Min N° 24/00137

N° RG 23/04738 – N° Portalis

DB2Y-W-B7H-CDJKE

S.D.C. DU [Adresse 3]

[Localité 7]

REPRESENTE PAR

SON SYNDIC LA SAS BSGI

C/

Mme [M] [F] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 07 février 2024

DEMANDERESSE :

S.D.C. DU [Adresse 4] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS BSGI

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [F] [B]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : Madame DUMAY Nathalie, faisant fonction de Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 06 décembre 2023

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florian CANDAN

Copie délivrée

le :

à : Madame [M] [F] [B]

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [F] [B] est propriétaire des lots n°2, 9 et 16 sis [Adresse 2] à [Adresse 8]), tous trois dépendants de l’immeuble résidence [Adresse 9].

Madame [M] [F] [B] ne s’est pas acquittée régulièrement du paiement de ses charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société SAS BSGI, immatriculée sous le RCS de MEAUX sous le numéro 402 925 143, sise [Adresse 1] à [Adresse 10], a fait assigner Madame [M] [F] [B] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de la voir condamner, avec exécution provisoire, au paiement des sommes de :

—  3.501,77 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 13 juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2019 ;

—  1.621,85 euros au titre des frais nécessaires tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 décembre 2023.

A cette audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son conseil, se réfère à son assignation et maintient ses demandes. Elle produit dans son dossier de plaidoirie un décompte actualisé du montant des charges impayées d’un montant de 4.043,11 et les frais à la somme de 1.683,17 euros.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [M] [F] [B] n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et de travaux

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présente à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du Syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’Assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] verse aux débats :

— un justificatif de la propriété des lots 2, 9 et 16 ;

— un décompte arrêté au 13 juillet 2023 démontrant que Madame [M] [F] [B] est redevable de la somme de 5.123,62 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues, dont 1.621,85 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— un décompte arrêté au 29 novembre 2023 démontrant que Madame [M] [F] [B] est redevable après actualisation de la somme de 5.726,28 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues, dont 1.683,17 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— cinq procès-verbaux de séances tenues par l’Assemblée Générale des copropriétaires en date des 6 mars 2018, 23 janvier 2019, 17 juillet 2020, 21 mars 2022 et 9 mars 2023 portant notamment approbation des comptes des exercices écoulés, des budgets prévisionnels des exercices suivants et adoption de travaux ;

— les attestations de non-recours des assemblées générales ;

— les appels des fonds impayés ;

— quatre lettres de rappel en date des 30 octobre 2018, 29 janvier 2019, 29 juillet 2019, 4 novembre 2020 ;

— quatre courriers valant lettres de mises en demeure adressées à Madame [M] [F] [B] en date des 7 mars 2019, 25 mai 2019, 27 août 2019 et 26 novembre 2020 ;

— quatre lettres recommandées de dernier avis avant poursuite avec accusé de réception en date des 29 mars 2019, 17 juin 2019, 13 décembre 2019, 16 décembre 2020 envoyée par le conseil du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] ;

— deux sommations de payer les charges de copropriété en date des 12 juillet 2019 et 2 février 2021.

Madame [M] [F] [B], non comparante, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Il convient donc de retenir le montant de 4.043,11 euros conformément à l’actualisation de la somme arrêtée au 29 novembre 2023.

Au vu des pièces produites, il est établi que Madame [M] [F] [B] est redevable, hors frais de procédure, de la somme de 4.043,11 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtée au 29 novembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 3 octobre 2023.

Madame [M] [F] [B] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic la société SAS BSGI.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 29 novembre 2023 que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] réclame le remboursement de tous les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de ladite créance.

Le demandeur produit un décompte sur lequel figure les sommes suivantes :

—  208 euros de frais de mise en demeure,

—  208 euros de frais de relance de mise en demeure,

—  212,68 euros de frais de dernier avis avant poursuite,

—  590 euros de préparation de dossier et envoi de dossier,

—  347,85 euros de frais de commandement de payer,

—  116,64 euros de frais d’assignation.

S’agissant des frais de mise en demeure, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] produit à l’appui quatre lettres de mise en demeure en date respectivement des 7 mars 2019 ; 25 mai 2019 ; 27 août 2019 et 26 novembre 2020. Dès lors, les frais de mise en demeure d’un montant total de 208 euros seront retenus.

S’agissant des frais de dernier avis avant poursuite, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] produit à l’appui quatre lettres de première relance en date respectivement du 29 mars 2019, 17 juin 2019, 13 décembre 2019, 16 décembre 2020. Dès lors, les frais de relance d’un montant total de 212,68 euros seront retenus.

S’agissant des frais de commandement de payer, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] produit à l’appui les deux actes d’huissier de sommation de payer les charges de copropriété en date des 12 juillet 2019 et 2 février 2021. Dès lors, les frais de commandement de payer d’un montant de 293,85 euros seront retenus.

S’agissant des frais relatifs à l’assignation, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] produit à l’appui l’acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023. Dès lors, les frais relatifs à l’assignation seront retenus pour la somme de 61,32 euros.

S’agissant des autres frais figurant sur le décompte arrêté au 29 novembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] ne produit pas de pièces justifiant les sommes indiquées.

Ainsi, la demande au titre des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera acceptée.

Madame [M] [F] [B] sera condamnée à verser la somme total de 775,85 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] au titre des frais nécessaires de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, en manquant sans raison valable et de façon répétée à l’obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter régulièrement ses charges de copropriété, Madame [M] [F] [B] a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ainsi, en ne s’acquittant pas régulièrement ses charges de copropriété, elle a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, et perturbant la gestion de la copropriété ayant été privée des revenus des charges.

En conséquence, Madame [M] [F] [B] sera condamnée à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [F] [B], succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Dès lors, Madame [M] [F] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte-tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [M] [F] [B] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société SAS BSGI, sise [Adresse 1] à [Localité 11], la somme de 4.043,11 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtées au 29 novembre 2023 et avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 3 octobre 2023 ;

CONDAMNE Madame [M] [F] [B] à verser SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société SAS BSGI, sise [Adresse 1] à [Localité 11], la somme de 775,85 euros au titre des frais exposés, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [M] [F] [B] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société SAS BSGI, sise [Adresse 1] à [Localité 11], la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [M] [F] [B] à verser SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société SAS BSGI, sise [Adresse 1] à [Localité 11], la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [F] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge