— N° RG 24/00766 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTDB

Date : 13 Novembre 2024

Affaire : N° RG 24/00766 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTDB

N° de minute : 24/00626

Formule Exécutoire délivrée

le : 18-11-2024

à : M^e Emmanuelle JOLY + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 18-11-2024

à : M^e Jean-Charles NEGREVERGNE + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le TREIZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Françoise CATTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne TZIRENSTCHIKOW, avocat au barreau de l’ESSONNE, avocat plaidant

M^e Emmanuelle JOLY, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CLEAN SERVICE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Anissa ROBIN EL KHADRAOUI, avocat au barreau de MEAUX

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 16 Octobre 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 6 octobre 2015, la société civile immobilière SCI MOISSY [Adresse 6] (le bailleur) a donné à bail commercial à Monsieur [O] [B] des locaux situés [Adresse 3] à Montévrain (77), moyennant un loyer annuel de 27 000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par avenant en date du du 30 octobre 2015, la société civile immobilière SCI MOISSY CENTRE et Monsieur [O] [B] ont convenu que la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE en cours de formation se substituait à Monsieur [O] [B] dans tous les droits et obligations résultant du contrat du 6 octobre 2015.

— N° RG 24/00766 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTDB

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, pour une somme de 38 490,26 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2023.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, fait assigner la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE devant la présente juridiction des référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE à lui payer la somme provisionnelle de 65 249,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2024, 3e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— condamner la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer courant outre les charges augmenté des frais de 10% au titre de la clause pénale, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE au paiement d’une somme de 6524,98 euros au titre de la clause pénale, arrêtée au 3 juillet 2024,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,

— condamner la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE au paiement d’une somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à la SELARL AJILINK-LABIS [P], créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024 ainsi qu’au COMPTABLE PUBLIC DU POLE RECOUVREMENT SPECIALISE SEINE ET MARNE et à l’URSSAF ILE DE FRANCE par actes de commissaires de justice respectivement en date des 11 et 24 juillet 2024.

A l’audience du 16 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société civile immobilière SCI MOISSY [Adresse 6] a actualisé sa demande au titre de la dette locative à la somme de 69 119,82 euros arrêtée au 4 octobre 2024, a maintenu ses autres demandes et s’est opposée aux délais de paiement sollicités par le preneur.

La société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE a reconnu devoir la somme de 69 119,82 euros et a demandé au juge des référés de l’autoriser à s’en acquitter en 24 mensualités de 1932 euros en présentant sa situation financière.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

SUR CE,

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société civile immobilière SCI [Adresse 7] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 38 149,02, arrêtée au 7 novembre 2023, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à 69 119,82 euros et ce montant n’est pas contesté par le preneur.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE au paiement de cette somme arrêtée au 4 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 sur la somme de 38 149,02 euros.

Celle-ci explique cette absence de paiement par des difficultés financières liées à la crise du COVID, l’augmentation des prix de l’énergie et le non-paiement de factures par certains clients.

Elle verse aux débats une attestation émanant de Monsieur [R] [I] [D], expert-comptable en date du 20 septembre 2024 reprenant les causes des difficultés financières de la société CLEAN SERVICE et indiquant que l’activité de la société évolue de manière favorable.

Toutefois, non seulement la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE a plusieurs autres créanciers impayés qui lui ont consenti des délais pour rembourser sa dette, mais elle n’a pas repris le paiement de son loyer courant postérieurement à l’assignation et ne s’est acquittée, en 2024, que des sommes de 3241 euros le 16 janvier 2024, 3337 euros le 26 août 2024 et 3337 euros le 4 octobre 2024 alors que son loyer trimestriel s’élève à 10 481,88 euros..

Elle n’apparaît donc manifestement pas capable de s’en acquitter tout en remboursant sa dette selon l’échéancier qu’elle propose.

Sa demande de délais ne pourra donc qu’être rejetée.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges augmenté des frais de 10% au titre de la clause pénale. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

— Clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023.

En considération de l’équité, la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE sera condamnée à payer à la société civile immobilière SCI [Adresse 7] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 janvier 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] (77) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE à payer à la société civile immobilière SCI MOISSY [Adresse 6] la somme provisionnelle de 69 119,82 euros au titre de l’arriéré locatif au 4 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 sur la somme de 38 149,02 euros, ainsi qu’aux indemnités d’occupation postérieures,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

Condamnons la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023,

Condamnons la société à responsabilité limitée CLEAN SERVICE à payer à la société civile immobilière SCI MOISSY [Adresse 6] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président