Min N° 24/00814

N° RG 24/02288 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRMF

Syndic. de copro. RESIDENCE “[11]”

C/

S.C.I. MDB IMMOBILIERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 06 novembre 2024

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. RESIDENCE “[11]”

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. MDB IMMOBILIERE

[Adresse 2]

[Localité 10]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine,

DÉBATS :

Audience publique du : 04 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice NORET

Copie délivrée

le :

à : S.C.I. MDB IMMOBILIERE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MDB IMMOBILIERE est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 5] MEAUX (77100).

Le 10 mai 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE « BELLEVUE », représenté par son syndic, l’agence CAP sis [Adresse 7] [12] (77100), a fait assigner la SCI MDB IMMOBILIERE devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner la SCI MDB IMMOBILIERE à lui payer la somme de 7.140,96 euros, au titre des charges impayées au 25 mars 2024,condamner la SCI MDB IMMOBILIERE à lui payer la somme de 1.000 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner la SCI MDB IMMOBILIERE à lui payer la somme de 585,87 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner la SCI MDB IMMOBILIERE à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2024.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE « BELLEVUE », représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI MDB IMMOBILIERE ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par acte remis à domicile, la SCI MDB IMMOBILIERE ne comparaît pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE « BELLEVUE » verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que la SCI MDB IMMOBILIERE est propriétaire des lots n°152, 154 et 423 situés [Adresse 4] à MEAUX (77100),un décompte daté du 25 mars 2024,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 19 février 2021, 18 décembre 2021, 17 décembre 2022, 19 avril 2022 et 16 décembre 2023, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI MDB IMMOBILIERE n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 7.140,96 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI MDB IMMOBILIERE au paiement de la somme de 7.140,96 euros, au titre des charges dues à la date du 25 mars 2024, provisions de charges pour la période du 2eme trimestre 2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 mai 2024, date de l’assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 25 mars 2024 que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE « BELLEVUE », représenté par son syndic, l’agence CAP sis [Adresse 6] à [Localité 13], réclame le remboursement de tous les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de ladite créance.

Le demandeur produit un décompte sur lequel figure les sommes suivantes :

16 euros de frais de relance, 50 euros pour deux lettres de mise en demeure,240 euros de frais pour la constitution des deux dossier huissier,279,87 euros de frais de procédure pour deux commandements de payer.

S’agissant des frais de constitution des dossiers d’huissier, le syndic de copropriétaires RESIDENCE « BELLEVUE », représenté par son syndic, l’agence CAP sis [Adresse 7] [Localité 13], ne produit pas de justificatif. Dès lors, les frais de constitution du dossier d’huissier de 240 euros ne seront pas retenus ; ainsi que les frais de commandement de payer déjà inclus dans les dépens.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE « BELLEVUE » est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI MDB IMMOBILIERE seule, la somme de 66 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la SCI MDB IMMOBILIERE sera condamnée à payer la somme de 66 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE « BELLEVUE » au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 mai 2024, date de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE « BELLEVUE » ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI MDB IMMOBILIERE qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE « BELLEVUE » la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI MDB IMMOBILIERE à verser au syndicat des copropriétaires RESIDENCE « BELLEVUE », représenté par son syndic, l’agence CAP sis [Adresse 8] (77100), la somme de 7.140,96 euros, au titre des charges dues à la date du 25 mars 2024, provisions de charges pour la période du 2eme trimestre 2024 incluses incluses, ainsi que la somme de 66 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024, date de l’assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE « BELLEVUE », représenté par son syndic, l’agence CAP sis [Adresse 8] [Localité 1], de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI MDB IMMOBILIERE à verser au syndicat des copropriétaires RESIDENCE « BELLEVUE », représenté par son syndic, l’agence CAP sis [Adresse 8] (77100), la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI MDB IMMOBILIERE aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge,