TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 01 Août 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :

Le 02 août 2024

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 août 2024

à Mme [L] [N]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02953 – N° Portalis DBW3-W-B7I-456B

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DENOMMEE PACT DES BOUCHES-DU-RHONE 13), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [K] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [N] [L] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 août 2023, l’association SOLIHA PROVENCE a donné en sous-location à Monsieur [M] [K] [O] et Madame [N] [L] épouse [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 600 euros outre 220,27 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’association SOLIHA PROVENCE a fait signifier à Monsieur [M] [K] [O] et Madame [N] [L] épouse [O] par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 3 767,56 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, l’association SOLIHA PROVENCE a fait assigner Monsieur [M] [K] [O] et Madame [N] [L] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, la loi du 06 juillet 1989, les articles 1708 et suivants du code civil :

– constater la résiliation de plein droit du contrat du 07 août 2023 liant les parties, et ce, pour violation des obligations contractuelles ;

– ordonner la libération des lieux par les requis et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

– ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

– condamner solidairement les requis à payer à SOLIHA PROVENCE la somme provisionnelle de 2 316,78 euros, correspondant aux loyers et charges impayées dus au 22 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls des défendeurs ;

– assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;

– condamner solidairement les requis à payer à SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation de 846,67 euros par mois, indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à complète libération de lieux ;

– condamner la partie requise à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens et aux frais d’exécution.

L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024.

A l’audience, l’association SOLIHA PROVENCE, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2 504,29 euros, selon décompte en date du 11 juin 2024, terme de juin 2024 inclus. La bailleresse indique ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement aux défendeurs.

Madame [N] [L] épouse [O], comparait en personne, ne conteste pas la dette et demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire déclarant percevoir environ 1 300 euros de revenus par mois et d’avoir trois enfants à charge. Elle indique que son conjoint est parti.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, Monsieur [M] [K] [O] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision est mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de sous-location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 1728 du code civil que du contrat signé entre les parties.

En l’espèce, l’Association Soliha Provence fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu’un décompte actualisé qui sera retenu puisque la demande de condamnation à une indemnité d’occupation figure dans l’assignation.

La somme de 288,71 € correspondant à des frais de procédure est déduite en application des dispositions de l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989 aux termes duquel est prohibée la facturation au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Par suite, il convient d’accorder à l’Association Soliha Provence une provision de 2 215,58 €, à valoir sur l’arriéré locatif au 11 juin 2024, échéance du mois de juin incluse outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 1728 2° du code civil.

En l’espèce, le bail de sous location conclu le 07 août 2023 contient une clause résolutoire (article 7) prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’impayés de loyers ou de charges par le sous locataire et en l’absence de régularisation dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 décembre 2023, pour la somme en principal de 3 767,56 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 février 2024.

Sur la demande de délai de paiement et suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas applicable, la demande de délais de paiement ne peut qu’être fondée sur l’article 1343-5 du code civil qui dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [N] [L] épouse [O] sollicite les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir environ 1 300 euros par mois d’aides sociales. La bailleresse a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

La reprise de paiement du loyer courant et la situation sociale et financière de Monsieur [M] [K] [O] et Madame [N] [L] épouse [O] justifient de leur octroyer des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si les locataires se libèrent dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

– la clause résolutoire reprendra son plein effet,

– il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [M] [K] [O] et Madame [N] [L] épouse [O] et de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

– Monsieur [M] [K] [O] et Madame [N] [L] épouse [O] seront tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer et charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit 846,27 euros au total et ce jusqu’à la libération complète des lieux loués, sans indexation s’agissant d’une provision ;

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [K] [O] et Madame [N] [L] épouse [O], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la bailleresse qui sera débouté de sa demande en paiement de ce chef.

Les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale portent sur l’allocation à l’huissier instrumentaire d’un droit proportionnel dégressif sur les sommes recouvrées, à la charge du créancier. Ces dispositions sont d’ordre public.

La seule dérogation, prévue en son article 10-1, permettant de faire porter cette charge sur le débiteur, concerne le débiteur auteur de contrefaçons du titre exécutoire, ce qui ne correspond nullement à la présente espèce. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande faite en ce sens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [K] [O] et Madame [N] [L] épouse [O] à payer à titre provisionnel, à l’association SOLIHA PROVENCE, la somme de 2 215,58 euros à valoir sur les loyers et charges impayées, arrêtés au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de sous-location conclu le 07 août 2023 entre l’association SOLIHA PROVENCE et Monsieur [M] [K] [O] et Madame [N] [L] épouse [O] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 22 février 2024 ;

ORDONNONS le sursis à l’exécution des poursuites ;

DISONS que Monsieur [M] [K] [O] et Madame [N] [L] épouse [O] pourront se libérer de ladite somme sur une durée de 36 mois par 35 mensualités de 60 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 36ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’au titre de l’article 1343-5 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou du loyer courant à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut par Monsieur [M] [K] [O] et Madame [N] [L] épouse [O] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter l’appartement situé [Adresse 1], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

4 – Monsieur [M] [K] [O] et Madame [N] [L] épouse [O] sont tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 846,27 euros, et ce jusqu’à la libération complète des lieux loués;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [K] [O] et Madame [N] [L] épouse [O] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE