Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 3, 16 décembre 2024, n° 24/01229

TJ Meaux 16 décembre 2024

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le syndicat a produit les preuves nécessaires pour établir la créance de Monsieur [E] [C] au titre des charges de copropriété, qui est certaine, liquide et exigible.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
Le tribunal a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et que Monsieur [E] [C] devait les rembourser au syndicat.
Rejeté
Préjudice financier causé par l'absence de paiement
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas démontré les difficultés de gestion causées par le non-paiement, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le syndicat
Le tribunal a jugé qu'il était équitable de condamner Monsieur [E] [C] à verser une somme au titre des frais irrépétibles engagés par le syndicat.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 3, 16 déc. 2024, n° 24/01229
Numéro(s) :	24/01229
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Denis RINGUET

Texte intégral

— N° RG 24/01229 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNSH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 17 Juin 2024

Minute n°24/1005

N° RG 24/01229 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNSH

CCC : dossier

FE :

M^e RINGUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro [Adresse 20][Adresse 22] [Localité 16]” représenté par son syndic, la Société FONCIA MARNE LA VALLEE ayant son siège social sis [Adresse 18] et dont l’établissement secondaire est FONCIA [Localité 13] [Adresse 22] [Localité 16] [Adresse 11]

[Adresse 9]

[Adresse 19]

représenté par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [F] [K] [E] [C]

[Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 01 Octobre 2024,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu le 06 décembre 2024, Madame BASCIAK, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [E] [C] est propriétaire des lots 189, 26 et 48 au sein de l’ensemble immobilier « [Localité 27] » sis [Adresse 5] à [Localité 14].

Courant 2021, M. [E] [C] a cessé de régler ses charges de copropriété.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 7 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 27] » sis [Adresse 6] [Localité 14] (ci-après le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 27] ») a vainement mis en demeure M. [E] [C] de payer la somme de 1 880,68 euros au titre de ses charges de copropriété, augmenté des frais de relance.

Le [Adresse 30] [Localité 3] » a renouvelé la mise en demeure à l’égard de M. [E] [C], par courrier recommandé avec avis de réception du 3 août 2022, pour un montant de 3 302,17 euros au titre de ses charges de copropriété, augmentées des frais de relance

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 21] [Adresse 2] [Localité 16] » a fait sommer M. [E] [C] de lui payer la somme de 4 895,01 euros au titre de ses charges de copropriété, majorées du coût de l’acte.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la réisdence « [Localité 21] – Georges » a fait assigner M. [E] [C] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

« Condamner Monsieur [F] [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Localité 28]" sise à [Localité 15] [Adresse 1] [Adresse 10] :

— au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 janvier 2024, la somme de 9 193,52 € qui sera augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de la mise en demeure adressée le 7 février 2022 ;

— au titre des frais de procédure et de recouvrement, la somme de 1 005,66 € ;

— au titre des dommages et intérêts, la somme de 1 200 € pour résistance abusive ;

— au titre de l’Article 700 du C.P.C, la somme de 1 500 € ;

Condamner le défendeur aux entiers dépens. »

A l’appui de ses prétentions le [Adresse 30] [Adresse 2] [Localité 16] » se fonde sur les dispositions 10, 10-1, 14-1et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, pour réclamer le paiement de l’arriéré de charge de copropriété évalué à la somme de 9 193,52 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 7 février 2022, ainsi que le remboursement des frais de recouvrement évalués à la somme de 1 005,66 euros.

Il soutient que le comportement de M. [E] [C] lui cause un préjudice financier distinct du simple retard de paiement qu’il évalue à la somme de 1 200 euros.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement assigné, M. [E] [C] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 1er octobre 2024 et mise en délibéré au 6 décembre 2024, prorogé au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 21] [Adresse 2] [Localité 16] » produit :

— La matrice cadastrale désignant de M. [E] [C] copropriétaire des lots 189, 26 et 48 au sein de la résidence « [Localité 24] » ;

— Les procès-verbaux d’assemblées générale ordinaire des 4 mai 2021, 5 juillet 2022 et 22 mars 2023 dans lesquels le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 24] » vote et approuve les comptes de la copropriété du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024 ;

— Les appels de provisions du compte de copropriété de M. [E] [C] sur la période du 1er octobre 2021 au 31 mars 2024 ;

— Les charges de copropriété de M. [E] [C] sur la période du 10 octobre 2019 au 31 décembre 2022 ;

— Le courrier recommandé avec avis de réception du 7 février 2022, par lequel il met en demeure M. [E] [C] de payer la somme de 1 880,68 euros au titre de ses charges de copropriété, augmentées des frais de relance ;

— Un décompte des sommes dues par de M. [E] [C] établi par le syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, comptabilisant la somme 10 199,18 euros de charges

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges ont été approuvées par l’assemblée générale des 4 mai 2021, 5 juillet 2022 et 22 mars 2023 du syndicat des copropriétaires de la résidence « [25] » et que les sommes mentionnées dans le relevé du compte copropriétaire au titre des charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 21] [Adresse 1] [Localité 16] » justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [E] [C] pour la somme de 9 043, 52 euros (10 199,18 – 1 155, 66 euros (42+33+42+33+350+155,66+350+150) au titre des frais de recouvrement) arrêtée au 1er janvier 2024, 1er appel de provision de charges 2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence « [25] » d’un montant de 9 043, 52 euros est certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du [Adresse 32] » et M. [E] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 043, 52 euros arrêtée au 1er janvier 2024, 1er appel de provision de charge 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022 pour la somme de 1 880,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 24] » verse aux débats les éléments suivants :

— Le contrat de syndic débutant le 4 mai 2021 au 3 mai 2025 ;

— Les courriers de mise en demeure des 7 février, 23 février et 3 août 2022 ;

— Le commandement de payer du 7 décembre 2022 et sa facture d’un montant de 155, 66 euros,

— Le décomptes des sommes dues par le copropriétaire totalisant une somme de 1 155, 66 euros (42+33+42+33+350+155,66+350+150) au titre des frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 150 euros au titre de l’ensemble des mises en demeure et relances adressées à M. [E] [C] dont il produit la facture et le contrat de syndic sur cette période, duquel il ressort que les frais sont certains, exigibles et liquides.

Il en va de même des frais réclamés au titre de la constitution et du suivi du dossier transmis à l’avocat d’un montant de 850 euros, corroborés par le contrat de syndic.

Concernant sa demande au titre du coût du commandement de payer du 7 décembre 2022, d’un montant de 155,66 euros, le syndicat des copropriétaires produit la facture et l’acte correspondant, duquel il ressort que les frais sont exigibles et liquides.

Toutefois, le tribunal ne peut statuer ultra-petita.

Ainsi, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « [25] » à hauteur de 1 005,66 euros.

En conséquence, M. [E] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 24] » la somme de 1 005, 66 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 21] [Adresse 1] [Localité 16] » se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par M. [E] [C] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de gestion que cela a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le [Adresse 30] [Adresse 2] [Localité 16] » débouté de sa demande de condamnation de M. [E] [C] à lui payer la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [C] partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du [Adresse 31] » les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [E] [C] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 21] [Adresse 2] [Localité 16] » la somme de 1 500 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE Monsieur [F] [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [25] » sis [Adresse 8] ([Adresse 12]), représenté par son syndic, FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 9 043, 52 euros arrêtée au 1er janvier 2024, 1er appel de provision de charges 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022 pour la somme de 1 880,68 euros et, à compter de l’assignation pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [F] [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 26] » sis [Adresse 7] [Localité 29], représenté par son syndic, FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 1 005,66 euros au titre de ses frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « [Adresse 23] [Localité 16] » sis [Adresse 8] ([Adresse 12]), représenté par son syndic, FONCIA MARNE LA VALLEE, de sa demande de condamnation de Monsieur [F] [E] [C] à lui payer la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [E] [C] aux dépens.

CONDAMNE Monsieur [F] [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 26] » sis [Adresse 6] [Localité 13] [Adresse 22] [Localité 17], représenté par son syndic, FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE