédant l’audience, il a effectué un unique versement (50 euros le 22 novembre 2025), et n’a donc jamais réglé le reliquat de loyer restant dû après versement par la CAF de l’allocation logement (286 euros).

Il n’est donc pas permis légalement d’accorder des délais suspensifs d’une durée maximale de trois années sur le fondement de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Il ne sera pas non plus accordé de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. En effet, il est établi que le locataire ne procède plus à aucun règlement (hors celui du 22 novembre 2025) depuis le mois de janvier 2025. En outre Monsieur, [G] n’a produit aucun justificatif des revenus indiqués à l’audience. Le diagnostic social et financier mentionne, au titre de ses ressources, qu’il bénéficie du RSA (464 euros), outre les allocations logement (283 euros), soit un loyer supérieur aux ressources. L’enquêteur social a précisé que le locataire n’apparaît pas en capacité de faire face à ses charges mensuelles.

Il résulte de ces différents éléments que Monsieur, [W], [G] ne justifie pas être en mesure de régler sa dette locative et qu’au regard des pièces du dossier relatives à ses capacités financières, la mise en place d’un échéancier de règlement s’avère illusoire.

En conséquence, la demande de délais présentée par Monsieur, [W], [G] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [W], [G] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de le condamner à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur, [B], [I], Madame, [Z], [Q] épouse, [I] et de la SA SEYNA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation consenti à Monsieur, [W], [G],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation conclu le 7 octobre 2021 entre Monsieur, [B], [I] et Madame, [Z], [Q] épouse, [I] d’une part, et Monsieur, [W], [G] d’autre part, concernant un appartement situé, [Adresse 5], sont réunies à la date du 8 mars 2025 à 24h00,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation à compter du 9 mars 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [W], [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur, [W], [G] à la somme de 710,56 euros à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur, [W], [G] à verser :

— à la SA SEYNA, la somme de 433,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025, date de la demande en justice,

— à Monsieur, [B], [I] et Madame, [Z], [Q] épouse, [I] la somme de 5.428,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restant dus au 5 décembre 2025 (échéance de décembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur la somme de 1.639,60 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur, [W], [G] à payer à Monsieur, [B], [I] et Madame, [Z], [Q] épouse, [I] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE Monsieur, [W], [G] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur, [W], [G] à payer à la SA SEYNA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur, [W], [G] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 8 janvier 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE