— N° RG 24/00639 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTRY

Date : 23 Octobre 2024

Affaire : N° RG 24/00639 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTRY

N° de minute : 24/00580

Formule Exécutoire délivrée

le : 25-10-2024

à : M^e François-Genêt KIENER + dossier

Copie Conforme délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Françoise CATTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. MPITS 1

C/O PRIMEXIS

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

M^e François-Genêt KIENER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant,

DEFENDERESSE

S.A.S. YELIS

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 02 Octobre 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 14 novembre 2020, la société civile MPITS 1 SCI (le bailleur) a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée YELIS (le preneur), à compter du 26 novembre 2020, des locaux situés [Adresse 6] à Lognes (77), moyennant un loyer annuel de 23 167 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance, et a autorisé la sous-location des locaux à la société par actions simplifiée FB2P.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, pour une somme de 13 770,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mai 2024.

— N° RG 24/00639 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTRY

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 1er juillet 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate de la société par actions simplifiée YELIS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner la société par actions simplifiée YELIS à lui payer la somme provisionnelle de 11 205,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024,

— condamner la société par actions simplifiée YELIS à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle journalière égale à 215,80 euros, outre 23,90 euros par jour au titre des charges et 18,07 euros par jour au titre de la taxe foncière, à compter du 2 juillet 2024 jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur, en prévoyant l’indexation annuelle de cette indemnité sur la base de l’évolution de l’indice des loyers des activités tertiaires, l’indice de base étant l’indice du 4e trimestre 2023 et l’indice de comparaison étant l’indice du même trimestre de l’année suivante,

— condamner la société par actions simplifiée YELIS à lui payer les intérêts de retard majoré de 8% à titre de pénalité,

— condamner la société par actions simplifiée YELIS à lui payer la somme provisionnelle forfaitaire de 150 euros,

— condamner la société par actions simplifiée YELIS à lui payer la somme provisionnelle de 2 241,19 euros au titre de la clause pénale,

— condamner la société par actions simplifiée YELIS à lui payer la somme provisionnelle de 187,04 euros au titre des frais de commandement de payer,

— dire que le dépôt de garantie de 6213,22 euros demeurera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts,

— condamner la société par actions simplifiée YELIS à lui payer la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation,

— ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

Elle a maintenu ses demandes à l’audience du 2 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée.

Bien que régulièrement assignée à étude, la société par actions simplifiée YELIS n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024.

Par note en délibéré transmise par le RPVA le 17 octobre 2024 conformément à la demande en ce sens du juge du 16 octobre 2024, la requérante a transmis le décompte annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire, qui ne figurait pas dans son dossier de plaidoirie.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société civile MPITS 1 SCI n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 13 770,68 euros, arrêtée au 24 mai 2024.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société par actions simplifiée YELIS et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au triple du loyer annuel en cas d’expulsion. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. Elle sera ainsi indexée conformément à la demande en ce sens de la requérante puisque l’indexation qu’elle sollicite correspond aux stipulations de l’article 5 du bail conclus entre les parties

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société civile MPITS 1 SCI, l’obligation de la société par actions simplifiée YELIS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er juillet 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 205,96 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société par actions simplifiée YELIS.

S’agissant des intérêts dus, le bailleur sollicite que le taux des intérêts soit majoré de 8%. Si cette majoration résulte de l’article 14.1 des conditions générales du bail conclu, il convient de relever que cette stipulation serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle s’analyse comme une clause pénale et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du taux d’intérêts légal.

— Clauses pénales :

La clause pénale contractuelle ainsi que la clause relative au paiement d’une somme forfaitaire de 150 euros, dont il est demandé de faire application, s’analysent comme des clauses pénales et sont susceptibles comme telles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de leur montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ces demandes.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur cette demande.

— Sur les demandes accessoires :

La société par actions simplifiée YELIS, qui succombe, supportera la charge des dépens en application des articles 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile. Ils comprendront le coût du commandement de payer du 31 mai 2024 en application de l’article 695 du code de procédure civile.

En considération de l’équité, la société par actions simplifiée YELIS sera condamnée à payer à la société civile MPITS 1 SCI la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire étant de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, elle ne sera pas ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 juin 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société par actions simplifiée YELIS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] à [Localité 5] (77) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société par actions simplifiée YELIS, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la société par actions simplifiée YELIS à payer à la société civile MPITS 1 SCI la somme de 11 205,96 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Condamnons la société par actions simplifiée YELIS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mai 2024,

Condamnons la société par actions simplifiée YELIS à payer à la société civile MPITS 1 SCI la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société civile MPITS 1 SCI.

Le Greffier Le Président