TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/51419 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DDZ

N° : 9

Assignation du :

25 Février 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 juin 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société ALTA MONTPARNASSE S.N.C.

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Nelida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS – #D102

DEFENDERESSE

La société [Localité 9] [Localité 7] S.A.S. exploitant un commerce n°CK1 sous l’enseigne “MIALA”

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 décembre 2016 modifié par avenants, la société SNCF Gare & Connexions a consenti à la société Alta Montparnasse une autorisation d’occupation d’une partie du domaine public ferroviaire située gare Montparnasse à [Localité 10].

Par acte du 7 mai 2024, la société Alta Montparnasse a consenti à la société [Localité 9] [Localité 7] un contrat de sous-occupation portant sur le Commerce n°CK1 d’une surface de 12 m GLA environ (Niveau Quais) et sur une réserve n°BR01 d’une surface de 13 m2 GLA environ (Niveau mezzanine), situés [Adresse 6] à [Localité 10], [Adresse 2].

Cette convention a été consentie et acceptée sous réserve de l’obtention de l’agrément exprès du sous-occupant par la société SNCF Gare & Connexions, lequel a été obtenu. Elle a pris effet le 22 mai 2024 pour une durée de 7 années, date de livraison du local et de la réserve.

Des redevances sont demeurées impayées.

Par acte du 28 novembre 2024, l’occupant principal a fait délivrer à la société [Localité 9] [Localité 7] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 34 608,66 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 21 novembre 2024.

Par acte du 25 février 2025, la société Alta Montparnasse a fait assigner la société Paris Hendaye devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion de la société [Localité 9] [Localité 7], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du Commerce n°CK1 exploité sous l’enseigne «Miala» d’une surface de 12 m GL.A environ (Niveau Quais), ainsi que de la réserve n°BRO1 (Niveau mezzanine), situés [Adresse 6] à [Adresse 8] [Localité 1], [Adresse 2],

— dire qu’elle pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de désigner, aux frais, risques et périls de la société [Localité 9] [Localité 7],

— condamner la société [Localité 9] [Localité 7] à lui payer une provision d’un montant de 69 513,26 € € au titre de son arriéré de redevances, charges et accessoires arrêté au 11 février 2025 avec intérêt de retard au taux de base bancaire, majoré de trois (3) points, sans que ce taux puisse être inférieur à 1,5 fois le taux de l’intérêt légal en vigueur,

— condamner la société [Localité 9] [Localité 7] à lui payer une provision d’un montant de 6 921,73 € au titre de la pénalité contractuelle de retard,

— condamner la société [Localité 9] [Localité 7] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter de la résiliation de plein droit de la convention de sous-occupation, établie sur la base de la redevance fixe indexée en vigueur à l’époque considérée majorée de 50% par jour de retard, outre charges et accessoires,

— dire acquis, à titre provisionnel, le dépôt de garantie détenu par elle,

— condamner la société [Localité 9] [Localité 7] à lui payer la somme de 2 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 12 mai 2025, la société Alta Montparnasse a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée, la société [Localité 9] [Localité 7] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Le juge judiciaire est compétent lorsque est en cause un contrat portant sur l’occupation du domaine public passé entre deux personnes privées et que l’occupant de premier rang n’est pas délégataire de service public (TC, 14 mai 2012, M^me A c. Société d’exploitation sports et événement, req. n°C3836).

L’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire attribue une compétence exclusive au tribunal judiciaire pour les conventions d’occupation en matière commerciale.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans une convention et la résiliation de droit de celle-ci

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit de la convention au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le demandeur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la convention de sous-occupation prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de redevance, accessoires et autres charges, quinze jours après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au sous-occupant par l’occupant principal. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des redevances et charges dues et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai de quinze jours, l’occupant principal entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans la convention ; la reproduction de la clause résolutoire y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au sous-occupant de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Alta Montparnasse n’a fait qu’exercer ses droits légitimes d’occupant principal face à un sous-occupant ne respectant pas les clauses de la convention alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 34 608,66 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 21 novembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans la quinzaine de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et la convention de sous-occupation se trouve résiliée de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation de la convention, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société [Localité 9] [Localité 7] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du convention aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation de la convention par l’effet de la clause résolutoire, le sous-occupant n’est plus débiteur de redevances mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société [Localité 9] [Localité 7] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant de la redevance, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société Alta Montparnasse, l’obligation de la société [Localité 9] [Localité 7] au titre des redevances, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 11 février 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 69 513,26 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société [Localité 9] [Localité 7].

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-7 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Les clauses de la convention relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et des intérêts de retard, à l’indemnité forfaitaire de 10%, et à la conservation du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société [Localité 9] [Localité 7], défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société [Localité 9] [Localité 7] ne permet d’écarter la demande de la société Alta Montparnasse formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée à la convention de sous-occupation à la date du 13 décembre 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [Localité 9] [Localité 7] et de tout occupant de son chef du local n°CK1 exploité sous l’enseigne « Miala » d’une surface de 12 m GLA environ (Niveau Quais), ainsi que de la réserve n°BRO1 (Niveau mezzanine), situés [Adresse 6] à [Localité 10], [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société [Localité 9] [Localité 7] à payer à la société Alta Montparnasse une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation de la convention du 13 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant de la redevance, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société [Localité 9] [Localité 7] à payer à la société Alta Montparnasse la somme de 69 513,26 € à valoir sur les redevances, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation et des intérêts de retard, de paiement de l’indemnité forfaitaire de 10%, et de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société [Localité 9] [Localité 7] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société [Localité 9] [Localité 7] à payer à la société Alta Montparnasse la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 16 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE