TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 19 Décembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01322 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ETI6

Prononcé le 19 Décembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 octobre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 19 Décembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[N] [O] [W], demeurant [Adresse 2]

décédé,

[X] [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 19 juillet 2016, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a donné à bail à Monsieur [N] [O] [W] et Madame [X] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 329,59 € et 75,33 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er avril 2025 pour un montant de 1 432,06 €.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a ensuite fait assigner Monsieur [N] [O] [W] et Madame [X] [O] par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

Monsieur [N] [O] [W] est décédé le 31 juillet 2025.

A l’audience du 21 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées – représenté par Maître Sabine LEMUET – reprend les termes de son assignation sauf en ce qu’ils concernent Monsieur [N] [O], décédé, pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [O] ; et de la condamner au payement de l’arriéré locatif initialement fixé à 1 432,06 €, actualisé à l’audience à la somme de 3 333,99 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, de 1200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées précise que Madame [X] [O] a repris le payement du loyer courant et ne s’oppose pas à la demande de délais de payement.

Madame [X] [O] comparaît en personne. Elle affirme avoir réalisé un versement supplémentaire au décompte produit par l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées. Elle ajoute avoir repris le règlement du loyer courant depuis longtemps, souhaiter se maintenir dans le logement et sollicite pour ce faire la suspension de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de payement à hauteur de 50 € par mois. Elle ajoute percevoir 1 500 € par mois avec un enfant à charge et que le calcul de la pension de réversion est toujours en cours.

Compte tenu de ces déclarations, le Juge des contentieux de la protection autorise la production d’un décompte actualisé pendant le temps du délibéré et en toute hypothèse avant le 27 octobre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 27 août 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courriel reçu au greffe le 22 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées produit un décompte actualisé de la dette à la date du 21 octobre 2025 sur lequel apparaît bien un dernier règlement de 529,25 € le 20 octobre 2025 qui n’était pas mentionné dans le dernier décompte, portant l’arriéré locatif à la somme de 2 804,74 €.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur le décès de Monsieur [N] [O] [G]

Aux termes de l’article 370 du Code de procédure civile, « A compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par :

— le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible ».

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que Monsieur [N] [O] [W] est décédé le 31 juillet 2025.

Force est cependant de constater que l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées n’entend pas mettre dans la cause les héritiers de Monsieur [N] [O] [W] mais seulement renoncer aux demandes qui étaient formulées à son égard pour solliciter seulement le maintien de ses demandes à l’égard de Madame [X] [O].

Dans ces condition, il n’y pas pas lieu de constater l’interruption de l’instance.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail conclu le 19 juillet 2016 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) prévoyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er avril 2025, pour la somme en principal de 1 432,06 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 juin 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées produit un décompte démontrant que Madame [X] [O] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 804,74 € à la date du 03 octobre 2025.

Madame [X] [O] reconnaît le principe et le montant de la dette à l’audience. Elle sera donc condamnée à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées cette somme de 2 804,74 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 432,06 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (1er avril 2025) et à compter de du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de payement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [X] [O] sollicite à l’audience la possibilité de se maintenir dans les lieux et des délais de payement à hauteur de 50 € par mois. Elle affirme avoir repris le payement du loyer courant depuis de nombreux mois. Suite à l’évolution de sa situation personnelle, le calcul du montant de la pension de réversion est en cours et la défenderesse entend faire une demande d’APL.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées que Monsieur [N] [O] [W] et Madame [X] [O] a repris le payement du loyer courant depuis le mois de septembre 2025.

Dans ces conditions, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées ne s’oppose pas à la demande de délais de payement ainsi formulée.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [X] [O] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de Madame [X] [O] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à la somme de 529,25 € et non indexée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er avril 2025, de sa notification à la CCAPEX le même jour, de l’assignation du 19 juin 2025 et de sa notification à la Préfecture le 20 juin 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées, Madame [X] [O] sera condamné’ à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées renonce aux demandes formulées contre Monsieur [N] [O] [G] suite au décès de ce dernier survenu le 31 juillet 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2016 entre l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées, Monsieur [N] [O] [W] et Madame [X] [O] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 02 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées la somme de 2 804,74 € (deux mille huit cent quatre euros et soixante-quatorze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 03 octobre 2025, incluant un dernier appel de 529,25 € pour le mois de septembre 2025 et un dernier virement de 529,25 € enregistré le 20 octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025 sur la somme de 1 432,06 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [X] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité de 1054,74 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [X] [O] soit condamnée à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 529,25 € (cinq cent vingt-neuf euros et vingt-cinq centimes), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er avril 2025, de sa notification à la CCAPEX le même jour, de l’assignation du 19 juin 2025 et de sa notification à la Préfecture le 20 juin 2025 ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge