Min N° 24/00848

N° RG 24/02575 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSDA

M. [G] [T] [U]

Mme [M] [I] [U] épouse [W]

Mme [S] [Y] [U] épouse [O]

Mme [F] [H] [U] épouse [A]

Mme [P] [M] [U] épouse [K]

Mme [E] [S] [U]

Mme [V] [D] [O] épouse [R]

Mme [X] [A]

Mme [MO] [A]

M. [Z] [N] [A]

C/

Mme [B] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [T] [U]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Madame [M] [I] [U] épouse [W]

[Adresse 11]

[Adresse 18]

[Localité 16]

Madame [S] [Y] [U] épouse [O]

[Adresse 3]

[Localité 17]

Madame [F] [H] [U] épouse [A]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Madame [P] [M] [U] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Madame [E] [S] [U]

[Adresse 7]

[Localité 14]

Madame [V] [D] [O] épouse [R]

[Adresse 10]

[Localité 1] (ETATS UNIS)

Madame [X] [A]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Madame [MO] [A]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Monsieur [Z] [N] [A]

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentés par M^e Melanie ALBATANGELO, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [L]

[Adresse 5]

[Localité 15]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Madame [B] [L]

Copie délivrée

le :

aux parties demanderesses

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2019, ayant pris effet le même jour, M. [G] [U], Mme [M] [U] épouse [W], Mme [S] [U] épouse [O], Mme [F] [U] épouse [A], Mme [P] [U] épouse [K], Mme [E] [U], Mme [V] [O] épouse [R], Mme [X] [A], Mme [MO] [A] et M. [Z] [A] (ci-après, les consorts [U]) ont donné à bail à Mme [J] [L] un logement et sa cave n°B04 situés [Adresse 4] à [Localité 19], pour un loyer mensuel initial de 640 euros, des provisions mensuelles sur charges de 50 euros, outre un dépôt de garantie de 640 euros.

Les consorts [U] ont, par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, fait signifier à Mme [J] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 761,47 euros dont 2 689,94 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de janvier 2024, échéance de janvier incluse.

Par acte de commissaire de justice du 23 mars 2024, les consorts [U] ont fait assigner Mme [J] [L] à l’audience de référé du 28 mai 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 04 mars 2024, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du présent jugement ;

— ordonner l’expulsion de Mme [J] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— autoriser les consorts [U], en cas d’abandon du logement par la locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il plaira aux frais des expulsés ;

— condamner Mme [J] [L] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;

— condamner Mme [J] [L] à leur payer la somme de 2 743,94 euros en principal au titre des termes dus à fin mars 2024, selon décompte arrêté au mois de mars 2024, échéance de mars incluse, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [J] [L] à leur payer tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme sollicitée ;

— condamner Mme [J] [L] à leur payer la somme de 274,39 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

— condamner Mme [J] [L] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de sa notification.

À l’audience du 28 mai 2024, les consorts [U], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à 2 118,98 euros selon décompte arrêté au mois de mai 2024, échéance de mai incluse. Ils ont par ailleurs indiqué que les paiement étaient payés partiellement depuis quatre mois.

Mme [J] [L], comparant en personne, a décrit sa situation personnelle et exposé le montant de ses charges et revenus. Elle a fait valoir qu’il existait un grand nombre de nuisances dans l’immeuble où elle était domiciliée. Elle a précisé ne pas recevoir copie des factures d’électricité depuis deux ans ni de justificatif des charges, ne pas avoir de chauffage une partie de l’hiver et a évoqué un dégât des eaux survenu au sous-sol du bâtiment.

Par mention au dossier, l’affaire a été renvoyée à l’audience du juge des contentieux de la protection statuant au fond du 25 septembre 2024, en raison des contestations de charges, sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 25 septembre 2024, le président soulève d’office le moyen tiré du caractère abusif de la clause pénale insérée au bail.

Les consorts [U], représentés par leur conseil, s’en rapportent à l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 2 645,83 euros, selon décompte arrêté au mois de septembre 2024, échéance de septembre incluse. Ils précisent que l’intégralité du loyer et des charges n’est pas réglé. Ils s’en remettent à prudence de justice s’agissant de la clause pénale sollicitée.

Mme [J] [L], comparant en personne, soulève l’exception d’inexécution, faisant valoir qu’elle refuse de régler les régularisation de charges de chauffage sollicitées, en l’absence de justificatif. Afin de démontrer l’indécence du logement, notamment par la survenance d’un dégât des eaux intervenu dans la cave, elle présente un sac contenant des débris de bois et des feuilles souillées. Elle ajoute ne pas souhaiter demeurer dans le logement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Il résulte des termes du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, les consorts [U] justifient de la saisine de la CCAPEX le 24 janvier 2024.

En outre, aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, aux fins d’établissement d’un diagnostic social et financier.

En l’espèce, les consorts [U] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 28 mai 2024.

Les consorts [U] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

2. Sur la résiliation du contrat de bail

En l’espèce, Mme [J] [L] fait valoir que sa dette locative est constituée uniquement des régularisations de charges qui ne lui ont pas été justifiées. Il convient donc d’analyser ce moyen de défense au fond avant de déterminer si la clause résolutoire du bail est acquise ou si la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, la première obligation du locataire consiste à régler les loyers et les charges aux termes convenus.

S’agissant de l’exception d’inexécution invoquée par la locataire quant à la décence du logement, il convient de rappeler que, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Cass ; Civ. 3e, 09 septembre 2021, n°20-12.347).

En l’espèce, si Mme [J] [L] fait valoir que le logement qu’elle occupe est indécent, elle ne présente aucune pièce émanant de tierces personnes ou d’éléments extérieures qui viendraient à le confirmer. Par ailleurs, elle ne justifie pas du fait que les désordres invoqués rendent le logement totalement inhabitable. Ce moyen ne saurait donc, à lui seul, justifier de l’exception d’inexécution dans le paiement intégral du loyer et des charges.

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et le cas échéant une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage de production d’eau chaude sanitaire et collective. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, les consorts [U] produisent des décomptes des charges du chauffage au gaz pour les années 2022 et 2023, et des autres charges pour les mêmes exercices. Selon ceux-ci, le montant total des charges de chauffage dues sur l’année 2022 s’élevait à 272,66 euros et à 903,74 euros s’agissant des autres charges. Sur l’année 2023, il s’élevait à 927,65 euros s’agissant des charges de chauffage, et à 897,20 euros pour les autres charges. Le total des charges réelles invoquées par les bailleurs sur les exercices 2022 et 2023 s’établit ainsi à 3 001,25 euros,

Cependant, outre ces décomptes, les bailleurs ne produisent aucun justificatif propre à justifier les charges ni n’établissent avoir tenu les pièces justificatives à disposition de leur locataire.

À défaut de tels justificatifs, les bailleurs ne justifient pas que les charges sollicitées étaient dues, qu’il s’agisse des provisions sur charges ou de leur régularisation.

Le montant total des charges invoquées étant supérieur à ceux mentionnés dans le commandement de payer du 22 janvier 2024 (2 689,94 euros) ou à la dernière audience (2 645,83 euros), il ne saurait être retenu que la clause résolutoire a été acquise puisque les sommes visées n’étaient pas dues.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande des bailleurs tendant à l’acquisition de la clause résolutoire.

De même, la résiliation judiciaire sollicitée n’étant fondée que sur le montant de l’impayé, constitué exclusivement de charges qui ne sont pas justifiées, il convient de rejeter la demande à ce titre.

Par voie de conséquence, les demandes des consorts [U] portant sur l’expulsion de la locataire et le paiement à une indemnité d’occupation seront rejetées.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que la totalité de la dette locative est constituée exclusivement de charges impayées, lesquelles ne sont pas justifiées.

Par voie de conséquence, les consorts [U] seront débouté de leur demande en paiement au titre de la dette locative.

4. Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

En application de l’article 4 i) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, les bailleurs font valoir qu’il existe une clause pénale insérée au bail, qui prévoit qu’à défaut de paiement du loyer, les sommes dues seront majorées de plein droit de 10%.

Outre le fait que cette clause n’est pas visée et qu’elle n’apparaît pas dans le contrat de bail, contrairement à ce qu’indiquent les bailleurs, il est rappelé qu’au vu des dispositions susvisées, cette clause est réputée non-écrite.

Par ailleurs, il résulte des développements qui précèdent que les sommes sollicitées en principal à Mme [C] [L] ne sont pas justifiées et ne sont donc pas dues. Aucune majoration de celle-ci n’est dès lors applicable.

Dans ces conditions, les consorts [U] seront déboutés de leur demande à ce titre.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, les consorts [U] succombant à l’instance, il convient de les condamner aux entiers dépens.

Pour les mêmes motifs et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ils seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [G] [U], Mme [M] [U] épouse [W], Mme [S] [U] épouse [O], Mme [F] [U] épouse [A], Mme [P] [U] épouse [K], Mme [E] [U], Mme [V] [O] épouse [R], Mme [X] [A], Mme [MO] [A] et M. [Z] [A] recevable en leur demande de résiliation du bail ;

DÉBOUTE M. [G] [U], Mme [M] [U] épouse [W], Mme [S] [U] épouse [O], Mme [F] [U] épouse [A], Mme [P] [U] épouse [K], Mme [E] [U], Mme [V] [O] épouse [R], Mme [X] [A], Mme [MO] [A] et M. [Z] [A] de leur demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire et en résiliation judiciaire du bail conclu le 18 janvier 2019, et des demandes subséquentes en en expulsion et en paiement à une indemnité d’occupation de Mme [J] [L] ;

DÉBOUTE M. [G] [U], Mme [M] [U] épouse [W], Mme [S] [U] épouse [O], Mme [F] [U] épouse [A], Mme [P] [U] épouse [K], Mme [E] [U], Mme [V] [O] épouse [R], Mme [X] [A], Mme [MO] [A] et M. [Z] [A] de leurs demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif ;

DÉBOUTE M. [G] [U], Mme [M] [U] épouse [W], Mme [S] [U] épouse [O], Mme [F] [U] épouse [A], Mme [P] [U] épouse [K], Mme [E] [U], Mme [V] [O] épouse [R], Mme [X] [A], Mme [MO] [A] et M. [Z] [A] de leur demande en paiement au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE M. [G] [U], Mme [M] [U] épouse [W], Mme [S] [U] épouse [O], Mme [F] [U] épouse [A], Mme [P] [U] épouse [K], Mme [E] [U], Mme [V] [O] épouse [R], Mme [X] [A], Mme [MO] [A] et M. [Z] [A] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE M. [G] [U], Mme [M] [U] épouse [W], Mme [S] [U] épouse [O], Mme [F] [U] épouse [A], Mme [P] [U] épouse [K], Mme [E] [U], Mme [V] [O] épouse [R], Mme [X] [A], Mme [MO] [A] et M. [Z] [A] de leur demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION