Min N° 25/00424

N° RG 25/00728 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3BY

Syndic. de copro. SECONDAIRE DU VERSEAU [Localité 9]

C/

M. [H] [F]

M. [I] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 mai 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. SECONDAIRE DU VERSEAU [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Annabelle ORTEGA GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 6]

non comparant

Monsieur [I] [G]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Annabelle ORTEGA GONZALEZ

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G]

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] sont propriétaires en indivision du lot de copropriété n°279 (emplacement de parking) situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Le 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à MEAUX (77100), représenté par son syndic la société ASL IMMOBILIER sise [Adresse 1] à MONTEVRAIN (77144), a fait assigner avec sommation de payer Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] à lui payer :

— la somme de 1.778,24 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 29 janvier 2025, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 27 mars 2024,

— la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 334 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 27 mars 2024,

— la somme de 2.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 10], représenté par son syndic la société ASL IMMOBILIER sise [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et que cet absence de paiement a des conséquences sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, avec justificatif de la lettre recommandée avec accusé de réception revenue à l’expéditeur, Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] ne sont ni présents, ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 10], représenté par son syndic la société ASL IMMOBILIER sise [Adresse 1] à [Localité 11] verse aux débats:

— un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] sont propriétaires en indivision du lot de copropriété n°279 (emplacement de parking) situé [Adresse 3] à [Localité 10],

— le contrat de syndic en date du 16 avril 2021,

— un décompte daté au 29 janvier 2025,

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28 mars 2017, 19 mars 2028, 28 mars 2019, 8 septembre 2020, 16 avril 2021, 21 avril 2022, 20 mars 2023 et 11 avril 2024 ;

— des attestations de non recours établies en date des 9 juin 2023, 8 et 10 juillet 2024 confirmant l’absence de recours contre les décisions des assemblées générales susvisés dans le délai de 2 mois à compter de la première présentation du procès-verbal ;

— les lettres de mise en demeure pour le paiement des charges transmises entre les 27 mars 2024 aux deux défendeurs, revenue à l’expéditeur « destinataire inconnu à l’adresse » concernant Monsieur [H] [F] et « pli avisé non réclamé » concernant Monsieur [I] [G] ;

— un jugement rendu le 13 décembre 2017 par Tribunal d’instance de MEAUX condamnant conjointement les défendeurs, notamment au paiement de la somme de 2.143,44 euros au titre des charges de copropriété sur la période comprise entre le 1er avril 2014 et le 1er avril 2017 ainsi que la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] ne se sont pas acquittés dans son intégralité de leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1.778,24 euros, après reprise d’un solde de 909,56 euros et hors frais, au titre des charges impayées arrêtées au 29 janvier 2025.

Il ressort du règlement de copropriété versé aux débats que l’article 13 sur le règlement des charges comporte une clause de solidarité au point n° 4, prévoyant qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisément responsables entre eux, vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires sans bénéfice de discussion de toutes les sommes dues afférentes au lot.

En conséquence, conformément à l’article 1310 du code civil, Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] seront tenus solidairement au paiement.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] au paiement de la somme de de 1.778,24 euros, au titre des charges dues à la date du 29 janvier 2025 (provisions sur charges pour la période du 1er trimestre 2025 inclus).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 février 2025, date de l’assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 29 janvier 2025 que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 10], représenté par son syndic la société ASL IMMOBILIER sise [Adresse 1] à [Localité 11], réclame le remboursement de tous les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de ladite créance.

Le demandeur produit un décompte sur lequel figure les sommes suivantes :

—  144 euros pour les lettres de mise en demeure par avocat,

—  8,25 euros de frais d’affranchissement de courriers,

—  150 euros de frais pour la constitution du dossier avocat.

S’agissant des frais de constitution du dossier par avocat, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 10], représenté par son syndic la société ASL IMMOBILIER sise [Adresse 1] à [Localité 11], produit des justificatifs pour un montant de 150 euros.

Cependant, en application du texte précité, ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Or, il n’est pas justifié en l’espèce que la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ni son suivi auraient nécessité des diligences exceptionnelles, étant par ailleurs rappelé que les honoraires d’avocat sont inclus dans les frais irrépétibles.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 10], représenté par son syndic la société ASL IMMOBILIER sise [Adresse 1] à [Localité 11] est donc fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G], seulement la somme de 152,25 euros au titre des mises en demeure des défendeurs et des frais d’affranchissement de courriers ; les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] seront condamnés solidairement à payer la somme de 152,25 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 10], représenté par son syndic la société ASL IMMOBILIER sise [Adresse 1] à [Localité 11], au titre des frais de recouvrement nécessaires. Il y a lieu de rejeter le surplus des demandes.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 février 2025, date de l’assignation.

Il y a lieu de rejeter le surplus des demandes au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 10], représenté par son syndic la société ASL IMMOBILIER sise [Adresse 1] à [Localité 11] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches que le demandeur a du accomplir, il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 10], représenté par son syndic la société ASL IMMOBILIER sise [Adresse 1] à [Localité 11], la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire – section 4, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 10], représenté par son syndic la société ASL IMMOBILIER sise [Adresse 1] à [Localité 11], la somme de de 1.778,24 euros, au titre des charges dues à la date du 29 janvier 2025 (provisions sur charges pour la période du 1er trimestre 2025 inclus) ; ces sommes étant majorées des intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 10], représenté par son syndic la société ASL IMMOBILIER sise [Adresse 1] à [Localité 11], la somme de 152,25 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 février 2025, date de l’assignation.

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 10], représenté par son syndic la société ASL IMMOBILIER sise [Adresse 1] à [Localité 11], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [F] et Monsieur [I] [G] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge,